律师代理某房屋租赁纠纷案件

律师代理某房屋租赁纠纷案件缩略图

律师代理某房屋租赁纠纷案件

案例内容
【检索主题词】

房屋租赁纠纷;书面合同;优先购买权;损害赔偿

【业务类别】

民事诉讼

【法院判决时间】

2018年03月29日

【法院名称】

江孜县人民法院

【代理律师姓名】

汤杰

【律师事务所名称】

江苏天茂(日喀则)律师事务所

【案情简介】

2007年年初,原、被告双方约定将被告商品房二楼约84平米的4间房屋租于原告,双方自始至终未签订任何书面房屋租赁合同。2017年9月,被告告知原告,将原告所租房屋在内的整栋卖于第三人,且从2017年9月开始由第三人向原告收取租金,并该租赁关系在2018年3月解除。原告收到通知后,向被告主张同等条件下的优先购买权,并诉至法院请求支付租赁期间的房屋装修费、转让费。

【代理意见】

本律师接受被告的委托,在仔细研判相关证据资料的基础上,代理人认为江孜县人民法院的判决合理合法,被告承担赔偿责任无任何事实与法律依据,代理意见如下:

(一) 王某不具有整栋房屋优先购买权

1. 优先购买权所指的对象只能是租赁房屋,而不能是租赁房屋以外的其他房屋。本案中,由于原告承租的只是被告所有楼房的极小部分(二层约84平米的4间房屋)。按相关理论,租赁某物的一部分由此而产生的对该物一部分的优先购买权不能给予物的全部,因此原告不能对被告整栋楼房主张优先购买权。

2. 首先,从房屋使用功能上看,原告承租的4间房屋与其他部分房屋在使用功能上是相对独立的,整幢建筑的一层均为门面且已出租,其他房屋均为门面且已出租,其他房屋均具有独立功能。其次,原告仅仅承租了二层4间约84平米的房屋,而整幢房屋建筑面积为602.91平米,其承租面积均占整幢房屋建设建筑面积的13%。最后,原告只对其承租4间房屋享有同等条件下的优先购买权,不具有整幢房屋同等条件下的优先购买。

3. 本案中,已出售的二层楼房是一个整体,且土地使用权证书和房屋所有权证书均明确证明该幢房屋是不可分割的一个整体,从法律而言改装房屋是一个独立的物,而原告承租的二层四间房屋仅是其一小部分,虽然各房屋功能可独立使用,但是不具有事实上的可分性,原告不能要求被告将四间房屋分开单独出售,破坏该物的完整性,所以原告不享有整幢房屋的优先购买权。

4. 被告是社会责任的企业、是有社会担当的企业。被告自始至终没有向原告在内的全体承租人收取房屋转让金,甚至出售房屋时要求买房人不得随意解除与全体承租人的不定期房屋租赁合同法律关系、不得随意上涨房屋租金。被告自始至终没有与全体承租人签订书面合同的目的是不让个别承租人非法转租房屋收取转让金,众所周知日喀则市房屋非法转租、非法分租、收取高额转让金已成为社会的诟病,成为社会不稳定的重大因素,而被告为维护社会稳定,牺牲自身经济利益的行为是值得点赞的。

【判决结果】

一审法院判决驳回原告的诉讼请求。

【裁判文书】

江孜人民法院认为本案主要争议焦点为:被告是否应当向原告赔偿经济损失428900元,其主张有无法律依据。原告主张的经济损失428900元,即房屋装修费128900元及因丧失优先购买权而另外租房需支付的300000元,本案中原告未经被告同意对其租赁的4间房屋进行装修,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生费用,由承租人负担。”故所产生的费用,由原告自行承担。另外,原告主张的优先购买是基于所承租的4间房屋,而不能扩张到被告出售的整栋房屋,其行为无法律依据。同时,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁合同。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁合同。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应合理期限之前通知承租人。结合本案,在长达十年的租赁关系中,双方当事人从未签订过书面的租赁合同,应当认定为不定期租赁合同,即双方当事人均有权随时解除,现被告涉案房屋在内的整幢房屋出售后,于2017年9月告知原告房屋已出售,租赁关系于2018年三月解除,此行为符合法律相关规定。另外,被告处房租外并未从原告处未收取过其他任何费用,现原告以需向第三人支付转让费300000为由,主张被告承担其费用,无事实与法律依据。

【案例评析】

一、 原告王某不具有整栋房屋优先购买权。

二、 王某要求赔偿经济损失无任何事实与法律依据。

【结语和建议】

第一,从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅基于承租的部分房屋;如果承租人的部分部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。

第二,从承租人承租的部分房屋房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。

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