律师代理中国人民解放军某部诉漆某租赁合同纠二审案

律师代理中国人民解放军某部诉漆某租赁合同纠二审案缩略图

律师代理中国人民解放军某部诉漆某租赁合同纠二审案

案例内容
【检索主题词】

律师;代理;解放军;租赁合同;二审

【业务类别】

民事

【法院判决时间】

2018年10月17日

【法院名称】

株洲市中级人民法院

【代理律师姓名】

石爱莲

【律师事务所名称】

湖南德信律师事务所

【案情简介】

2008年,中国人民解放军某师某团根据本单位实际情况,经请求上级师部同意后,于2008年2月15日与漆某签订一份为期十年的《某营院合作管理协议》,将某团下属某营院委托给漆某管理使用,漆某愿意出资另建营院大门,并对酒楼一栋、训练楼进行改造装修,对办公楼、宿舍楼进行装修,出资建成后的全部产权归部队所有。双方协议第三条约定“合作期限以移交资产交付首批租金的日期为起始日,期限为拾年”,第四条约定“拾年协议期内,乙方(漆某)每年向甲方(中国人民解放军某师某团)交纳使用费为人民币壹拾伍万伍仟元整。经营费交纳方式:自本协议签字之日起,乙方向甲方一次性交纳当年度经营使用费,不得拖欠,否则甲方有权终止协议”,第八条第(一)款约定“在协议期内,甲方不得随意终止协议,因甲方原因造成乙方无法继续经营后,甲方应对乙方投资进行赔偿,标准为:乙方投资总额÷10×剩余经营年数(并按乙方投资总额20%支付违约金)”,第八条第(三)款约定“在合作管理期内,因不可抗拒原因(含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等)造成协议无法履行的,按照国家的法律政策由政府部门解决,甲乙双方均不负责任”。《合作管理协议》签订后,为协助漆某履行合同义务,中国人民解放军某团以其名义向某县规划局发出立项请示并经批复,后中国人民解放军某团于2008年8月18日取得建设工程施工许可证。

由于漆某前期工程建设过程中相关手续没有到位,工程直至2011年7月才正式竣工验收,漆某于2011年7月6日首次向部队交纳租金155000元。

2015年因中央军委对军队对外有偿服务政策作出了重大调整,向包括某团在内的军队发出了要求全面停止有偿活动的通知,某团于同年12月28日向漆某送达了《关于终止营院合作管理协议的通知》,漆某于收到通知的异议期内提出异议,双方直至2018年5月24日才签订《终止营院合作管理协议书》。

2018年6月某团在协商未果的情形下向攸县人民法院提起诉讼,请求确认双方签订的《合作管理协议》已于2018年5月24日解除,并请求判令漆某向部队支付拖欠的租金20万元。在部队提起诉讼的同时,漆某也向攸县人民法院提起诉讼,请求判令部队向其赔偿因解除合同造成的损失12705831元。一审法院对两案合作审理,并委托评估机构对漆某合作期间所投入的资产价值进行评估,评估报告结果为全部资产现存残值为12705831元,原值为18314578元。

一审法院以部队提供的协议系格式合同为由,对双方协议第三条所约定“合作期限以移交资产交付首批租金的日期为起始日”作出不利于部队解释,并确认合作期限内对移交资产与交付首批租金同时具备时为合同的起始日,即2011年7月6日漆某第一次交纳租金的时间为起始日,并驳回部队要求漆某支付拖欠的租金20万元的诉讼请求。

对于漆某起诉部队要求赔偿1200多万元的案件,一审法院认定部队单方提出要求解除双方的合作管理协议,根据评估报告的原值1800多万元为基数,并根据双方协议第八条第(一)款所约定的标准,判决由部队向漆某支付包括20%违约金在内的补偿款共计9157289元。

两案判决后,双方均对两案提出上诉。

【代理意见】

中国人民解放军某师某团的委托律师认为:两案件一审判决认定事实不清,适用法律错误,依法应予以改判,上诉人某团的上诉有事实与法律依据,上诉人漆某的上诉没有事实与法律依据。并提出如下代理意见如下:

一、一审法院认定《合作管理协议》的协议起始日为2011年7月6日错误,双方协议起始日应为协议签订之日即2008年2月15日。

1、综合双方协议内容,依法应认定协议起始日为2008年2月15日。协议第三条约定“合作期限以移交资产交付首批租金的日期为起始日”,根据这一约定,合作期限以移交资产并应当交付首批租金的日期为起始日,此处的交付首批租金的日期应理解为应当交纳首批租金的日期,而不应理解为实际交纳租金的日期,否则,如承租方一直不交纳租金就一直不起算租赁期限,显然不符合情理。而且,双方协议第四条明确约定:“自本协议签字之日起,乙方(即漆某)向甲方(即某团)一次性交纳第一年的经营使用费”,据此,漆某自协议签订之日即2008年2月15日起就应当依约向某团支付租金,但漆某拖延至2011年7月6日才向某团缴纳租金系违约行为。但一审法院在认定双方协议起始日时仅片面地以协议第三条作为依据,且曲解第三条内容,而没有综合协议第四条双方明确约定的真实意思表示内容,故综合双方合同第三条、第四条约定,协议起始日应当为2008年2月15日。

2、漆某在协议签订后、2008年7月之前已实际占用涉案营院。通过规划许可、施工许可等相关资料足以证实,某团在双方协议签订后、2008年7月之前就已将双方协议标的物即案涉营院移交给漆某。

3、一审法院以“以移交资产时间为协议起始日有失公允”、并按照格式合同相关规定,作出对某团不利的解释,认定交付首笔租金和移交资产同时具备时为协议起始日无事实与法律依据。一方面,按照租赁习惯,都是以移交合同标的物为租赁起始日,占用即付租,这也更能体现交易的公平、公正。且本案协议除最后签署处有手写内容外,其余包括合同双方主体、标的物、合作期限、使用费交纳等所有内容均为当时双方协商一致达成,且系唯一、特定指向内容,但一审法院却凭主观臆断认为《合作管理协议》系某团提供的格式合同。因此,一审法院认定协议起始日为漆某违约后实际交付首笔租金时间,而罔顾某团移交资产时间及双方协议第四条约定应当交纳第一年租金的时间,无事实与法律依据。

综上,综合协议约定依法应认定协议起始日为2008年2月15日,漆某自认的事实及现有证据也完全可以否定协议起始日为2011年7月6日,一审法院该事实认定明显错误。

二、协议约定10年期限已履行届满,一审法院依据双方合同违约责任条款判决某团按原值的20%给予漆某违约金没有事实与法律依据。

首先,本案系不可抗力因素所致,而非某团违约,本案系基于中央军委对军队空余房地产租赁政策进行了重大调整,致使无法实现合同目的,该因素依法应属于不可抗力。

其次,双方协议第八条第(三)项列举国家和军队政策等不可抗力的范围,双方均不负责任。

司法审判不能置中央军委的重大国家政策予不顾。军队停止有偿服务同党中央、中央军委和习总书记着眼党在新时代强军目标、全面建成世界一流军队作出的重大战略决策,是重大的国家政策,司法审判不能违背中央军委的重大国家政策。

双方《终止营院合作管理协议书》中也明确表示因不可抗力解除协议。即使合同未到期而因此解除合同,也是属于不可抗力因素解除合同,根据《合同法》第一百一十七条之规定,某团无须承担违约责任。

一审判决的补偿金额明显过高,因不可抗力导致协议解除产生的补偿应以残值为基数,而不应以原值为计算基数。

1、根据最高人民法院该司法解释第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:…(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”之规定,不可移动的装饰装修只考虑残值损失。

2、动产不应列入补偿范围。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状”之规定,动产应由承租人漆建喜搬走,不属于补偿范围之内。

3、同样军队停偿政策下,其它法院相关判决大多对违章建筑补偿不予支持,最高补偿也仅限于残值的30%。

因此,补偿范围不应包括违章建筑及动产在内,且补偿计算应以残值为基数,一审法院按未剔除动产及违章建筑的的原值为基数计算补偿款项没有事实与法律依据。

【判决结果】

二审全部采纳了部队律师的代理意见:

一是双方协议不应以格式合同作出对部队不利解释,而应综合合同本身内容来理解,并判决漆某向中国人民解放军某师某团支付租金20万元;

二是对于漆某起诉部队的补偿一案,二审法院认为,本案系中央军委国家政策调整依法属于不可抗力,以及给予补偿应以残值为基数,并不应判决20%违约金的全部上诉请求,并将一审法院判决的910多万元补偿款改判部队向漆某支付补偿款508万余元。

【裁判文书】

株洲市中级人民法院(2018)湘02民终2094号《民事判决书》;

株洲市中级人民法院(2018)湘02民终2095号《民事判决书》。

【案例评析】

承办律师接受指派后通过认真撰写上诉状,查阅全部案卷材料,认为本案的争议焦点如下:一是双方协议的起始日到底以哪个时间为准?二是本案中央军委下达的部队停偿政策是否属于不可抗力?三是协议解除时的补偿是否应以残值为基数?部队是否应该支付20%的违约金?围绕前述争议焦点,承办律师积极寻求对我方有利的事实及法律依据,及时与承办法官沟通,并提出以下几方面代理意见:

一是关于双方协议的起始日问题。一审法院判决片面依据双方协议第三条“合作期限以移交资产交付首批租金的日期为起始日”存在歧义内容,并按照格式条款作出对部队不利的解释是错误的,承办律师认为应结合双方协议第四条对于交付首批租金的约定,即协议签订之日的2008年2月15日即为首批租金交付日,至于漆某直至2011年7月6日第一次交付租金是违约行为,而不能作为认定协议的起始日,且一审庭审笔录中漆某当庭承认其已交纳2009年、2010年租金的事实,最终法院综合认定双方协议起始日为2009年7月6日,并改判支持部队要求漆某支付20万元租金的诉讼请求。

二是关于本案中央军委下达的部队停偿政策是否属于不可抗力问题。承办律师认为双方协议签订后导致合同无法继续履行的原因是中央军委对于包括某团在内的部队空余房地产租赁政策调整,要求全面停止有偿服务活动政策所致,依法应属于不可抗力。而一审法院认定部队单方提出解除合同,并按照双方协议对于单方违约赔偿标准给予补偿的观点错误。二审法院采信承办律师意见,认定“由于导致协议提前解除和终止是因为中央军委对军队对外有偿服务政策作出了重大调整,对此协议解除原因双方于2018年5月24日签订的《终止营院合作管理协议书》均已明确并认可该原因属于不可抗力。”

三是协议解除时的补偿是否应以残值为基数、是否应该支付20%的违约金问题。承办律师认为既然本案发生的前提系不可抗力,则一审法院按照双方协议第八第(一)款即部队单方违约赔偿的约定来计算,并按照评估原值为基数,且判决给予20%违约金的观点显然错误,根据最高人民法院关于审理租赁合同相关司法解释规定,对于不可归责于双方原因导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担,故二审法院改判以评估报告的残值为基数,并对于一审法院给予的20%违约金部分的内容予以改判。

承办律师通过一系列认真细致的工作,促使株洲市中级人民法院全部采纳了承办律师以上几方面的代理意见,并对原审两案予以改判,成功为部队挽回损失427万多元。

【结语和建议】

本案接受委托时间紧、任务重、压力大(该项目系南部战区最后一个关停项目),承办律师通过查阅两案一审20余本全部案卷材料、现场察看、了解中央军委相关政策等大量工作,找准本两案的切入点,分析本案应予以改判的事实依据与法律依据,成功代理本案,并为部队挽回损失427万多元。

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