姜某为从事经营活动,从利川置业公司处购买商用房屋一套,并签订了商品房买卖合同,该合同附件约定:“鉴于从项目整体规划、功能及形象考虑,本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人,买受人设置店招、广告牌时,应当服从与遵守该项目整体规划、功能和形象的需要,并服从与遵守出卖人或物业公司的管理。”姜某购买该房屋后即从事经营活动,并设立了广告牌。但物业公司通知姜某,要求其每年向物业公司交纳3万元的广告费,否则将强行拆除广告招牌。姜某认为开发商不享有已出售房屋外墙的所有权和使用权,拒绝支付费用。请问,开发商售房能否保留已出售商品房外墙面的所有权及使用权?

外墙面不属于单个业主,也不属于开发商,而属于业主共有,开发商不能在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。首先,依据《原物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,在登记机构的不…

外墙面不属于单个业主,也不属于开发商,而属于业主共有,开发商不能在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。首先,依据《原物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据,在登记机构的不动产登记簿上,也不可能将特定房屋的特定外墙面登记在单个业主名下,那么只能属于该特定房屋的全体业主。其次,根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为《原物权法》第六章所称的共同部分:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,属于特定房屋全体业主共有。因此,开发商不享有已出售房屋外墙的所有权和使用权,而姜某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动,属于合理使用,无需支付费用。

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