房屋租赁合同的登记备案手续影响合同效力吗?

房屋租赁合同的登记备案手续影响合同效力吗?缩略图

关于租赁合同登记备案和合同效力的关系问题,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第九条的规定:“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”据此,登记备案对合同效力的影响,应以法律和行政法规将登记作为合同的生效要件为前提,法律和行政法规未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同效力。而《城市房地产管理法》中有关房屋租赁合同登记备案的内容,并没有登记后合同方能生效的规定。因此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定,以未办理登记备案手续为由请求确认合同无效的主张不能成立,澄清了将登记备案作为房屋租赁合同生效要件的错误认识。同时,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在第四条第二款本着对当事人合同自由充分尊重的原则,规定了“当事人约定已办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定”。但对当事人虽约定了以办理登记备案手续为合同生效条件但并却未履行,而一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下,当事人以履行合同主要义务的行为,变更了以登记备案手续为合同生效要件的约定,此时登记备案手续的办理也不能作为合同生效的条件考虑。

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