律师代理吕某某参与北京某物业管理有限公司诉其物业服务合同纠纷案

律师代理吕某某参与北京某物业管理有限公司诉其物业服务合同纠纷案缩略图

律师代理吕某某参与北京某物业管理有限公司诉其物业服务合同纠纷案

案例内容
【检索主题词】

律师;代理;物业公司;物业服务合同

【业务类别】

民事

【法院判决时间】

2011年12月31日

【法院名称】

北京市朝阳区人民法院

【代理律师姓名】

王佳红

【律师事务所名称】

北京金诉律师事务所

【案情简介】

原告北京某物业管理有限公司诉称:2003年5月, 北京某物业管理有限公司受铂宫国际中心小区开发商委托,为该小区提供物业管理服务,被告吕某某作为业主签字确认的业主临时公约约定的物业费标准为每平方米每月6.8元,滞纳金为日3‰。

原告自提供物业服务以来,一直全面、恰当地履行自己之服务义务,但被告吕某某从2006年12月1日开始就拖欠某物业公司的物业管理费和其他相关费用,被告吕某某作为铂宫国际中心小区之业主,有缴纳物业管理费和其他费用的义务,被告吕某某不缴费的行为明显违约,故诉至法院要求其支付自2006年12月1日至2010年12月31日的物业费80711.04元,且应该按日千分之三的标准支付自2006年12月至判决之日的滞纳金(至2010年12月31日合计为30266.64元)。

案件在审理过程中,原告提交了铂宫国际中心公寓收费通知单,以证明其向被告催收过2006年12月1日至2010年12月31日期间的物业费。

法院询问原告是否向被告送达过上述收费通知单,原告称其通过挂号信的方式向被告送达过,但在举证期限内原告未提交向被告送达上述收费通知单的证据。

另,原告提交了北京市方圆公证处公证书,公证内容系原告向铂宫国际中心公寓业主张贴收费明细通知(落款日期为2009年1月6日)的过程,收费期间截止至2008年12月31日,内含该案被告所有的D0904室。该收费明细通知仅涉及截至2008年12月31日的物业费,未涉及2009年1月1日至2010年12月31日期间的物业费。关于2009年1月1日至2010年12月31日期间的收费明细通知,原告称系在本案诉讼过程中制作公证的,但原告在举证期限内亦未向法院提交经公证的该期间的收费明细通知。

法院询问原告其在张贴收费明细通知时能否与被告取得联系,原告称能够通过电话与被告取得联系;原告还称其在张贴收费明细的同时也直接向被告送达了收费通知单,但被告对此予以否认,原告亦未提供其他证明予以证明。

【代理意见】

律师代理被告发表如下代理意见:

第一、小区内一共存在三家物业服务公司,除原告外,还有九天物业公司和国贸物业公司。原告本身没有资金和能力去为被告提供各种服务,其中一部分物业服务是由另外两家物业公司提供的。被告不知道原告具体提供了哪些物业服务,哪些是原告物业服务的范围,所以被告无法交纳物业费。而且2013年原告就退出了该小区的物业服务管理工作,更是无权索要2013年的物业服务费。

第二、原告向被告收取的物业费不具有法律依据。通过业主临时公约可知,原告物业公司收取该物业费的依据是《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字1998第394号)。但,上述规定自2006年1月1日起就已经失效。所以,原告依据作废的收费办法向被告收取物业费,其收费明显没有法律依据。被告也不知道按照何种标准支付物业费。

第三、原告作为专业的物业服务公司,其所提供的物业服务存在严重的质量瑕疵,其物业服务行为严重不符合《北京市住宅物业管理服务标准》中的服务要求,更不符合铂宫国际中心小区业主手册中物业管理服务内容的承诺标准。具体表现如下:1.用电问题:小区自入住以来使用的都是临时用电,电压不稳,经常跳闸导致业主的电器受损。2.消防问题:小区消防系统、消防设施(例如:消防栓等)不健全,没有通过消防验收,也没有做消防备案,存在极大的隐患。3.保安问题:没有保安人员进行值班、守卫,电梯无人看守,随便有不明身份的人出入。4.小区地下二层和地下三层都居住着开发商和物业公司的员工,经常洗衣做饭,乌烟瘴气,存在很大的安全隐患。5.环境问题:民工随便出入,随地大小便,保安躺在小区业主家中睡觉,小广告到处都是,还有很多特殊服务的广告。6.小区三部电梯都不能用,照明设施没有,到夜晚是一片漆黑。7.收取停车管理费没有任何依据,小区业主的车经常被划、被盗,车胎经常被扎,很短的时间内就有几起刑事案件发生。8.前几年被告向原告交纳了供暖费,但是被告没有交纳给供暖公司,导致供暖公司来找被告追要。现在小区的供暖费,被告不知道应该交给谁,有时候是开发商收,有时候是物业收,有时候是供暖公司收,比较乱。9.原告不具有物业服务资质,物业从业人员不具有资格证书,因为按照法律规定物业从业人员必须具备上岗资格。综合来看,整个小区各个方面的物业管理都不到位,消防、安全、环境、车位等方面都存在极大的问题。

第四、原告物业公司向被告主张的是2006年12月1日开始到2011年12月31日所欠缴的物业服务费,但根据民事诉讼法两年诉讼时效的规定,原告只有权追缴起诉前两年的费用。原告起诉时间为2012年6月21日,故在此两年之前的物业费原告已经因为超过诉讼时效而丧失主张的权利。

第五、依据《北京市物业服务收费管理办法》第二十一条之规定:物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。而本案中原告物业公司并未就物业服务内容、标准、收费项目、收费标准等进行公示,所以被告作为业主不知道依照何种收费标准向原告支付费用。

第六、依据物权法以及相关司法解释的规定,原告物业公司提供物业服务应该向小区业主公开物业服务费用的相关明细,被告作为小区业主,多次要求原告公开物业服务费用的支出情况以及使用明细,但均遭到原告拒绝。对此,被告有权质疑原告物业服务费用的合理使用情况。

第七、原告将小区内的公共部位进行出租收取了各种广告收益,但其收益从未支付给全体业主,严重违反物权法以及司法解释的相关规定。

第八、原告从未向被告送达书面的催缴物业费的通知,应该裁定驳回起诉。

综上所述,原告提供的物业服务存在严重的质量瑕疵,其服务不足以达到《北京市住宅物业管理服务标准》中规定的标准,其收费标准的法律依据已经失效。据此,被告认为,原告的收费没有明确的法律依据,其提供的物业服务存在瑕疵,而且原告没有证据证明以书面方式向被告催缴了物业服务费,故被告有权拒绝支付。希望法院能综合考虑本案情况,裁定驳回原告的起诉。

【判决结果】

本案经过北京市朝阳区人民法院的审理,最终裁定驳回原告北京某物业管理有限公司的起诉。

裁定作出后,双方均未上诉。

【裁判文书】

法院认为, 物业服务企业请求业主支付物业费,应经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费的,人民法院应予支持。书面催交形式多样,但应具有一定的合理性。原告在能与被告电话联系的前提下,并未直接告知催交物业费有关事宜,而是采取张贴收费通知明细的方式催交物业费存在不妥,有违书面催交的合理性。另,原告在举证期限内,未向本院提交其向被告寄送、直接送达2006年12月1日至2010年12月31日期间的物业费收费通知单的证据,亦未提交其在本案诉讼过程中制作的经公证的2009年1月1日至2010年12月31日期间的收费明细通知的证据。本院无法认定原告确向被告催交过2006年12月1日至2010年12月31日的物业费,故对于原告的起诉,应予驳回。原告在以合理方式向被告书面催交后,可另行起诉。

综上,依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,裁定如下:

驳回原告北京某物业管理有限公司的起诉。

【案例评析】

本案是典型的物业服务合同纠纷,法律关系非常简单。一般情况下,物业公司起诉业主要求缴纳物业服务费的依据有两类:

一类,是依据双方所签署的书面物业服务合同或者业主与开发商所签署的前期物业服务合同,在合同中非常明确的约定了物业服务费的收费标准以及逾期支付的违约金或者滞纳金标准。所以,在这种情形下物业公司起诉的时候,不仅仅会主张物业服务费,同时还会主张违约金或者滞纳金。

另一类,是物业公司依据事实服务主张物业服务费,即双方虽然没有签署书面的物业服务合同,但是物业公司确实在小区内为业主提供物业服务。但有例外情形:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条:“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。但物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。”之规定,物业公司在特定情形下是不能依据事实服务向业主主张物业服务费的。

同时,在处理物业服务合同纠纷过程中,对于业主来说有很多可以抗辩的理由:

第一、2年诉讼时效。在司法实践中,很多业主都提出物业公司所主张的债权超过了2年的诉讼时效,以此作为抗辩理由。但在现实中,法院为了保持业主和物业公司利益的均衡以及小区的稳定,往往对于2年诉讼时效并不严苛的适用。

第二、可以主张物业公司的服务存在质量问题,其服务标准与所收取的物业服务收费严重不匹配。必要的时候要进行物业服务质量评估。

第三、可以物业公司扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费为抗辩理由,拒绝支付物业服务费。

第四、可以物业公司没有履行合同义务或者履行合同义务存在瑕疵或者缺陷为由进行抗辩,以此拒绝支付或者减少物业服务费金额。

第五、可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,必要时要求物业公司提供证据证明进行了书面催交的义务,否则可以根据本案裁定驳回物业公司的诉求。

第六、其他法律上、合同上或事实上能够作为拒绝或减少物业服务收费的抗辩理由。

【结语和建议】

在司法实践中,业主一般拒绝缴纳物业服务费都有自己的理由,通常表现在:物业公司服务不到位,物业公司服务质量不好,物业公司收费标准过高,物业公司违反合同约定,物业公司对自己室内的房屋质量问题没有完全修复好等等。

在诉讼中,业主要想做好抗辩,首先需要厘清一个事实,即物业公司提供物业服务的范围或者边界在哪里。很多小区的业主,之所以拒绝缴纳物业服务费,就是因为自己的室内存在质量问题,屡次要求物业公司维修均未得到修复,于是拒绝缴纳物业服务费。但实际上,物业公司的职责是对小区内的公共部位、公共设备设施进行维修、养护、管理,对于业主室内的专有部分并没有服务的义务。在这种情况下,业主拒绝缴纳物业服务费,是无法得到法院的支持。

其次,业主要具备取证的意识。比如业主认为物业公司违反合同约定、服务质量不好等等,具体表现在哪里,如何用证据进行体现,这是法院审理案件的关键。在实践中,业主往往理由很多,但是没有提供物业公司服务质量不好的相关证据,最终也无法获得法院的支持。所以,平时要注意证据的搜集工作。

再次,针对物业服务收费过高,或者对于物业服务质量不合格的,可以申请第三方进行价格评估和质量评估。但是此种评估是针对整个小区而言的,评估结果可以为全体业主使用,评估价格往往比较高,在这种情况下业主很难选择评估。

最后,要注意物业公司收取物业费的程序要求。比如,物业公司是否履行了书面的催缴义务,物业公司是否扩大收费或者乱收费等等。

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