律师代理某房地产开发公司向官某、李某行使购房借贷担保追偿权诉讼案

律师代理某房地产开发公司向官某、李某行使购房借贷担保追偿权诉讼案缩略图

律师代理某房地产开发公司向官某、李某行使购房借贷担保追偿权诉讼案

案例内容
【检索主题词】

律师;代理;房地产开发公司;购房借贷担保;追偿权

【业务类别】

民事

【法院判决时间】

2017年8月9日

【法院名称】

峨眉山市人民法院

【代理律师姓名】

高筱兰、张凌捷

【律师事务所名称】

四川嘉诚泰律师事务所

【案情简介】

2012年12月27日,买受人官某、李某(夫妻关系)与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》以银行按揭贷款的方式购买了该公司开发的小区住宅一套。买受人在支付首付房款后,与开发公司、贷款银行三方共同签订《个人购房借贷担保合同》,约定买受人向银行贷款31万元用于购买该住宅,开发公司在买受人正式抵押登记手续办理完毕且银行收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书前,作为保证人为买受人的贷款债务承担阶段性连带保证责任。《个人购房借贷担保合同》签订后,贷款银行如期发放了贷款,但买受人自2015年4月起未按约定还贷,贷款银行自2015年9月起,按季度将买受人逾期归还的贷款在房地产开发公司的保证金账户中进行扣收。2016年11月,贷款银行向房地产开发公司发出通知,基于买受人的长期逾期还贷行为已构成严重违约,贷款银行欲宣布全部贷款提起到期并将全部未还贷款一次性从开发公司保证金账户扣收。同时,另查实,因该买受人的另一债务纠纷,此套房屋已于2015年4月10日被第三方法院查封保全,查封期间该房屋不能办理他项权证。2016年底,房地产开发公司委托四川嘉诚泰律师事务所律师为其提供法律服务,希望能尽量减少房地产开发公司的损失。

【代理意见】

四川嘉诚泰律师事务所在接受委托后,委托律师认真分析评估了本案中房地产开发公司所面临的主要问题:1、买受人持续断供,贷款银行依据《个人购房借贷担保合同》的约定扣收全部剩余贷款的保证金已是必然。2、该套商品房购房合同已经登记备案,且已被第三方法院查封,无法办理他项权证给贷款银行,也不能将该房屋收回另行出售。另查到涉及本案的其他事实如下:买受人已向房地产开发公司支付购房首付款约14万元,拖欠贷款银行尚未清偿的本息共计约30万元,该房屋的当前市场价值约40万元,被第三方法院查封保全的债务金额约18万元。全面评析本案基本事实情况后,我们认为本案中房地产开发公司具备通过诉讼获得追偿的可能。故为其拟定诉讼方案:房地产公司以保证人身份向贷款银行承担保证责任后,再向买受人提起追偿权的诉讼,并向受案法院申请轮候查封该套房屋。房地产公司与第三方债权人同为普通债权人,可就该房屋的执行价款按比例受偿。根据房地产公司与第三方债权人的债权比例,房地产公司约占63%,加之已收的购房首付款,基本能够抵偿房地产公司的保证金损失。房地产开发公司接受了律师的诉讼方案,并向法院提起诉讼。

【判决结果】

法院判决二被告支付原告房地产开发公司代偿款、律师费、保全费等共计约30万元。

【裁判文书】

法院认定事实如下:《商品房买卖合同补充协议》第三条约定“在买受人办理了银行或住房公积金按揭手续后,如因买受人逾期偿付银行或住房公积金贷款,导致出卖人作为买受人担保人向银行或住房公积金管理中心承担责任,由此给出卖人造成的担保损失,及产生的所有费用均由买受人承担”。原告、被告、贷款银行三方共同签订的《个人购房借贷担保合同》还约定,在被告正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书前,原告作为保证人为被告的贷款债务承担阶段性连带保证责任;借款人发生合同约定的违约情形,贷款人有权宣布本合同下未偿还的借款立即到期。自2015年4月起,被告未向贷款银行履行还款付息的义务,贷款银行多次向被告催款未果后,即要求原告承担保证担保责任并宣告贷款提前到期,在原告的保证金账户扣取保证金。

法院认为:原告某房地产开发公司与被告签订的相关合同系双方当事人真实意思表示,且合同约定未违反法律、行政法规的强制性效力性规定,合同成立并生效,双方当事人应严格按照合同约定履行相应义务。现原告房地产开发公司已经依约履行了代偿义务,被告应依约履行清偿责任,根据合同约定被告还应当赔偿原告承担保证责任造成的损失。

综上所述,人民法院判决被告赔偿某房地产开发公司代偿款及各项损失共计约30万元。

【案例评析】

近年来,由于房地产市场几次遇冷,业主断供已经成为困扰开发商的一大难题。随之而来的问题却异常的残酷。业主通过向银行申请按揭贷款方式支付购房款,开发商向银行承担连带责任保证,商品房作为一种典型的大宗商品交易,将房地产开发商、银行和业主三者紧密连成了一个利益共同体,一旦业主出现断供,对开发商而言一系列的问题和风险随之而来。

一、业主断供开发商所面临的风险

(一)开发商对业主的按揭还款义务承担阶段性连带责任保证。

在银行与业主和开发商签订的《个人购房借款/担保合同》中,一般会约定在业主取得房屋所有权证书并办理正式抵押登记手续以前,开发商作为保证人对业主在借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。因此,一旦业主出现断供,银行一般都不会直接起诉业主要求支付按揭款,而是直接要求更具有偿债能力的开发商代为还款。虽然开发商在代为还款后有权向业主追偿,但业主基本是因为财务状况恶化丧失履行能力才会出现断供,因此断供业主向开发商还款的可能性很小,随着时间推移开发商代为还款的损失将越来越大。

(二)断供业主涉及其他债务纠纷,则开发商面临房屋被法院拍卖用于偿还其他债权人的风险。

如上所述,业主基本是因为财务状况恶化丧失履行能力才会出现断供,在此情况下业主对外极有可能还涉及与其他债权人的债务纠纷。由于业主的断供行为属于违反《个人购房借款/担保合同》的违约行为,就《商品房买卖合同》而言,业主已经履行完毕支付全部购房款的义务,且房屋已办理预告登记手续。因此,如其他债权人对断供业主提起诉讼,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及法院现有通行做法,房屋面临被法院查封以及后续被法院拍卖用于偿还其他债权人的风险。如出现上述情况,开发商仅能以一般债权人的身份要求参与分配房屋的拍卖价款。然而,开发商即使参与了房屋拍卖价款的分配,分配取得的价款却无法弥补垫付的按揭款,开发商面临“钱房两失”的风险。本案即属于此类情况。

二、开发商可采取与业主协商解除《商品房买卖合同》或者起诉业主解除《商品房买卖合同》,减少损失的应对方案。

基于阶段性连带担保责任的风险,开发商通常在《商品房买卖合同》及其附件中会约定,开发商在为业主的按揭贷款提供保证担保期间,如因业主逾期支付按揭贷款本息而导致开发商承担了相应的保证责任,即出现开发商代业主偿付银行贷款本息的,开发商有权解除合同,业主还应当支付一定比例的违约金。在具备上述合同条款的情况下,开发商在代为支付按揭款后,有权解除合同,开发商可与业主协商解除合同或者通过起诉解除合同,并办理解除合同备案和预告登记手续。如合同顺利解除,房屋回到公司名下,开发商将按揭款项退还给银行,并可将代垫的按揭款、违约金等其他损失在首付款中予以扣除后,再将剩余款项退还买受人,开发商还能够将房屋重新出售。这种方案和结果将是最理想的。然而本案中的开发商并未在房屋买卖合同或其补充协议中约定此类解除权利,通过解除合同减少损失显然不具有可行性,并且就实际情况看,房屋已被业主的其他债权人查封,则更没有协商解除的可能。

三、开发商在承担保证责任后,向业主追偿并以一般债权人的身份要求参与分配房屋的拍卖价款。

如房屋在起诉追偿前已经被其他债权人查封,开发商在通过诉讼追偿的同时,也应当对房屋进行轮候查封。在取得生效裁判文书并申请强制执行后,开发商与其他查封房屋的债权人及对应法院协调,开发商代垫的按揭款和生效判决确认业主需要向开发商支付的债务金额,开发商作为普通债权人再参与到对房屋拍卖价款或者业主其他财产的执行分配。但是协调其他债权人需与各方利益主体进行博弈,且执行阶段没有结案期限的限制,案件的周期和进程都可能十分漫长,最终结果也存在不确定性。

【结语和建议】

通过上述的分析可知,一旦业主出现断供且丧失偿债能力,开发商几乎无可避免的面临损失,甚至“钱房两失”,这是采取银行按揭贷款方式支付购房款开发商所面临的天然风险,开发商只能通过采取相应措施尽可能的去减少损失。由于开发商内部相关部门形成联动机制在开发商内部往往各部门工作独立,往往出现财物部门接到银行通知客户断供的时候,客户房屋已经处于查封状态,导致未能及时提前进行诉讼或其他措施有效的规避风险。因此,律师建议在开发商内部形成各部门联动机制,并根据实践经验制定相关工作流程对接,能够尽早的发现问题,相关部门启动保障措施规避公司风险扩大。购房人断供后开发商立即起诉并查封冻结房屋,购房人一旦断供往往意味着其资信状况恶化,资不抵债,断供发生后,开发商应立即以购房人为被告、贷款银行为第三人提起解约之诉,尽力保全所购房屋,在其他债权人之前获得生效判决并及时申请执行解除合同。否则,久拖不决将会导致其他债权人纷纷针对所购房屋采取保全或执行措施,直接影响开发商最终执行金额。

扩展阅读

微信扫码进入小程序

微信扫描二维码
趣学法律