律师代理中国人民解放军某军区房地产管理局诉某实业公司、某酒店管理公司、某宾馆租赁合同纠纷案

律师代理中国人民解放军某军区房地产管理局诉某实业公司、某酒店管理公司、某宾馆租赁合同纠纷案缩略图

律师代理中国人民解放军某军区房地产管理局诉某实业公司、某酒店管理公司、某宾馆租赁合同纠纷案

案例内容
【检索主题词】

律师;代理;中国人民解放军;军区;房地产管理局;实业公司;酒店管理公司;宾馆;租赁合同

【业务类别】

民事

【法院判决时间】

2015年12月

【法院名称】

成都市武侯区人民法院

【代理律师姓名】

廖晓丽

【律师事务所名称】

四川君合律师事务所

【案情简介】

原告成都军区房管局自2003年起与华盟公司就成都市武侯区少陵东路27号房产存在租赁合同关系,华盟公司承租后开设千禧缘宾馆,并安排设立千禧苑宾馆公司进行经营管理。2012年1月20日,成都军区房管局与华盟公司再次签订《军队房地产租金合同》,约定租赁成都市武侯区少陵东路27号的房屋面积4200平方米,场地面积460平方米;租赁自2012年2月1日至2015年1月31日,租金总额4131036元,年租金:第一年1310400元、第二年1375920元、第三年1444716元,租金按季支付,于每季度前十日转账支付;保证金为150000元。合同第十一条约定:乙方(华盟公司)逾期交付租金,每逾期一日,按千分之三支付违约金,逾期30日,甲方(成都军区房管局)有权解除合同。

【代理意见】

一、本案原告与被告华盟实业间的租赁关系合法有效,被告华盟实业违约事实清楚明确。被告华盟实业应当按合同约支付欠缴租金及违约金。

(一)案涉《军队房地产租赁合同》合法有效,原被告双方应当严格遵守合同约定。

被告华盟实业作为本案中唯一的、合法的承租人,与原告于2012年1月20日签订《军队房地产租赁合同》(编号:成〔2012〕070001号,以下简称“租赁合同”),该租赁合同约定:被告华盟实业承租原告位于四川省成都市少陵东路27号的房地产;租期三年,自2012年2月1日至2015年1月31日;被告华盟实业按季度于每季度的前十日之内向原告交付租金。

(二)《军队房地产租赁合同》第十一条(二)点约定:“乙方逾期交付房地产租金及相关费用,每逾期一日,甲方按照滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金;逾期30日,甲方有权解除本合同并收回按照本合同约定属于甲方的全部财产……”。故自2014年8月,被告华盟实业应当支付欠缴租金,并按滞交经费总额的千分之三标准向原告支付违约金。

二、被告华盟实业自2014年8月起未按照《军队房地产租赁合同》约定支付租金,已经构成严重违约,原告依法享有合同解除权,《军队房地产租赁合同》自2014年12月18日依法解除。

(一)2012年1月20日原被告双方签订《军队房地产租赁合同》后,原告如约向被告华盟实业交付了房地产,但被告华盟实业自2014年8月起一直未向原告交付租金。

(二)《军队房地产租赁合同》第十一条(二)点约定:“乙方逾期交付房地产租金及相关费用,每逾期一日,甲方按照滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金;逾期30日,甲方有权解除本合同并收回按照本合同约定属于甲方的全部财产……”。

自2014年8月被告华盟实业欠缴租金后,原告多次催收,被告华盟实业始终未支付,原告按照《军队房地产租赁合同》第十一条(二)点约定于2014年12月18日向被告华盟实业送达了《解除合同通知书》,确认原告与被告华盟实业之间的租赁关系已经于2014年12月18日解除。

依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”之规定,原告请求法院确认原告与被告华盟实业之间的租赁关系已经于2014年12月18日解除以及请求法院判令被告支付原告租金、违约金的诉讼请求完全符合法律规定,法院应完全予以支持。

三、原告和被告华盟实业搁置的327600租金,被告应当按照2013年6月4日《协议》约定支付给原告,并按照《军队房地产租赁合同》约定支付违约金。

原告、被告华盟实业于2013年6月4日签订《协议》,协议中约定:“1、甲方同意乙方搁置一个季度的租金人民币327600元。3、搁置的租金人民币327600元双方同意通过继续协商、或者诉讼、或仲裁等途径解决。……4、乙方若违反本协议逾期支付租金,则按照主合同约定标准承担违约责任。其余租金的支付以及双方权利义务,按照主合同执行。”

原告多次向被告华盟实业发函催收欠缴租金,其中包括搁置的327600元租金,但被告华盟实业一再拒绝支付。按照《协议》约定,被告华盟实业公司应当按照《军队房地产租赁合同》第十一条(二)点约定,按照每日滞交经费总额的千分之三标准向原告支付违约金。

四、被告仟禧缘酒店不是租赁物合法的承租人、占有人,千禧缘酒店应将其非法占有的租赁物腾退给原告,并支付给原告房屋占有使用费,并赔偿原告逾期可得利益损失。

经原告查实,被告华盟实业与原告签订《军队房地产租赁合同》后,由被告华盟实业控制的被告千禧缘宾馆代理运营。另据被告华盟实业向法庭提交的其与张新签订的《经济责任合同》载明:“千禧缘宾馆由张新承包经营,由其全权负责千禧缘宾馆的经营管理工作”。在本案的法律关系中,被告仟禧缘酒店既不是《军队房地产租赁合同》的合同相对方,也不是《经济责任合同》的责任人,并且被告仟禧缘酒店当庭承认其事实上占有原告位于四川省成都市少陵东路27号的房地产,无任何法律依据。

依据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条及《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定,被告仟禧缘酒店作为原告物权的侵权人,应当按照法律规定停止侵害、排除妨碍、返还财产、赔偿损失。故原告请求法院依法判令被告仟禧缘酒店腾退成都市少陵东路27号房地产并且赔偿原告房屋占有使用费、逾期可得利益损失的诉讼请求完全符合法律规定,贵院理应予以支持。

五、《军队房地产租赁合同》中约定的租赁物权属不存在争议,被告仟禧缘酒店不是《军队房地产租赁合同》的合同相对方,无权就租赁物的权属提出异议。

(一)原告与被告华盟实业均当庭确认:双方自2003年开始已经持续地签订了数份《军队房地产租赁合同》,由被告华盟实业承租原告位于四川省成都市少陵东路27号的房地产,其中仅建筑面积4200㎡房屋计算租金,面积460㎡的场地未收取租金。被告华盟实业当庭确认,自2003年承租租赁物时起,清楚租赁物的权属情况和现状,无任何异议,双方及第三方从未发生争议。

从原告与被告华盟实业的租赁关系存续期间来看,跨度达到12年之久,被告华盟实业从未对租赁物权属提出任何异议。因而,《军队房地产租赁合同》的合同签约双方对租赁物的权属是不存在争议的。同时,被告仟禧缘酒店不是《军队房地产租赁合同》的合同相对方,根本无权就租赁物的权属提出任何异议。被告仟禧缘酒店企图据此证明其非法占有租赁物的合法性不仅是罔顾基本事实,而且毫无法律依据。

(二)编号为蓉房权证成房监证字第0544829号《房屋所有权证》记载:武侯区少陵东路27号房屋面积4200㎡,编号为(川)国用(2009)第00604号《国有土地使用权证》记载,宗地面积为1092.54平方米,建筑面积479.8平方米。根据该记载,宗地范围内的场地面积为:612.74平方米。《军队房地产租赁合同》约定的租赁范围为:4200㎡房屋,460㎡场地。无论是租赁合同中出租的房屋还是场地均在权证记载范围内,原告均享有权利有权依法出租。

六、被告仟禧缘酒店擅自拆除围墙,侵犯相邻小区业主权利引发纠纷,实属被告仟禧缘酒店咎由自取,要求原告赔偿于法无据。

2012年8月被告仟禧缘酒店未获得华盟实业、原告书面同意的情况下,擅自私拆围墙导致与相邻业主发生纠纷,属于其侵权行为导致的直接后果,与原告无关,被告仟禧缘酒店在这一过程中产生的损失及赔偿责任理应由其自行负担。原告保留追究被告仟禧缘酒店擅自损坏原告围墙的追偿权利。

每一个市场经济的参与者都应当尊重法律,恪守契约。但三被告违背契约、非法侵占原告房地产,在原告多次要求腾退后,仍非法占有至今,被告的侵权行为给原告造成了极大的损失,在行业内也造成了非常恶劣的影响。

【判决结果】

一、中国人民解放军成都军区房地产管理局与被告四川华盟实业有限责任公司之间的《军队房地产租赁合同》解除;

二、四川华盟实业有限责任公司、成都仟禧缘酒店管理有限公司向原告中国人民解放群成都军区房地产管理局返还成都市武侯区少陵东路27号房产并支付租金874812元;

三、驳回原告中国人民解放群成都军区房地产管理局其他诉讼请求。

【裁判文书】

1、确认原告中国人民解放军成都军区房地产管理局与被告四川华盟实业有限责任公司之间的《军队房地产租赁合同》于2014年12月18日解除;

2、被告四川华盟实业有限责任公司、成都仟禧缘酒店管理有限公司于本判决生效之日五日内向原告中国人民解放群成都军区房地产管理局返还成都市武侯区少陵东路27号房产;

3、被告四川华盟实业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告中国人民解放群成都军区房地产管理局支付租金874812元;

4、被告四川华盟实业有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告中国人民解放群成都军区房地产管理局支付违约金,违约金计至2014年12月8日为22860.93元;此后违约金以547212元为基数,按每日千分之三自2014年12月19日起计至547212元实际支付之日止;

5、被告四川华盟实业有限责任公司、成都仟禧缘酒店管理有限公司于本判决生效之日五日内向原告支付房屋占有使用费,占有使用费以年租金1444716元为标准,自2014年12月19日起计至涉案房产实际返还之日止;

6、驳回原告中国人民解放群成都军区房地产管理局其他诉讼请求。

【案例评析】

租赁合同的解除路径及法律后果

1、合同解除的约定事由——享有解除权的一方当事人主张解除《军队房地产租赁合同》

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中承租人未按合同约定支付租金,已经构成严重违约,出租人依法享有合同解除权。

2、法律后果

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中承租人未按租赁合同的约定支付租金,属于不履行合同义务,应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任,即按照法律的规定向出租人支付应付未付租金并按照租赁合同的约定支付相应的违约金。

此外,承租人还应当返还房屋,并支付房屋占有使用费直至涉案房产实际返还之日止。

【结语和建议】

对代理律师来讲,诉讼前期工作尤为重要,关系着案件的质量高低和诉讼的效果好坏,扎实的前期工作能为代理律师诉讼策略的顺利执行提供可靠保证,并对案件在诉讼阶段的胜败助一臂之力。

律师接受当事人委托后,做的第一件事情就是询问纠纷来龙去脉,了解案件事实,确定诉讼时效和管辖法院,并要求和指导当事人提供证据,以帮助代理律师还原案件事实,为顺利进行诉讼奠定良好基础。

每一个市场经济的参与者都应当尊重法律,恪守契约。但三被告违背契约、非法侵占原告房地产,在原告多次要求腾退后,仍非法占有至今,被告的侵权行为给原告造成了极大的损失,在行业内也造成了非常恶劣的影响。

扩展阅读

微信扫码进入小程序

微信扫描二维码
趣学法律