律师代理涂某亮诉涂某田回迁房所有权纠纷案

律师代理涂某亮诉涂某田回迁房所有权纠纷案缩略图

律师代理涂某亮诉涂某田回迁房所有权纠纷案

案例内容
【检索主题词】

拆迁回迁;分家析产;房产继承;表见代理

【业务类别】

民事

【法院判决时间】

2017/4/20

【法院名称】

山东省临沂市兰山区人民法院

【代理律师姓名】

殷春芳

【律师事务所名称】

北京市炜衡律师事务所

【案情简介】

涂氏兄弟系原告涂某亮和被告涂某田,兄弟俩系同胞兄弟,原来兄弟俩都是山东某村村民,后被告涂某田参军入伍后转业至某法院工作,原告涂某亮因结婚入赘到另一个村子生活,二人户口分别于1979年11月25日和1994年8月5日迁出原生活的徐屯村。

2005年徐屯村拆迁,当年12月12日,原告涂某亮作为被拆迁人与拆迁人即徐屯村村委会(现为徐屯居委会)签订《拆迁房屋补偿协议书》,该协议书载明了拆迁房屋的坐落和面积、补偿金额等内容。补偿款由原告涂某亮领取。该协议书载明的房屋在房产部门登记的所有权人为涂某(涂某系涂某亮和涂某田的父亲,涂某和王某英系夫妻,生有老大涂某成和包括原被告在内共3个儿子),房子建于1974年,2005年房子拆迁时原被告的父母均已去世,老大涂某成占有另一处住宅单过。原房屋拆迁时由原告作为被拆迁人和拆迁人签订了安置补偿协议书,按照当时的拆迁政策,作为被拆迁人的原告享有120平方米的回迁房购房资格。当时因为原告结婚入赘到别的村子生活,加上孩子多又小,经济条件不好,原告就没有在拆迁房子时购买该回迁房。

直到2016年6月,原告的继子女姜某某(原告的妻子再婚前所生子女)长大成人后准备结婚,需要结婚用房,原告去找拆迁人徐屯社区居委会购买该120平米的回迁房时才得知,二哥涂某田即本案被告已经擅自于2010年占有了被拆迁房的回迁房的购买名额,自己付款购买了该回迁房。原告得知后认为被告所购买的回迁房是自己的,并找到被告协商,希望被告腾退占有的回迁房,原告同意给予被告支付的购房款,但是被告不同意,认为原告已经结婚户口迁出拆迁房所在的村子,回迁房是父母的遗产房拆迁延续而来,而且是自己花钱购买,所以,回迁房是被告的房子,和原告无关,不同意原告的主张。

涂某亮无奈,委托律师代理其处理涉案纠纷。律师接手案件后,理顺纠纷和思路、定下处理方案为不走确认之诉而直接走侵权之诉,可以更快处理纠纷。同时,律师肯定了原告涂某亮知道被告涂某田代理购买行为予以追认的做法,确认被告替原告向拆迁人购买回迁房的行为有效,于是指导原告以多种书面形式向被告发出腾房通知,但被告置之不理,在原告给被告的腾房时限到来后遂代理原告诉诸法院,要求被告腾退所占有的120平米的回迁房及附带的储藏室1个交付给原告使用。

【代理意见】

原告代理律师就本案争议焦点提出代理意见为:(1)谁享有涉案回迁房的购买资格;(2)他人擅自代理购买行为如何认定?具体而言,其一肯定原告有购买回迁房的资格;其二是肯定原告对被告以原告的名义擅自购买回迁房行为的表见代理行为予以追认是正确的;其三是确认被告擅自占用回迁房的行为是侵权行为,给予其一定期限要求其腾退房屋。代理律师在指导原告收集完善相关证据,反复论证维权的角度和策略之后,权衡利弊,抛弃对争议房屋的确认之诉,直接走侵权之诉,

(一)涉案房屋属于原告所有或由原告享有合法使用权

1.原告有完整的证据链证明涉案房屋属于原告所有

(1)2005年12月12日原告签订的《拆迁房屋补偿协议书》,明确载明被拆迁人是原告。被告答辩意见和庭审过程中否认这一事实,但是没有充分证据予以推翻此事实。

(2)按照当时当地的拆迁政策,只有被拆迁人才享有签订拆迁安置房的权利和资格。原被告双方提交的3张购房款票据(收款日期分别是2009年9月21日、2009年9月22日、2010年1月14日)中的交款人都是原告名字,恰好证明了这一事实。

(3)原告2016年6月底为给儿子准备结婚用房去柳青街道柳青社区居委会行使购买涉案房屋的权利时得知被告代理

原告购买了涉案房屋,原告知悉后没有行使撤销权而是予以追认该代理行为,比如多次协商沟通被告腾房事宜。

(4)相对人(出卖人)柳青街道柳青社区居委会也以2016年7月7日出具的《证明》予以同意认可涉案房屋属于原告所有。拆迁安置房没有办理产权证情况下,居委会作为出卖人可以证明涉案房屋的所有权人或者合法使用人。另外,也表明了出卖人(涉案房屋买卖合同的相对人)对真正购买人的再次确认和选择。

2.被告无充分有效的证据证明涉案房屋属其所有

(1)涉案房屋没有产权证表明是被告所有;

(2)政策性安置房在没有产权证情况下,出卖涉案房屋的柳青街道柳青社区居委会2016年7月7日出证认可涉案房屋的所有人是原告,而不是被告;

(3)购买涉案房屋的票据上记载的购买人均是原告,和被告无关;

(4)被告及被告委托的经办人均是代理原告购买涉案房屋,代理行为在原告知悉后原告没有行使撤销权而是予以追认。

综上,涉案房屋属于原告所有或由原告享有合法使用权,有理有据;反之,被告所答辩涉案房屋属其所有于法于理均不成立。

(二)被拆迁房屋的被安置人究竟是谁?被拆迁房屋是遗产一定等同于购买的涉案房屋也是遗产吗?

1.被拆迁房屋的被安置人是原告,不是其他人

(1)被告声称自己及哥哥及原告三人是被拆迁房屋的被安置人,原告只是代其签订《拆迁房屋补偿协议》,但是《拆迁房屋补偿协议》中被拆迁人却是只记载了原告一人,可见,被告所述不正确。

(2)谁有权利作为被拆迁地的被安置人,是由拆迁人根据相关法规和政策予以认定的,不是被告及其他人毫无证据的想当然就可以予以否认的。

(3)原告因为已经于2005年拆迁中享受了被安置人的权利,2009年购买了被安置房即涉案房屋,所以在居住地古城村2017年的本次拆迁中没有作为被安置人重复享有拆迁安置房的权利。

(4)被告声称自己作为外出参军人员,有被安置120平方的房屋的权利和资格,但是这和原告无关,其可以另行向拆迁人主张,不能据此认定自己可以占用原告的安置房。

2.被告所述被拆迁房屋属父母遗产也没有充分证据予以证明

(1)事实是,被拆迁房屋是原告的个人房产,父母在世时已经按照农村的风俗习惯,也按照“一户一宅”的规定,对房产进行了分配:老大涂某成住父母的另外一处房产(位于山东省临沂市兰山区某镇某村)单过;老二涂某田即本案被告作为刚刚成年就已经外出参军后转业外地工作早已有了自己的楼房,其户口也早已迁出被拆迁所在地,父母没有分配房产给其所有,而是把和原告共同居住的被拆迁房分配给了原告。

(2)父母在世时被告从未对父母的分家析产提出异议。

(3)被告离村40多年来,也从来没有为老房添砖加瓦,没有维修管理过被拆迁房屋,而是一直由原告管理和维护。

(4)证人涂某成是原被告的哥哥,已经在父母的另一处房产(位于山东省临沂市兰山区南坊镇徐屯村)单过,其出庭作证原告的被拆迁房屋属于父母遗产,他将是继承人,所以他是本案相关利益的厉害关系人,另外,站在被告这边和原告争夺涉案房屋,认定被拆迁房屋属于父母遗产,被告享有份额,涉嫌避免被告追要自己所住的被拆迁房被认定为父母遗产的情况,故其关于原告被拆迁房屋属于父母遗产的证言不能采信。

3.即使认定被拆迁房是父母遗产,就一定可以认定原告购买的涉案房屋属于父母遗产吗?

(1)2005年《拆迁房屋补偿协议书》第三条补偿方式及金额载明被拆除房屋建筑面积51.75平方米,实行货币补偿,补偿36225元人民币。

(2)如果认定被拆迁房屋属于父母遗产,也只能认定拆迁补偿款是父母遗产,可以进行分割。

(3)而原告购买的涉案房屋是根据相应政策,由拆迁人出售给被安置人即本案原告的安置房,涉案房屋并不等于被拆迁房屋,所以涉案房屋不是遗产,被告不能享有份额。

(三)涉案房屋由被告长期侵占使用,极大损害原告合法权益,原告不能同意,要求其腾房

1.法庭调查中,被告认可其将涉案房屋购买之后用于出租盈利;

2.直到2016年7月份因原告知悉被告代理其购买涉案房屋予以追认代理行为,要求其腾出涉案房屋时,被告才自己搬进居住,继续恶意侵占原告的房屋。

3.原告不能接受被告的恶意侵占行为,因为现在原告自己的儿子已经长大结婚,还在外面租房居住,原告要求被告腾退占用的自己的房子,合法合理。

【判决结果】

山东省临沂市兰山区人民法院(2017)鲁1302民初1876号民事判决书完全支持了原告涂某亮的诉讼请求,判决被告涂某田于判决生效后六十日内将位于某市某区某社区某区某号楼1单元201室的房屋(含3号储藏室1个)腾退给原告涂某亮。

【裁判文书】

受案法院认为,本案争议焦点有二:1、涉案房屋即位于某市某区某社区某区某号楼1单元201室的房屋(含3号储藏室1个)和原房屋是否系原被告父母的遗产;2、涉案房屋是否具有真正的产权,所有权人或合法使用权人应系何人所有。

就第一个争议焦点问题,受案法院认为:被告涂某田及涂某田申请出庭作证的证人即原、被告长兄涂某成均认可涉案房屋的原房屋系其父母涂某、王某某所有,被告提交的兰山区房产管理办公室出具的临沂市兰山区村镇私房所有权证存根对此亦予以证实,原告对此虽有异议,主张原房屋是其父母在世时,已按照农村的风俗习惯和“一户一宅”的规定,将原房屋分配给了原告,但原告未能举证佐证其主张,故本院依法认定原房屋系原、被告父母所有,在拆迁时原被告父母均已去世,原房屋应系其原、被告父母的遗产;原房屋被拆迁后,已被原告领取的原房屋及附属设施的拆迁补偿款(不含搬家费600元和搬迁费4200元)40455元,应作为遗产处理,原被告如有争议,可另行解决,同时原房屋所享有的相应权益亦随拆迁、补偿而丧失。涉案房屋的购房款100528.5元系被告交纳,但涉案房屋系原告根据相应拆迁安置政策,由拆迁人徐屯村委出售给原告的安置房,该房屋不能等同于原房屋即原被告父母的房屋,因原房屋的相应权益已随拆迁、补偿而丧失,涉案房屋并非原被告父母的遗产。

就第二个争议焦点问题,主审法院认为:涉案房屋是在集体土地上建起来的房屋,没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,属于旧村改造或者新村建设,未经国土、房管等部门登记备案,亦没有市区规划、建委管理部门的批复管理,严格意义上讲,并没有真正的产权,系小产权房,此种情况下,徐屯村委作为出卖人或拆迁人,其出具的证明可以证明涉案房屋的合法使用权人,但并不能证明涉案房屋的所有权人,故涉案房屋的合法使用权人应为本案原告。综上所述,主审法院认为,涉案房屋的使用权应归原告所有,现原告要求被告腾退涉案房屋,事实清楚,证据充分,本院予以支持;被告代原告交纳的100528.5元,因被告在本案中未就此提起反诉,故在本案中暂不予处理,被告可另行主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第七十条、第七十二条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第(一)、(二)、(四)项之规定,判决:被告涂某田于本判决生效后六十日内将位于某市某区某社区某区某号楼1单元201室的房屋(含3号储藏室1个)腾退给原告涂某亮;案件受理费由被告承担。

【案例评析】

在城市化进程中,回迁房并不一定是已经去世的原房屋的产权人的遗产房,回迁房是一种政策房,谁享有购买回迁房的资格是根据一定政策来确认的,不是完全由争议双方擅自确定的。

(一)被拆迁房屋的被安置人究竟是谁?

1.被拆迁房屋的被安置人是原告,不是其他人

(1)被告声称自己及哥哥及原告三人是被拆迁房屋的被安置人,原告只是代其签订《拆迁房屋补偿协议》,但是《拆迁房屋补偿协议》中被拆迁人却是只记载了原告一人,可见,被告所述不正确。

(2)谁有权利作为被拆迁地的被安置人,是由拆迁人根据相关法规和政策予以认定的,不是被告及其他人毫无证据的想当然就可以予以否认的。

(3)原告因为已经于2005年拆迁中享受了被安置人的权利,2009年购买了被安置房即涉案房屋,所以在居住地古城村2017年的本次拆迁中没有作为被安置人重复享有拆迁安置房的权利。

(4)被告声称自己作为外出参军人员,有被安置120平方的房屋的权利和资格,但是这和原告无关,其可以另行向拆迁人主张,不能据此认定自己可以占用原告的安置房。

2.被告所述被拆迁房屋属父母遗产也没有充分证据予以证明

(1)事实是,被拆迁房屋是原告的个人房产,父母在世时已经按照农村的风俗习惯,也按照“一户一宅”的规定,对房产进行了分配:老大涂某成住父母的另外一处房产(位于山东省临沂市兰山区某镇某村)单过;老二涂某田即本案被告作为刚刚成年就已经外出参军后转业外地工作早已有了自己的楼房,其户口也早已迁出被拆迁所在地,父母没有分配房产给其所有,而是把和原告共同居住的被拆迁房分配给了原告。

(2)父母在世时被告从未对父母的分家析产提出异议。

(3)被告离村40多年来,也从来没有为老房添砖加瓦,没有维修管理过被拆迁房屋,而是一直由原告管理和维护。

(4)证人涂某成是原被告的哥哥,已经在父母的另一处房产(位于山东省临沂市兰山区某镇某村)单过,其出庭作证被拆迁房屋属于父母遗产,他也是继承人,所以他是本案相关利益的厉害关系人。另外,站在被告这边和原告争夺涉案房屋,认定被拆迁房屋属于父母遗产,被告享有份额,涉嫌避免被告追要自己所住的被拆迁房被认定为父母遗产的情况,故其关于被拆迁房屋属于父母遗产的证言不能采信。

(二)即使认定被拆迁房是父母遗产,就一定可以认定原告购买的涉案房屋属于父母遗产吗?

(1)2005年《拆迁房屋补偿协议书》第三条补偿方式及金额载明被拆除房屋建筑面积51.75平方米,实行货币补偿,补偿36225元人民币。

(2)如果认定被拆迁房屋属于父母遗产,也只能认定拆迁补偿款是父母遗产,可以进行分割。

(3)而原告购买的涉案房屋是根据相应政策,由拆迁人出售给被安置人即本案原告的安置房,涉案房屋并不等于被拆迁房屋,所以涉案房屋不是遗产,被告不能享有份额。

【结语和建议】

本案涵盖了房屋拆迁过程中拆迁补偿利益尤其是拆迁回迁房的归属问题、房屋继承问题、分家析产问题、表见代理问题等若干常见问题。

房子对老百姓来说,是大宗家产,尤其是当今房价居高不下的情形下,大家甚至是亲人之间也会对房产争夺不相谦让,为此曾经的手足之情遭到严重侵害,甚至导致大家认为当今社会人们眼里只有房和钱没有亲情,发出了世风日下的感叹。其实,有很多纠纷是因为大家对自己权益的享有范围误解、对法律了解不够导致的,本案中,被告侵占原告的房子不退,即使原告多次找被告协商甚至表示合理补偿,被告也不让步,双方多次发生冲突,甚至多次报警,但是也未能解决问题。直到原告在代理律师的帮助下,提起诉讼,才得到判决胜诉的结果,维护了自身的合法权利。

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