购房人作为申请人对被申请人开发商就商品房买卖合同纠纷提起仲裁案

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购房人作为申请人对被申请人开发商就商品房买卖合同纠纷提起仲裁案

案例内容
【案情简介】

2015年5月19日,申请人作为买受人,被申请人作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》,合同(含附件)约定的与本案有关的内容如下:1.申请人所购买的房屋建筑面积共88.33平方米,其中,套内建筑面积66.05平方米,公共部分共有公摊建筑面积22.28平方米。2.该商品房价款按建筑面积计算,单价为每平方米14437元。3.合同约定面积与产权登记面积发生差异的,以产权登记面积为准。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还给买受人,绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4.下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向;变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施;变更房屋节能措施及指标。5.双方确认主合同第十条所述的房屋结构形式仅指房屋的主体结构,若出卖人对房屋附属结构(如阳台、空调机位、门窗等)进行规划或设计变更的,则无需另行通知买受人,买受人同意接受该变更。6.除双方另行以书面形式达成补充协议外,本协议与主合同构成约束双方的全部的、唯一的合同文件,买卖双方的权利义务以主合同、本协议及其附件为准。出卖人以明示不属于交付标准或交易条件的,以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息,不构成合同内容,双方不受其约束。出卖人提供的沙盘、售楼书、宣传资料、装修示范单位等,不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件,其内容仅作供购房前参考,不构成出卖人的承诺或本合同的组成部分。7.买受人确认,出卖人在签订本合同及相关补充条款、附件前,已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明,买受人充分理解并同意其全部内容。

申请人向仲裁庭提交了印有案涉项目名称宣传单共三份。宣传单载明,“面积约88㎡︱三房两厅 赠送面积约8㎡”字样、“面积约90㎡︱三房两厅 赠送面积约14㎡”字样、“面积约98㎡︱三房两厅 赠送面积约15㎡”字样,且宣传单中附有户型图及客户关系部联系方式。

在被申请人交付案涉房产后,申请人办理了不动产权证书。该不动产权证书显示,案涉房屋建筑面积为88.79㎡。申请人对比案涉房产、不动产权证、宣传单及《商品房买卖合同》后认为,被申请人在出售涉案房产时通过销售广告、宣传资料等方式说明和允诺赠送8平米,但该赠送的面积既未在不动产权证上体现,在涉案房产的使用面积中也不存在,已构成违约,应向申请人赔偿相应的损失金额。

【争议焦点】

被申请人是否构成违约,是否应向申请人赔偿相应的损失金额?

【裁决结果】

驳回申请人全部仲裁请求。

【相关法律规定解读】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称“《解释》”)第三条:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

《中华人民共和国合同法》(以下称“《合同法》”)第十五条:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”

【案例评析】

围绕被申请人是否构成违约,是否应向申请人赔偿损失这一争议焦点,申请人认为,被申请人通过发放宣传资料对外允诺赠送房屋面积约8平米,并将宣传资料交付给申请人等,申请人基于被申请人具体明确的允诺,决定签订案涉合同,该允诺对于签订合同和房屋价格确定有重大影响,该允诺应视为被申请人的要约,被申请人没有证据显示其已实际赠送了房屋面积8平米,应承担举证不能的法律后果,承担违约责任。被申请人认为,被申请人从未确认有通过发放宣传单的方式向申请人允诺赠送8平方米的产权面积。被申请人所述的赠送一定使用面积系指通过专业的设计改善、提高客户房屋空间使用率,而并非是额外赠送产权面积;且根据现有证据,并不能证明宣传单系被申请人制作发放。

仲裁庭认为,关于该项仲裁请求,需要明确以下两个问题:宣传单内容是否构成最终约束力,以及被申请人是否有实际赠送面积。

关于宣传单是否构成最终约束力的问题,根据《解释》第三条,销售广告和宣传资料需要同时满足三个条件,方构成要约:一是该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;二是对房屋的说明和允诺具体确定;三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。其中对于上述第一个条件的理解,仲裁庭认为,通常情况下,对房屋位置、朝向等方面的说明属于对“房屋”的说明,“相关设施”则包括商品房的基础设施和相关配套设施,如小区景观、小区内道路、停车场、商业、服务业以及医疗教育、公共交通等设施。上述两个方面的说明一般属于在双方所签订的书面合同或协议中未予以详细约定的内容。而本案所涉的房屋面积问题,在《商品房买卖合同》及相关附件中已进行详细的约定,包括合同约定建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等。

仲裁庭特别注意到,《商品房买卖合同》已明确约定:“除双方另行以书面形式达成补充协议外,本协议及主合同构成约束出卖人与买受人双方的全部、唯一的合同文件,买卖双方的权利义务以主合同、本协议及其附件为准。出卖方提供的沙盘、售楼书、宣传资料、装修示范单位等,不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件,其内容仅供购房前参考,不构成出卖人的承诺或本合同的组成部分。”该约定已经完全否定了双方签署书面合同之前的宣传资料、售楼书等对于合同的影响,申请人应当完全知晓签署合同后的法律后果;且《商品房买卖合同》并未有记载“赠送房屋面积约8平米”的内容,申请人在签署《商品房买卖合同》后亦未有在法律规定的除斥期间依法主张合同抑或合同相关条款的变更或撤销,因此仲裁庭认为,申请人关于宣传单构成最终约束力的举证显著不足,仲裁庭不予支持,双方应当以签订的书面合同、协议作为全部、唯一的合同文件。

关于被申请人是否实际赠送面积,仲裁庭认为,在前述已认定宣传单不构成最终约束力,双方应当以《商品房买卖合同》及其他书面协议作为履行合同的全部、唯一文件的前提下,《商品房买卖合同》中并无关于被申请人向申请人赠送房屋面积的承诺。且根据仲裁庭查明的事实,《商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积为88.33平方米,产权证载明的房屋建筑面积为88.79平方米,并不存在实际产权面积小于合同约定面积的情形。因此,本案中申请人所提被申请人未向申请人赠送相应的房屋面积,并不构成被申请人违约的事由,申请人无权要求被申请人赔偿违约损失及利息。

【结语和建议】

商品房广告和宣传资料是购房者了解房屋信息的渠道之一。因出卖人交付的房屋与相关宣传不符,引发了大量纠纷。如何认定商品房销售广告和宣传资料的性质,在何种条件下将前述内容视为合同条款,以及出卖人在何种情形下应承担违约责任等问题,往往成为这类商品房销售合同纠纷案件的审理难点与重点。

在《解释》出台前,根据《合同法》第十五条第一款的规定,司法实践多将商品房的销售广告和宣传资料视作要约邀请。因此,《解释》第三条在认定销售广告和宣传资料构成要约时,进行了严格的条件限定。本案中,仲裁庭综合把握案件相关事实、《解释》第三条规定及《商品房销售合同》的约定,认为认定被申请人是否违约的关键问题,在于该宣传单是否构成最终约束力。在厘清本案争议焦点的实质后,经过深入分析,仲裁庭认为,《解释》第三条的适用条件之一应为销售广告宣传资料所涉内容,在双方所签订的书面合同或协议中未予以详细约定。而本案所争议的房屋面积问题,在《商品房买卖合同》及相关附件中已进行了明确;且在《商品房买卖合同》已约定“本合同构成约束出卖人与买受人双方的全部、唯一的合同文件,出卖方提供的沙盘、售楼书、宣传资料等,不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件”的情况下,案涉宣传资料并不具有最终约束力,故双方应当以签订的书面合同、协议作为全部、唯一的合同文件。由此,在前述《商品房买卖合同》未载明被申请人向申请人赠送房屋面积的承诺的前提下,被申请人并不构成违约。

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