律师代理房屋拆迁户参与房屋拆迁补偿行政诉讼案

律师代理房屋拆迁户参与房屋拆迁补偿行政诉讼案缩略图

律师代理房屋拆迁户参与房屋拆迁补偿行政诉讼案

案例内容
【检索主题词】

律师;代理;拆迁户;房屋拆迁;补偿行政诉讼

【业务类别】

行政

【法院判决时间】

2017-5-25

【法院名称】

浙江省杭州市中级人民法院

【代理律师姓名】

毕文强

【律师事务所名称】

北京市盛廷律师事务所

【案情简介】

2009年9月28日,富阳市建设局向富阳市土地储备中心核发《房屋拆迁许可证》,准许东大道区域综合改造项目建设,将陶某位于富阳市富春街道的房屋列入城市房屋拆迁范围。

2010年3月25日,富阳市建设局根据富阳市土地储备中心的申请,就陶某房屋拆迁补偿安置纠纷作出房屋拆迁纠纷行政裁决。

2010年5月20日,富阳市人民政府作出责令限期拆迁决定,决定对陶某的房屋实施强拆。后于2010年7月8日,陶某的房屋被强制拆除。陶某对限期拆迁决定不服,提起行政复议。2013年9月9日,杭州市人民政府作出复议决定,撤销前述责令限期拆除决定。

2014年7月23日,陶某向富阳市人民政府寄交了国家赔偿申请及证据材料。2015年2月12日,杭州市富阳区人民政府作出《行政赔偿决定书》。

陶某不服前述《行政赔偿决定书》,向杭州市人民政府申请复议,后杭州市人民政府作出《行政复议决定》,维持前述《行政赔偿决定书》。

2016年,陶某不服《行政赔偿决定书》,向人民法院提起诉讼。北京市盛廷律师事务所律师毕文强在本案中受陶某委托担任其诉讼代理人。

【代理意见】

陶某代理律师代理意见如下:

(一)法院应根据原告陶某的申请,依法重新委托鉴定机构对涉案房屋价值进行评估

2009年涉案房屋就已进行拆迁评估,但陶某提起涉案行政赔偿诉讼时已经2016年,距前述评估报告作出时间距离近7年。涉案房屋所在地房屋价值已发生巨大变化,且房地产评估报告一般情况下有效期为一年。根据《国家赔偿法》填平补齐的赔偿基本原理,如对陶某进行合理赔偿,以满足其购买同等区位同等条件房屋的要求,必须进行重新评估。评估时点需确定为法院委托鉴定机构进行评估的时点。

(二)估价报告中并未提供估价技术报告相关信息,不符合《房地产估价规范》的相关规定,欠缺法定有效要件。

根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)7.0.2规定:“叙述式估价报告应包括下列部分:…7.估价技术报告”。因此,估价技术报告是估价报告中的法定要件,该部分内容应公开。而某鑫房地产土地评估公司做出的房地产估价报告中明确表明,估价技术报告部分“仅供本公司存档用,不对外提供”。这显然与《房地产估价规范》所规定的相违背。

因缺少估价技术报告相关内容,因此陶某无从得知评估报告中所选取的周边的可比实例是否是符合相关《房地产估价规范》规定的可比实例。根据《房地产估价规范》4.2.5的规定:“可比实例及其有关信息应真实、可靠,不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘,并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片”因此,某鑫房地产评估公司做出的房地产估价报告中,并未在估价报告中说明有关可比实例的情况。因此代理人认为,该评估报告未公开相关可比实例的情况,无法得知该评估结果是否独立、客观、公正。

因此,代理人认为涉案评估报告仅可以作为参考,法院需结合被拆除房屋具体情况及赔偿时周边房屋价格,最终确定赔偿金额。

【判决结果】

法院判决赔偿原告陶某涉案房屋价值40.96万元,涉案房屋装饰、附属设施价值2.62万元,自2010年7月8日至2012年7月7日的过渡赔偿金共计XX元;自2012年7月8日至涉案赔偿款支付完毕之日的过渡赔偿金按每月每平方米32元计算;搬迁赔偿金XX元;电话移机以及有限电视、宽带网等迁装赔偿金XX元;原告房屋被拆除时的物品损失XX元;

被告杭州市富阳区人民政府支付原告评估费XX元。

【裁判文书】

法院认为,原告不服赔偿义务机关赔偿决定单独提起行政赔偿诉讼的,法院应就赔偿请求人的赔偿请求是否成立以及赔偿义务机关是否应承担相应赔偿责任等问题进行司法审查。赔偿义务机关所作先行处理决定只是赔偿实体内容的载体,并非司法审查对象。

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条、第十六条规定了拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置,可以订立拆迁补偿安置协议,在达不成协议的情况下,可由拆迁当事人申请房屋拆迁管理部门裁决。本案原告与涉案拆迁项目的拆迁人未达成拆迁补偿安置协议,针对其所有的涉案房屋所作拆迁裁决亦被撤销。故原富阳市人民政府作出责令限期拆迁决定并强制拆除涉案房屋违法,侵犯了原告的合法权益,对此造成的损失依法应当承担赔偿责任。

《国家赔偿法》第三十二条规定:“国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。”“能够返还财产或者恢复原状的,予以返还财产或者恢复原状。”涉案被拆除房屋所在地块的拆迁许可行为经司法审查,以该拆迁许可行为缺少合法的建设用地规划许可证和国有土地使用权批准文件,出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构未与房屋拆迁管理部门、拆迁人签订《拆迁补偿安置专项资金监督管理协议》为由,结合涉案拆迁项目涉及公共利益的情况,确认颁发《房屋拆迁许可证》的具体行政行为违法。该涉案拆迁行政许可行为效力被保留的情况下,涉案房屋不具备恢复原状的条件。因此,本案赔偿应以支付赔偿金作为被告的赔偿方式。

涉案房屋经杭州某鑫房地产土地评估有限公司评估,现阶段的房地产价值为40.96万元;根据杭州某正房地产土地评估有限公司《房地产估价报告》所列涉案房屋装饰、附属设施项目,原告涉案房屋以上项目现阶段的价值为2.62万元。被告应按上述价值对拆除原告房屋的行为进行赔偿。

【案例评析】

(一)强制拆除违法原告请求赔偿,评估时点以房屋拆除时计算还是以法院判决时计算?

我国的国家赔偿法立法时确定的原则是“填平补齐”的赔偿标准,即当事人取得的赔偿数额要以受到的损失为限。在房屋被非法拆除的情况下,能取得同等房屋就成为了赔偿限度。《国家赔偿法》规定无法返还或恢复原状的,只能以支付赔偿金的方式来进行。因此,赔偿金数额的确定,必须按照能满足被赔偿人在同等区位购买同等条件房屋的价格进行赔偿。

结合本案来看,杭州某正房地产土地评估有限公司于2009年作出的评估报告,显然不符合本案2016年法院审理时周边同等条件同等区位的房屋价格。时隔7年之久,周边房屋价格发生巨大变化,因此法院重新委托评估机构对涉案房屋价值进行评估时,评估时点需要以法院委托时作为评估时点重新进行评估。

(二)对于赔偿机关作出《赔偿决定》中已经包含的赔偿项,法院是否有权撤销?

陶某依法向一审法院提起诉讼,请求撤销富阳区人民政府作出的《行政赔偿决定书》中,就损毁的房屋和屋内若干物品作出的赔偿决定部分(即2.货币补偿方式中的第(1)项;3.产权调换赔偿中的第(1)项和第(7)项以及第4.)。而一审法院作出的一审判决,对于过渡安置费等陶某未提诉讼的部分一并进行了审查。对于《行政赔偿决定书》中律师费、差旅费等费用,也未进行认定。因此一审判决存在遗漏及扩大审查范围。原《行政赔偿决定书》中所规定的货币补偿及产权安置两种方式,而一审判决中,仅仅判决对陶某进行货币补偿,而并未提及产权调换的补偿方式。代理律师认为,行政赔偿本因行政机关原因,已给陶某造成相应损害,因此采取相应赔偿。而一审法院在行政机关提出多种赔偿方案的情况下,径直判决仅提供货币补偿的赔偿方式,显然剥夺了陶某的选择权利,也不利于合理的行政赔偿。故代理律师对一审判决中的上述观点存在异议。

【结语和建议】

本案涉及到房屋拆迁过程中,对赔偿机关作出的赔偿决定不服的情况下,依法向法院提起行政赔偿诉讼后,对于房屋价值评估问题。

房屋价值评估最重要的取决于评估时点以及评估方法,在原评估报告时隔多年,评估价值已不符合市场价值的情况下,应对房屋进行重新评估。但对于评估时点的确定问题上,容易出现不同的裁判结果。

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