律师代理吐XX与新疆XX房地产开发公司合作开发房地产纠纷案

律师代理吐XX与新疆XX房地产开发公司合作开发房地产纠纷案缩略图

律师代理吐XX与新疆XX房地产开发公司合作开发房地产纠纷案

案例内容
【检索主题词】

重复诉讼;挂靠;合作开发房地产;合伙纠纷

【业务类别】

民事诉讼

【法院判决时间】

2018年2月22日

【法院名称】

新疆生产建设兵团库尔勒垦区人民法院

【代理律师姓名】

刘洪江

【律师事务所名称】

新疆天雪律师事务所

【案情简介】

2004年11月12日,吐XX取得XX县904.92平方米的建设用地。2005年3月23日与库尔勒XX房地产开发有限公司合作联合开发综合楼。该综合楼由库尔勒XX建筑集团公司中标建设,实际是龚XX等人挂靠。在建设过程中,由于龚XX缺乏资金,向李XX借款200万元,并由吐XX提供担保。后借款人无力还款,2006年1月20日,吐XX与李XX签订合作的《协议书》,主要内容为该借款转变为投资款,两人共同合作开发。双方按投资额核定股份比例,继续挂靠在库尔勒XX房地产公司名下进行联合开发。后库尔勒XX房地产公司法定代表人蒋XX因涉嫌诈骗被追究刑事责任,吐XX与李XX无法继续挂靠。为此吐XX解除了与库尔勒XX房地产公司的挂靠合同。又与新疆XX房地产开发有限责任公司(以下简称A房产公司)于2006年4月12日签订《联合合作开发协议书》,约定吐XX与A房产公司在开发综合楼过程中,双方的合作关系及合作模式,是由A房产公司协助吐XX办理各种房产开发销售的有关手续,收取售房款1%的固定收益,不承担经营风险。

由于吐XX挂靠A房产公司继续开发综合楼期间,因吐XX一房二卖的行为,未取得房产的购房人将A房产公司和吐XX诉到XX县法院,法院判决A房产公司与吐XX连带还款数万余元。A房产公司垫付后向吐XX追偿,吐XX反诉认为A房产公司未经其同意,销售其数套房产,要求赔偿损失XX万元。经法院判决认为不是同一法律关系,应另案起诉,驳回了吐XX的反诉。因此,吐XX现又案在库尔勒垦区法院起诉,要求A房产公司返还其售房款XX万元。

【代理意见】

一、原被告双方签订的《联合合作开发协议书》合法有效。

《联合合作开发协议书》约定的双方的合作关系及合作模式,是A房产公司协助吐XX办理各种房产开发销售的有关手续,收取售房款1%的固定收益。《2016民事审判会议纪要》第26条规定:对于个人或者企业与房地产开发企业签订的名为房地产合资合作开发合同、实为借用房地产开发企业资质的合同,以及当事人之间签订名为股权转让、实为转让国有土地使用权的合同,人民法院应在确认此类合同并不侵害社会公共利益的情况,原则上确认该类合同对当事人具有法律约束力。根据该规定,双方签订的《联合合作开发协议书》合法有效,对双方均有法律约束力。

二、被告未收取过任何售房款,亦无任何过错,不应当承担任何责任。

本案所争议的数套房产,均是原告同意其合伙人李XX销售,并由李XX收取了全部售房款。被告在售房手续上加盖被告印章只是被告履行挂靠合同义务的行为。

(一)通过被告举证足以证实以下基本事实:在原被告双方签订合作开发协议之前,2005年3月23日,原告吐XX与库尔勒XX房地产开发有限公司合作联合开发吐XX综合楼。该综合楼由库尔勒XX建筑集团公司中标建设(实际是龚XX等人挂靠),在建设过程中,由于龚XX缺乏资金,向李XX借款200万元,并由吐XX提供担保。后借款人无力还款,2006年1月20日,吐XX与李XX签订合作的《协议书》,主要内容为该借款转变为投资款,两人共同合作开发。双方按投资额核定股份比例,继续挂靠在库尔勒XX房地产公司名下进行联合开发。后库尔勒XX房地产公司法定代表人蒋XX因涉嫌诈骗被追究刑事责任,吐XX与李XX无法继续挂靠。为此原告解除了与库尔勒XX房地产公司的挂靠合同。又与被告于2006年4月12日签订《联合合作开发协议书》,约定原被告在开发综合楼过程中,双方的合作关系及合作模式,是由A房产公司协助吐XX办理各种房产开发销售的有关手续,收取售房款1%的固定收益,不承担经营风险。

(二)在原告与李XX合作开发期间,该两人于2006年9月12日,2006年12月1日、2007年7月2日、2007年7月9日分别签订的多份《协议书》,约定双方之间对合伙开发的房产如何进行分配。多份协议足以证实包括原告要求被告A房产公司返还的数套房产售房款在内的房产,是原告同意由李XX进行销售并收取售房款的。

(三)而通过原告起诉李XX的巴民一初字第XX号民事判决书及吐XX在该案中向法院提交的《申请报告》《XX县综合楼销售情况表》、《综合楼销售及处理情况》更加充分的证实:原告吐XX在该案中主张本案所涉数套房产,全部是由李XX销售并收取了售房款。且李XX也认可销售数套房屋,并收取了售房款的事实。

(四)通过被告出具的为履行《联合合作开发协议书》而在XX县建设银行开立的银行帐户的相关资料,包括设立帐户资料、销户资料及开户至销户期间的交易流水,也充分证实,被告从未收取过任何售房款。

(五)本案所争议的数套房产,均是在2007年8月之前销售完毕,而2008年4月2日,经库尔勒市法院调解制作的库民初字第XX号民事调解书中,原告对所谓的被告私自销售其房产的行为,却只字未提,只是要求被告配合办理相关房产销售手续。通过这一现象,也充分说明 ,原告所主张的被告销售其数套房产的“事实”不属实。

三、根据一理不二理的民事诉讼原则,原告吐XX无权向被告主张权利。

(一)通过原告起诉李XX的巴民一初字第XX号民事判决书可知,该案件中,法院驳回原告诉讼请求并非是原告与李XX在该案中诉讼主体不适格,而是因为原告与李XX之间各自投入数额及股份比例无法确定。因此原告只能补充证据后,再向李XX主张权利。

(二)库尔勒市法院库民初字第XX号民事调解书可以证实,原告吐XX同样是基于双方于2006年4月12日签订《联合合作开发协议书》,主张被告违约,追究被告的违约责任。经过调解,被告只承担配合办理房产及土地的相关手续的责任。现原告再次基于同一事实,同一当事人、同一诉讼请求,提起诉讼,属于重复诉讼。

综上所述,原告吐XX的诉讼请求没有任何事实和法律依据,应当驳回其全部诉讼请求。

【判决结果】

驳回原告吐XX的诉讼请求。

【裁判文书】

本院认为:本案的争议焦点一:原告的起诉是否属于重复诉讼,经审理查明在新疆维吾尔自治区高级人民法院审理作出(2014)新民一终字第120号民事判决书中对于吐XX提出的反诉诉讼请求,认为与本诉的追偿权之诉并非同一法律关系,不得在该案中提出反诉,故最终驳回了吐XX的反诉起诉。在本案中吐XX作为原告向被告A房产公司另行主张诉讼请求,符合法律规定,不属于重复起诉的情形,故对于被告的该答辩意见本院不予采纳。

争议焦点二:原告的诉讼是否有事实和法律依据。涉及本案争诉房屋的合伙纠纷,经巴州中级人民法院(2008)巴民一初字第53号民事判决书判决,驳回了双方的诉讼请求,后当事人上诉于自治区高级人民法院,高院以双方合伙经营账目不清为由,驳回上诉,维持原判,涉案房屋的合伙纠纷至今未能解决,且在本案中查明,原告曾与李XX协议,涉案房屋由李XX负责出售,其收取的房款作为综合楼投入资金,收益从其投资收益中扣除,且被告A房产公司为履行《联合合作开发协议书》开设银行专用账户预留存档的印鉴中均有李XX和原告吐XX的印鉴,被告A房产公司也从未收取过房款。综上可以认定原告知悉李XX负责出售涉案的相关房屋并收取相关售房款的事实,故在本案中被告不存在私自出售房屋,收取房款的违约行为,原告的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

【案例评析】

本案中,吐XX挂靠A房产公司公司期间,与李XX合作开发期间,该两人签订多份《协议书》,约定双方之间对合伙开发的房产如何进行分配。而在吐XX起诉李XX的巴民一初字第XX号民事判决书及吐XX在该案中向法院提交的相关证据充分的证实:吐XX主张的数套房产,全部是由李XX销售并收取了售房款。A房产公司在XX县建设银行开立的银行帐户从未收取过任何售房款。原告吐XX的诉讼请求没有事实和法律依据。实践中,挂靠经营好比一把双刃剑,它在以有限的利益换取无限的风险。对被挂靠企业而言,它可以通过收取固定的管理费用,或是按照一定的比例提取利润,从挂靠人的经营活动中获取一定的利益。但是一旦发生纠纷需要理赔时,该被挂靠单位就要先行承担民事赔偿责任或承担连带责任,承担挂靠人承担不了的责任。从挂靠的概念来看,其包含两个方面的内容:一、对外关系,即挂靠人对外是以被挂靠人的名义从事经营活动;挂靠单位与对挂靠单位之间的责任约定,对于实际购房者来说不应该产生对抗的效力。二、内部关系,即被挂靠人向挂靠人提供的是一种房地产开发资质。挂靠人和被挂靠人之间,应当依据挂靠协议的约定来确定双方的权利义务。

本案中,被挂靠人A房产公司与挂靠人吐XX之间签订了合作开发协议,协议对双方的责任进行了明确的约定。在A房产公司公司未违约销售挂靠人房产更未收取购房款的情况下,不应当承担赔偿责任。挂靠人仅依据其合伙人李XX销售的房产手续上加盖A房产公司印章等相关配合行为,认为A房产公司公司销售了其房产,因而要求赔偿,没有任何依据。最终库尔勒垦区法院采纳了代理律师的处理意见,做出(201X)兵0201民初XX号民事判决书,判决驳回了原告吐XX的全部诉讼请求。

【结语和建议】

挂靠经营实际上是一种借用关系,这种借用关系并非一般意义上的单纯的物的借用关系,而是借用资质、证照、经营权,甚至借用被挂靠人的信誉。从法律上讲,挂靠经营实质上就是一些自然人、合伙组织利用企业法人的独立人格和资质,规避国家法律政策对个体私营经济在税收、贷款、业务范围等方面的限制,并且利用所挂靠的企业法人的独立人格获得自身难以取得的交易信用与经济利益,是通过某种"包装"为自己"正名"。从这个意义上讲,挂靠经营其实是一种违法行为,这一行为也扰乱了国家的登记注册秩序。挂靠企业的经济性质不清。经济责任不清,法律关系不清,挂靠者、被挂靠者、消费者之间发生经济纠纷难于解决,法律关系难于明确。虽然在本案中,被挂靠单位未承担民事赔偿责任。但其既未收取到所谓的固定收益,而且因此承担的律师代理费、差旅费等相关费用。造成了不必要的损失而一定的不良社会影响。

因此建议企业在日常经营过程中,要严格依法经营。不应采取允许第三方挂靠收取管理费或固定利润等违法方式,从挂靠人的经营活动中获取利益。

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