律师代理甲公司诉乙公司房屋租赁合同纠纷二审案

律师代理甲公司诉乙公司房屋租赁合同纠纷二审案缩略图

律师代理甲公司诉乙公司房屋租赁合同纠纷二审案

案例内容
【检索主题词】

律师;代理;公司;房屋租赁合同;纠纷;二审

【业务类别】

民事

【法院判决时间】

2018 年7 月6 日

【法院名称】

北京市高级人民法院

【代理律师姓名】

蔡晓波

【律师事务所名称】

北京市建诚律师事务所

【案情简介】

2012年2月,北京甲公司与北京乙公司签订《房屋租赁合同》,北京甲公司将位于北京市丰台区角门路XX号的房屋(产权证改为XX号院,下称涉案房屋)租赁给北京乙公司,租赁期限为20年,即自2012年9月1日至2032年8月31日止。第一年的租金为每天每平方米2.7元,合同期限内的平均日租金单价为每天每平方米3.35元。

合同签订后,北京甲公司依约将涉案房屋交付北京乙公司,北京乙公司依约付租金。

自2015年5月26日以来,北京乙公司却未按期向北京甲公司支付租金。至8月6日,累计拖欠租金11333250元,应付滞纳金159924.75元。北京甲公司多次催要未果,故提起诉讼,北京乙公司提出反诉,一审判决后,北京甲公司不服并提起上诉,主张:1、解除北京甲公司与北京乙公司2012年2月签订的《房屋租赁合同》,解除日为判决生效日;2、北京乙公司给付北京甲公司拆除装修材料、恢复原状费用6450万元;3、判令北京乙公司于判决生效之日起7日内向北京甲公司支付2015年5月26日至2017年3月31日期间的欠租及房屋使用费共计90146701元;4、判令北京乙公司每日按137228元给付北京甲公司2017年3月27日至判决生效之日止的使用费;5、判令北京乙公司于判决生效之日起7日内给付北京甲公司设备设施养护费1433534.87元;5、判令北京乙公司支付北京甲公司违约金100176800元,滞纳金10448680元。

上诉人甲公司委托律师代理诉讼,二审对一审进行了改判。

【代理意见】

律师代理北京甲公司发表如下代理意见:

一、合同解除的基本原因是基于北京乙公司自2015年5月26日起拒绝支付租金。而北京乙公司发出停止支付租金的律师函的时间是2015年6月23日,也即是说北京乙公司是在拒绝支付租金的违约行为发生后,才向北京甲公司发出律师函,先不说北京乙公司的主张是否成立,仅从时间上看,北京乙公司就已经构成违约在先。

2、北京乙公司解除合同的理由是基于影院不具有合法手续。但通过一审、二审查明的有关事实看,首先,影院是由北京乙公司自己进的施工,其次,有关部门在北京乙公司施工期间就要求停止施工,第三,合同第9条对于北京甲公司应当配合北京乙公司对影院进行改建的义务进行了约定,改建已经完成,北京甲公司没有违约,第四,合同中对影院是否能够取得经营权进行了约定,也就是说双方对于影院能够取得经营手续是不确定的,因此才进行了详细的约定。那么,无论影院是否能够经营,双方都应当按照约定进行处理,且影院的经营只是租赁合同中的一小部分,合同约定影院不能经营进行了约定,并没有约定北京乙公司可以解除合同,因此北京乙公司依据影院不能经营而主张解除合同没有合同依据。

3、基于上述事实,解除合同的责任应当由北京乙公司全部承担,北京乙公司应当支付自2015年5月26日起至合同解除之日止的租金,以及承担自合同解除之日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费用(按照租金进行计算),并按照合同约定承担违约金和滞纳金。同时,北京乙公司应当承担房屋腾退后拆除、回复原状费用。

4、一审法院判决北京甲公司支付北京乙公司装修装饰、改造补偿费用超出北京乙公司的反诉状,违反法律规定,且合同解除的责任与北京甲公司无关。

【判决结果】

法院二审判决:

一、维持(2015)二中民初字第13145号判决第六项;

二、撤销(2015)二中民初字第13145号判决第一、二、三、四、五、七、八项;

三、北京甲公司与北京乙公司2012年2月签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除;

四、北京乙公司于判决生效之日起7日内向北京甲公司支付合同解除违约金50088400元、滞纳金27945元;

五、北京乙公司于判决生效之日起7日内向北京甲公司支付欠付租金122091692.58元;

六、北京甲公司于判决生效之日起7日内向北京乙公司支付装饰装修、改造费10807458元;

七、驳回北京甲公司其他诉讼请求;

八、驳回北京乙公司其他诉讼请求。

评估鉴定费2756500元,由北京甲公司负担1378250元(已交纳),由北京乙公司负担1378250元(已交纳1244500元,余款133750元已由北京甲公司预交,北京乙公司于判决生效之日起7日内给付北京甲公司)。

一审案件受理费1385473.50元,由北京甲公司负担346368.38元(已交纳),由北京乙公司负担1039105.12元(于判决生效之日起7日内交纳);一审案件反诉受理费533496元,由北京甲公司负担133374元(于判决生效之日起7日内交纳),由北京乙公司负担400122元(已交纳)。

二审案件受理费1469577.5元,由北京甲公司负担238037.5元(已交纳),由北京乙公司负担1231540元(已交纳552150元,余款679390元于判决生效之日起7日内交纳)。

【裁判文书】

(2017)京民终548号。

【案例评析】

本案的争议焦点主要包括:

1、合同解除时间;2、关于合同解除的责任认定;3、关于欠付租金数额;4、关于拆除及恢复原状鉴定结果的采用及承担比例;5、装饰装修残值损失的分担比例;6、设施设备养护费用的承担。

通过审理,法院认为:关于合同解除时间,本案中,双方均在诉讼中提出了解除合同的诉讼请求,但均认为是因为对方违约导致合同解除,一审法院以诉讼中在后提出解除合同一方的时间为准认为此时应认为双方就合同解除达成一致;本院认为,双方虽然均提出解除合同,但其解除的理由基础并不一致,不能认为已就合同解除达成一致。另外双方诉讼请求均为确认合同解除,但未明确提及确认时间,本院认为应以法院判决生效之日作为合同解除之日。

关于合同解除的责任认定。双方合同履行中,涉案房产顶层改建为影院部分因系违章建筑被相关行政部门责令限期拆除,北京乙公司认为影响到其经营故拒付租金,遂发生本案争议。本院认为,首先,影院部分系因北京乙公司要求加建,由北京乙公司自行建设,故北京乙公司对于加建影院未办理相关规划与建设手续是明知且负有责任的;其次,经现场查勘,影院面积约为2000平米且位于商场顶楼一侧,商场整体面积约为48000平米(含影院)且主要营业面积在一、二、三层;再次,对于因影院被相关行政部门责令限期拆除对经营产生的具体影响北京乙公司并未举出明确证据,而影院并未进行任何实际拆除工作。可以看出,影院被责令限期拆除虽会对商场营业产生一定影响,但并无证据表明会对商场整体经营产生重大影响,且对于影院建设违规状况北京乙公司本身就负有责任。因此,北京甲公司作为所有权人对于影院因违章被责令限期拆除负有一定责任,北京乙公司对影院违章情况亦负有一定责任;北京乙公司因只占商场一小部分的影院经营障碍而拒付全部租金的行为存在明显不当,故北京乙公司对于合同无法继续履行、应予解除的状况应承担主要责任,北京甲公司应承担次要责任。一审法院认定双方对合同解除承担同等比例责任的认定有误,本院予以纠正。北京乙公司与北京甲公司责任具体比例,本院认为根据案情应确定为75%:25%。按照双方间合同的第十七条约定,北京乙公司应支付北京甲公司合同解除违约金应为50088400元。关于滞纳金,一审法院以双方对合同解除均负有50%过错为由不予支持,本院认为应当按照二审认定的具体过错比例确认。双方合同约定“北京乙公司未能按时足额支付租金的每迟延一天按日租金的1%支付滞纳金给北京甲公司。北京乙公司迟延支付超过45日,除由北京乙公司补足已产生的租金、滞纳金外,北京甲公司有权选择解除本合同”,现北京甲公司选择了解除合同,故其滞纳金应按45日计算,依以上标准,滞纳金应确定为27945元(日租金124200元×1%×45天×【75%-25%】)。

关于欠付租金数额。本院认为,北京乙公司欠付的2015年5月26日至2017年3月31日期间的租金91489719.24元应全额收取;2017年4月1日起至2017年9月15日止期间系因北京甲公司原因未交接房屋,故不应收取租金;2017年9月16日至2018年4月26日止为因北京乙公司原因未交接房屋,应全额收取租金30601973.34元。一审法院认定的租金给付期间和标准有误,本院予以纠正。

关于拆除及恢复原状鉴定结果的采用及承担比例。鉴定报告对涉案房屋装修恢复原状工程造价结论为81525044.04元。一审法院判决总体思路是无论哪一方完成拆除及恢复原状工作,则另一方根据原认定的81525044.04元减去设备设施养护费1433534.87元,即80091509.17元的一半鉴定造价金额即40045755元进行给付。本院认为,由于影院部分经罚款保留处理,无需进行拆除,而影院部分建设涉及主体结构变化,对此需重新对鉴定进行调整,原鉴定确定的金额难以采用;并且现双方就房屋交接和交接后拆改另行达成一致;此外该项恢复原状诉求在双方租赁合同中没有任何约定,此请求属于基于物权的请求权,不宜在本案租赁合同案由中解决。故该部分请求本案不予处理。

装饰装修残值损失的分担比例。鉴定报告对涉案房屋装修改造工程造价现值确定为43229832.03元。一审法院以双方对合同解除均负有50%过错确定各承担50%,因本院二审认定的责任比例为75%:25%,应据此标准进行调整,应由北京甲公司给付装饰装修、改造费10807458元。

设施设备养护费用的承担。该项评估是北京B公司经营期间对北京甲公司设备设施缺乏正常养护产生的费用。一审法院认为该项费用系由于北京乙公司过错产生,故应由北京乙公司承担。本院认可一审该认定,设备设施养护费1433534.87元应由北京乙公司承担。

【结语和建议】

对于房屋租赁合同解除的过错责任认定问题应当结合案件事实情节判断,本案较为复杂,在案件的办案过程中,应当从当事人的真实意思表示出发,深入研究与案件争议点有关的合同条款,结合相关法律的规定,梳理清晰的代理思路,从合同的效力—合同的解除—合同解除的过错责任认定等方面进行层层剖析,在各个环节寻求突破,最终为当事人争取最大的权益,赢得最佳的诉讼效果。

建议当事人在签订、履行房屋租赁合同的过程中,应当注意以下几点:

1、依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。任何一方擅自变更或解除合同的,应当承担违约责任。房屋租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。交付房屋是出租人的主要义务,租金的支付是承租人的主要义务之一,承租人应当按照约定的时间、数额和方式支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同,承租人违约的,出租人还可以要求承租人支付违约金。

2、实践中,出租方与承租方往往忽视了关于装饰装修物的约定,导致承租方装饰装修后,双方就是否恢复原状、装饰装修物归哪方所有、装饰装修的费用、现值、残值等由谁承担等问题产生纠纷。因此,作为当事人应当在合同中明确约定此部分内容。

3、承租方拒付租金的正当理由只能是房屋质量本身存在瑕疵或者出租方没有完全履行在先义务,导致房屋无法满足承租方的基本使用需求。其中,质量问题必须启动鉴定程序确定房屋是否存在质量问题、质量问题的严重程度、质量问题的原因等,从而证明拒付租金的正当性。

4、租赁期限届满前,当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失,因此,当事人在签订房屋租赁合同时,应当明确约定解除合同的条件,实践中,出租人为了防范风险,一般都会约定出租人单方解除合同的权利,但是,约定合同解除的条件一定要具体且符合《合同法》的相关规定。此外,主张解除合同的一方,必须向对方提出解除合同的意思表示,才能达到合同解除的法律后果。合同解除使合同关系自始消灭或者向将来消灭。即合同的解除,要么视为当事人之间未发生合同关系,要么合同尚存的权利义务不再履行。

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