某公司对某居委会提起合作开发协议纠纷仲裁案

某公司对某居委会提起合作开发协议纠纷仲裁案缩略图

某公司对某居委会提起合作开发协议纠纷仲裁案

案例内容
【案情简介】

2011年12月14日,申请人与被申请人签订了《石家庄市某某区某某村城中村改造合作开发协议》(以下简称《开发协议》),共同对城中村土地进行开发。2018年2月1日我会受理了上述双方关于《开发协议》的仲裁案件。

申请人认为,协议签订后,申请人积极履行项目开发中的各项义务。2012年5月7日,被申请人向申请人发出通知,要求2012年4月31日前落实项目启动资金5亿元并拿到某某区政府城中村改造批复。2012年10月15日,被申请人再向申请人发出通知,以未落实启动资金、未拿到批复为由解除了双方《开发协议》。申请人为履行《开发协议》做了一定工作,支出了一些费用。但是,在申请人在积极推进的过程中,被申请人违反协议的约定,另外与其他开发公司签署了合作开发协议,终止与申请人的合作开发。申请人请求被申请人赔偿因其违约行为导致的损失。

被申请人认为,《开发协议》已因申请人未落实启动资金5亿元且未拿到区政府城中村批复为由于2012年解除,同时申请人的仲裁于2018年提起,已经超出了仲裁时效。

【争议焦点】

申请人的仲裁请求是否超过了仲裁时效?

被申请人单方解除《开发协议》是否违约?

申请人请求的损失包括房租、项目资金利息支出、工人工资费用是否能得到支持?

【裁决结果】

仲裁庭认为,2011年12月14日,申请人与被申请人签订的《开发协议》系双方当事人真实的意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

1、关于仲裁请求的时效问题

通过开庭审理和申请人提交的证据材料,仲裁庭认为,申请人在2012年年底曾提出过仲裁申请,虽然最后撤回仲裁请求,但也起到了使得仲裁时效中断的作用。同时申请人请求对当时主持工作的国家工作人员进行取证,证明申请人曾想通过政府解决此事,仲裁庭在通过对某某镇两任党委书记询问后可以证实,申请人在2013年到2015年期间多次向镇党委反映被申请人解除《开发协议》一事,并要求协调解决。据此,申请人的仲裁请求未超过仲裁时效。

2、关于被申请人解除《开发协议》是否违约问题

仲裁庭认为,违约是承担赔偿责任的前提。根据《开发协议》第四条约定,垫付拆迁资金、办理项目立项手续是申请人的义务。但是,被申请人通知申请人限期落实5亿启动资金并拿到政府批复这样具体的要求则超出了《开发协议》条款的约定。合同实际履行中对某些事项具体的要求,应提出理由并协商确定,不应单方通知决定。因此,被申请人单方通知解除《开发协议》属于违约行为。

经过仲裁庭对申请人释明,双方同意解除《开发协议》,因此,仲裁庭确认双方解除了《开发协议》。

3、关于申请人主张的损失包括以下内容:房租、项目资金利息支出、工人工资。

被申请人针对每项内容都提出了抗辩理由,均认为不真实。仲裁庭认为,《开发协议》签署后,申请人履行了部分合同义务、发生了一些费用,由于被申请人违约解除合同,对申请人的合理支出应予赔偿。

关于房租。申请人提供了票据、房屋租赁合同、单位收据,仲裁庭认为必要的房租属于申请人运营的合理支出,被申请人对合理房租支出应该赔偿。但是,对于在租赁场地未到期的情况下,又租赁其他办公场所所产生的费用,应当认定为不合理的过度支出。因此仲裁庭支持其对此部分不予支持,仅支持部分房租费用851700元。

关于借款的利息。申请人提供了与某某房地产开发有限公司签订的《借款协议》、银行进账单及支付利息收据以证实为开发项目借款25000000元并支付了利息2150000元。仲裁庭认为,利息支付的真实性存疑,并且申请人提供开发资金是《开发协议》约定的义务,如果借款,应由自己承担财务成本,不能把借款利息转嫁给被申请人。仲裁庭采纳被申请人的抗辩理由,不支持申请人该笔赔偿要求。

关于员工工资。申请人提供了自2011年12月至2013年9月的员工工资发放表,总额为1564800元。仲裁庭认为,人员工资是公司运营必要的支出。但是,自2012年底被申请人解除合同后,在纠纷没有解决前、项目停滞的情况下,申请人应该采取措施减少工资支出,避免损失扩大。因此,仲裁庭本着公平公正的原则,酌情认定申请人主张数额的一半782400元为其合理工资支出,超过部分不予支持。

综上,仲裁庭对申请人的本项仲裁请求予以部分支持。被申请人应赔偿申请人房租损失851700元、员工工资损失782400元。

【相关法律法规解读】

《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的,依照其规定。

《中华人民共和国仲裁法》第七十四条:法律对仲裁时效有规定的,适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的,适用诉讼时效的规定。

《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条:有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算:(一)权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务;(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁;(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

《中华人民共和国合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十九条:当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。 

【结语和建议】

随着城市化进程的加快,多数的城中村改造项目中的村委会会选择有实力的开发商合作开发,在双方签订的合作开发协议中,应当明确各自的权利义务和违约责任。出现争议后,双方应当本着诚实信用、公平正义的原则,协商解决问题,在法律规定的范围内承担责任,尽可能降低双方损失,避免损失扩大。

扩展阅读

微信扫码进入小程序

微信扫描二维码
趣学法律