律师代理西藏拉萨市妇幼保健院与安维华、杜辉电子科技租赁合同纠纷案

律师代理西藏拉萨市妇幼保健院与安维华、杜辉电子科技租赁合同纠纷案缩略图

律师代理西藏拉萨市妇幼保健院与安维华、杜辉电子科技租赁合同纠纷案

案例内容
【检索主题词】

租赁;合同纠纷;占有使用;不定期租赁关系;

【业务类别】

民事纠纷

【法院判决时间】

2018年5月15日

【法院名称】

拉萨市中级人民法院

【代理律师姓名】

胡海圣、次仁旺姆

【律师事务所名称】

西藏拉姆律师事务所

【案情简介】

2016年1月1日,拉萨市妇幼保健院作为甲方与作为乙方的安维华签订《商品房租赁合同书》,该合同约定:"甲方将位于拉萨市城关江苏路12号的商品房一间租给乙方使用,租赁期限为2016年1月1日至2017年1月1日,建筑面积为24.76平方米,每月租金为每平方米80.78元,共计2000元,乙方必须在每月10日之前支付给甲方,10日之后不交者,按规定每月收5‰的滞纳金。"该合同项下还就租赁期内甲乙双方的义务、商品房使用、合同变更及违约责任等事项进行了具体约定,合同最后甲方处加盖了拉萨市妇幼保健院印章,乙方处安维华予以签字。上述合同签订后,安维华将该租赁房屋作为经营杜辉电子科技的场所使用,并将租金缴纳至2016年10月,尚欠2016年11月和12月的租金4000元。在该租赁合同所约定的租赁期限届满后,拉萨市妇幼保健院于2017年1月3日向租用其房屋的各位承租户发出《搬迁通知》,该通知载明:"根据拉萨市人民政府办公厅《关于禁止全市行政机关、企事业单位利用自有土地、房屋及其他资产(设备)开展租赁经营的通知》文件精神、市卫生局关于做好资产出租自查工作部署要求,以及我院围产儿科医疗功能业务用房改扩建项目已获得政府部门审批,并拟定于3月初开工的实际情况,现通知各位商户务必于2个月内完成搬迁,为减少商户资产损失,搬迁期间将不收取商铺租赁费用,下望大家积极配合。"该通知安维华已收悉并在送达登记表上签字确认。合同到期后,妇幼保健院未向安维华、杜辉电子科技收取任何房屋租金,安维华、杜辉电子科技亦未向妇幼保健院交纳房屋占有使用费。双方的租赁期限届满后,安维华至今仍占有使用该租赁房屋。

另查明,案涉房屋的实际经营者为杜辉电子科技,故一审法院依法追加其为共同被告。

【代理意见】

1、原被告间签订的租赁合同到期;

2、不论是否形成不定期租赁关系,原告均给与了被告一定的搬离时间。

【判决结果】

一审(2017)藏0102民初959号民事判决书:1、判令确认原、被告间的合同关系中止。2、判令二被告办理租赁物。3、判令支付租金以及房屋占用使用费。

二审(2018)藏01民终213号:判令驳回上诉,维持原判。

【裁判文书】

(2018)藏01民终213号

一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。妇幼保健院与安维华所签订的《商品房租赁合同书》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的,代表了双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,应受法律保护,双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方当事人之间的房屋租赁合同于2017年1月1日到期,双方之间的房屋租赁关系终止,该院予以确认。租赁期限届满后,双方未续签或重新签订租赁合同,双方亦未达成继续租赁的合意,且妇幼保健院亦未向安维华、杜辉电子科技收取任何租金,并在租赁期限届满后于2017年1月3日向安维华、杜辉电子科技送达了不再续租并要求收回房屋的搬迁通知,故当事人双方的租赁合同期限届满后,安维华、杜辉电子科技继续占有使用诉争房屋无任何法律依据,其理应将承租的房屋返还给妇幼保健院,但安维华、杜辉电子科技一直久拖不还,其已构成违约,应承担相应的违约责任。故妇幼保健院主张安维华、杜辉电子科技搬离租赁房屋的诉讼请求,有相应的事实及法律依据,理由正当,该院依法予以支持。对于妇幼保健院主张安维华、杜辉电子科技支付2016年11月和12月的租金4000元的诉讼请求,因安维华、杜辉电子科技在合同期内的租金只交至2016年10月,尚欠11月和12月的租金4000元,故妇幼保健院要求支付租赁期限内的租金有相应的事实及法律依据,理由正当,该院依法予以支持。对于妇幼保健院要求安维华、杜辉电子科技支付2017年1月2日至2017年7月2日期间房屋占用使用费共计12000元的诉讼请求,因双方在租赁合同期限届满后至本案诉讼当月,该期间安维华、杜辉电子科技一直在实际占有使用该房屋,侵犯了妇幼保健院对案涉房屋的合法使用权,故妇幼保健院要求安维华、杜辉电子科技按照房屋租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋占用使用费的诉讼请求,应予以支持,并按照合同中所约定的租金每月2000元的标准计算,确定自2017年1月2日起至2017年7月2日止的房屋占用使用费为12000元(计算方法:租金2000元×实际主张期间6个月=12000元),故对该项诉讼请求,该院予以支持。判决:一、确认拉萨市妇幼保健院与安维华之间的租赁合同关系于2017年1月1日到期终止;二、杜辉电子科技、安维华于判决生效之日起十五日内搬离拉萨市妇幼保健院位于拉萨市江苏路12号的租赁房屋;三、安维华于判决生效之日起十五日内向拉萨市妇幼保健院支付2016年11月和12月的租金4000元;四、安维华于判决生效之日起十五日内向拉萨市妇幼保健院支付自2017年1月2日起至2017年7月2日止的房屋占用使用费共计12000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元,由安维华负担。

二审法院认为,本案争议焦点为:妇幼保健院与安维华所签订的《商品房租赁合同书》性质问题。2016年1月1日,妇幼保健院与安维华签订《商品房租赁合同书》,系双方当事人真实意思表示,不违反国家强制性法律规定,该房屋租赁合同合法有效,受法律保护。该合同书第二条明确约定租赁期限为一年(从2016年1月1日至2017年1月1日),房屋租赁合同于2017年1月1日已到期终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定,该合同属于定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定,当事人应当按照约定履行自己的义务。在租赁期限内,承租人安维华应当足额支付租金。本案中安维华已支付10个月的房屋租金,未付2个月租金,故安维华应当支付妇幼保健院未足额给付租金共4000元。根据《中华人民共和国合法法》第二百三十五条规定,租赁期限届满后,安维华、杜辉电子科技应当返还租赁物。截止目前,安维华、杜辉电子科技仍占有租赁房屋,按照妇幼保健院的一审起诉请求,安维华应该支付6个月的房屋占有使用费共12000元,并搬离房屋。因此,一审法院认定正确,二审法院予以确认。

【案例评析】

本案中原、被告间签订的租赁合同已经于2017年1月1日到期。在原、被告双方均按照原合同履行的情况下,双方之间已经形成不定期租赁关系。租赁关系最根本的权利义务为:交付租赁物-使用租赁物、缴纳租金-收取租金,在履行上述义务、不违反合同约定、合同到期的情况下,任何一方均有权解除合同且无需承担其他相关赔偿的责任。

【结语和建议】

近年以来,由于相关政策性原因所有行政、事业单位需将租赁出去的房屋收回。而许多租户由于对其所租赁的房屋进行装修(高投资)、大量存货无法及时处理等原因,使得租赁相关纠纷的案件逐年增加。故,将该案例作为典型进行上报。

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