承租人某甲作为申请人对被申请人某乙就租赁合同纠纷提起仲裁案

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承租人某甲作为申请人对被申请人某乙就租赁合同纠纷提起仲裁案

案例内容
【案情简介】

2017年11月12日,涉案商铺对面的商业广场开始进行施工改造。直至2019年7月10日,某拍卖有限公司将包括涉案物业在内由乙所有的39间商铺进行拍卖,该商业广场仍处于施工改造阶段。甲参与了此次拍卖,并签署了《拍卖须知》《参拍须知》,确认知悉两份文件的内容。上述两份文件中载明了两点信息:1.拍卖标的按交付时现状交付使用。2.若公共设施改造或周边道路改造对租赁物的使用受到影响的,承租方同意不得以此为由要求委托人承担任何责任,也不据此向委托人主张减少或免交租金。

同日,甲竞拍得涉案商铺的承租权,与B签订《物业租赁合同书》,并按约支付了14万元押金及2019年9月16日至2020年12月15的租金175000元。该合同的“特别声明”亦强调“若公共设施改造或周边道路改造对涉案物业的使用受到影响的,甲同意不得以此为由要求乙承担任何责任,也不据此主张减少或免交租金。”

2019年9月16日,乙将涉案商铺交付甲使用。2019年10月14日,涉案商铺对面商业广场的施工路段变为全面围蔽,致使车辆无法通行,故甲提起仲裁要求免除相应租金。双方对免租事由产生争议:甲认为涉案商铺对面广场围蔽施工,影响商铺正常使用,合同条款有违诚实信用原则而无效,业主应减免租金。乙认为甲在参与竞拍及签订合同时已明确知悉涉案商铺现状,合同也明确约定承租人不得据此主张减免租金,且道路实际施工情况由第三人造成,与乙无关。

【争议焦点】

承租人可否以周边道路改造影响商铺正常使用为由,要求减免物业租金?

【裁决结果】

仲裁庭对甲的仲裁请求不予支持,理由如下:

第一,双方在履行合同时应遵守诚实信用原则,善意地行使权利、履行义务。甲在参与涉案商铺承租权拍卖时,已签署《拍卖须知》《参拍须知》,承诺已知悉相关内容。双方签订的《物业租赁合同书》也特别声明约定,涉案商铺周边的道路改造对涉案商铺造成影响的,甲不得以此为由主张减少租金或免租。甲作为具有完全民事行为能力的承租人,其明知周边道路处于施工状态而依然参拍并签订租赁合同的行为,已说明甲清楚并愿意承担周边道路施工可能带来的商业风险。

第二,周边道路施工并不影响涉案商铺正常使用。一方面,涉案商铺周边道路是在交付使用后才出现完全围蔽状态,车辆虽无法通行,但商铺前的人行通道并未封闭,行人仍然可穿行。另一方面,同一街道的其他商铺一直处于正常营业状态,可见,涉案商铺周边道路施工并不必然造成商铺无法使用。

因此,甲认为合同条款有违诚实信用原则而无效的主张缺乏事实与法律依据,双方应当恪守约定、全面履行合同。

【相关法律法规解读】

《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)第七条规定:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。”

《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

诚实信用原则作为民法最重要的原则,在民事合同关系中居特殊地位,尤其在合同履行中,诚信履行亦构成合同履行的基本原则。其实,诚实信用原则是开放式的规范,属于一种行为标准,并没有固定的意义。与公序良俗原则所不同的是,公序良俗平衡的是当事人私利与社会公共利益,而诚实信用原则是涉及两重利益关系,即当事人之间的利益关系和当事人与社会之间的利益关系。诚实信用原则强调在这两重利益关系中实现平衡,要求一切市场参加者在不损害他人利益和社会公益的前提下,追求自己的利益。

诚实信用原则要求尊重相对方的利益,以对待自己事务的注意对待他人事务,保证法律关系的当事人都能得到自己应得的利益,不得损人利己。只要合同是各方基于意思自治签订,合法有效,各方当事人都应当依照诚实信用原则严格行使权利、履行义务,不得擅自变更或者解除。本案中,甲在明知周边道路改造的基础上,自愿与乙签订了含有“不以周边的道路改造对涉案商铺造成影响而要求减免租金”之条款的租赁合同,这属于双方有针对性作出的特别约定,甲理应预见其中隐含的商业风险及签署该特别约定的法律后果,双方不能擅自变更约定,只顾个人利益而将风险转嫁至相对方,损害合同相对方的利益。基于此,仲裁庭根据《合同法》第六十条的规定,认为双方当事人应当基于诚实信用原则,全面履行合同义务。

【结语和建议】

人而无信,不知其可也。在经济社会高速发展的时代,民事主体在从事民事活动中秉持诚实信用以善意地行使权利、履行义务的意义重大,正如亚当﹒斯密在《道德情操论》中所言,“与其说效用、仁慈是社会存在的基础,还不如说信用、诚信、正义是这种基础--而信用、诚信、正义则犹如支撑整个大厦的主要支柱, 如果这根支柱松动的话, 那么人类社会这个大厦就会顷刻间土崩瓦解”。

对比细处,从合同履行层面来看,诚实信用原则作为民法的帝王条款,游走于利益平衡之间,一方面要求当事人对待他人诚信不欺,另一方面也要求对自己的承诺信守不怠。

而从司法实践来看,运用诚信原则的目的是为实现实质的公平正义,其平衡的利益既包括当事人之间,也包括当事人与社会之间。

当前,我国正处于新冠肺炎疫情防控的特定时期,各地租赁合同纠纷频现,而无论该类纠纷是起于疫情导致的瑕疵履行还是当事人借口疫情有意为之,其中最值得关注的还是如何快速高效地化解纠纷、盘活资金流水、让市场主体将精力投入到复工复产上来,这既是实现公平正义、平衡利益的关键,也是保障社会经济稳步发展的迫切需求。

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