律师代理出租方广西某公司参与承租方刘某诉其房屋租赁合同纠纷案

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律师代理出租方广西某公司参与承租方刘某诉其房屋租赁合同纠纷案

案例内容
【检索主题词】

律师;代理;出租方;承租方;房屋租赁合同

【业务类别】

民事

【法院判决时间】

2019年9月29日

【法院名称】

玉林市福绵区人民法院

【代理律师姓名】

宁延庭、曾升(实习)

【律师事务所名称】

广西鸿州律师事务所

【案情简介】

2018年6月7日,广西某公司作为甲方(出租方)与刘某作为乙方(承租方)签订一份《厂房及宿舍租赁合同》,约定的主要内容有:甲方将坐落于广西壮族自治区某市某区工业园内的厂房租给乙方作厂房使用,配套宿舍10间,免租期两个月,厂房及宿舍每月租金额为人民币75200元,租金连同水电费、蒸汽费、管理费、排污费等乙方实际产生的费用每月交付一次,乙方每月5日前向甲方以转账形式交付当月租金;逾期不交则每天加收3‰的滞纳金,逾期十天不交,甲方有权停止对乙方供电供汽;乙方应按照本合同签订之日后向甲方交付保证金人民币60万元。签订合同的当日,刘某支付了保证金60万元给该公司,签订合同后,刘某使用了合同约定的厂房及宿舍并进行了生产经营。

但刘某在经营期间,认为广西某公司乱收费,在与广西某公司协商未果、合同未解除的情况下,于2018年12月至2019年1月中旬期间,刘某陆续搬离了本案《厂房及宿舍租赁合同》中约定的厂房及宿舍。

2019年4月15日,原告刘某以广西某公司为被告向某市某区人民法院提起诉讼,被告广西某公司于2019年5月16日对刘某提起反诉。

【代理意见】

律师作为广西某有限公司的委托诉讼代理人,依据事实和法律,围绕本案争议的焦点,发表以下代理意见: 

一、原、被告双方签订的《厂房及宿舍租赁合同》意思表示真实,自成立时有效,对双方具有法律约束力。原告未按照约定履行自己的义务,其行为已经构成违约,合同因违约而解除后,守约方广西某有限公司可主张违约金。

原、被告一直是长期合作关系,《厂房及宿舍租赁合同》签订后被告依照合同约定依法及时向原告交付了厂房及宿舍,被告已经依法完全履行了合同约定的义务。根据合同约定,原告应当每月5日前向被告交纳上一月的租金,而原告于2019年2月开始逾期,截止合同终止(暂计至2019年5月31日)原告总计拖欠租金300800元,被告未完全履行合同约定的义务,依据《厂房及宿舍租赁合同》第三条第2项约定原告的违约条件“乙方逾期不交则每天加收3‰的滞纳金,逾期十天不交,甲方有权停止对乙方供电供气,乙方保证无异议并承担一切损失”,其拖欠租金的行为已经构成违约,根据合同约定及法律规定,被告有权向原告主张租金,并要求赔偿损失、支付违约金。

二、根据合同约定的违约责任条款未违反法律禁止性规定,内容合法,且均是双方当事人真实意思表示,被告依法应当承担违约责任。

(一)《厂房及宿舍租赁合同》第七条第2项“乙方如不按期交纳租金及其它应交费用,从每月1号按欠交额的3‰向甲方交纳滞纳金,逾期超过三十天,甲方有权解除合同”,根据原告从2019年2月起至2019年5月31日其逾期滞纳金为49632元,截止目前被告仍未与支付。

(二)《厂房及宿舍租赁合同》第七条第1项约定,“租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反合同的规定,应承担违约责任,按当年租金的30%向对方支付违约金,造成对方经济损失的还应赔偿对方的损失”,所以,结合原告违约的事实,被告在支付全部租金的同时也应当承担违约金270720元。

依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”,第一百一十四条第一款“当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”,原告在庭审中提出逾期滞纳金及违约金违反法律规定,其主张无任何法律依据。

综上所述,原、被告租赁关系依法成立,双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。刘某未及时支付租赁费的事实行为已经构成严重违约,其应当及时向我方支付租赁费,同时向我方支付逾期利息及违约金。因此,特请求法院依法查明本案事实,驳回刘某的诉讼请求。

【判决结果】

一审法院某市福绵区人民法院作出判决如下:

一、原告(反诉被告)刘某与被告(反诉原告)广西某公司于2018年6月7日签订的《厂房及宿舍租赁合同》已于2019年4月30日解除;

二、被告(反诉原告)广西某公司返还保证金600000元给原告(反诉被告)刘某;

三、原告(反诉被告)刘某支付租金225600元给被告(反诉原告)广西某公司;

四、原告(反诉被告)刘某支付违约金270720元给被告(反诉原告)广西某公司;

五、驳回原告(反诉被告)刘某的其他诉讼请求;

六、驳回被告(反诉原告)广西某公司的其他反诉请求。

【裁判文书】

法院认为:某公司与刘某签订的《厂房及宿舍租赁合同》是合同双方真实、自愿的意思表示,没有违反法律强制性规定,合法有效,受法律保护。本案中,刘某提起本案诉讼的主要理由是某公司乱收费。对此,根据本案合同,双方约定的费用有:生活水费按2.00元/立方、工业水费按1元/立方、电费按0.95-1元/度、蒸汽费按203元/吨,并特别约定水、电、蒸汽如遇损耗时,按统一标准指数加收损耗,原则上不超过10%,单价价格随环保工业园或相关单位明文调整而调整;2018年8月至2018年12月期间,工业园公布的生活供水单价为2.4元、工业供水单价为1.1元、电费单价约0.75元、蒸汽单价为200元。某公司每月收取刘某的每立方生活水费分别按:2.05元、2.5元、2.5元、2.5元、2.5元、2.5元,收取每月工业水费每立方分别按:1元、1.15元、1.15元、1.15元、1.15元,收取每月每度电费分别按:0.98元、0.98元、0.98元、0.88元、0.9元,蒸汽费每月都按每吨209元,没有超出合同双方约定和特别约定及工业园公布的数据。刘某诉称某公司乱收费的陈述,证据不足,应承担举证不能的后果,对刘某要求某公司退还水、电、蒸汽、排污费合计321430.75元及要求某公司退还蒸汽损耗分摊费用人民币140392.569元的诉讼请求,应不予支持。

关于本案的《厂房及宿舍租赁合同》是否是已于2019年1月31日解除的问题。本案中,刘某提起本案诉讼的主要理由是某公司乱收费,对此理由前面已经作出认定,刘某搬离本案《厂房及宿舍租赁合同》中约定的厂房、宿舍和自2019年2月份起没有经营使用本案约定的厂房、宿舍及未支付租金的行为属违约行为,应承担违约责任。鉴于刘某自2019年2月份起没有经营使用本案约定的厂房、宿舍及未支付租金并提起本案诉讼,根据本案的基本案情及某公司将本案厂房、宿舍另行出租所须的时间,应认定本案《厂房及宿舍租赁合同》于2019年4月30日解除较为合理,对刘某诉称本案《厂房及宿舍租赁合同》已于2019年1月31日解除的诉讼请求,应不予支持。

关于某公司应否赔偿刘某拆除及安装设备的相关费用损失人民币50万元的问题。刘某要求某公司赔偿的该费用是刘某将机器设备等搬离本案合同约定的厂房、宿舍的费用。刘某擅自搬离租赁的厂房、宿舍且未支付租金,属违约行为,其要求xx公司赔偿该费用理由不充分、证据不足,且某公司亦未予认可,对刘某要求某公司赔偿拆除及安装设备的相关费用损失人民币50万元的诉讼请求,应不予支持。

关于某公司应否退还保证金(押金)60万元及利息给刘某的问题。当事人签订合同的当日,某公司收到了刘某的保证金60万元,合同约定保证金于合同期满后十天内由某公司不计利息退还给刘某。本案中,由于刘某违约,目前刘某没有履行双方所签订的《厂房及宿舍租赁合同》,对刘某要求退还的保证金应予支持,但刘某应当承担违约责任;刘某要求的保证金利息,与双方签订的合同约定不符,应不予支持。

关于刘某应否支付违反合同约定的违约金270720元给某公司的问题。本案中,是刘某违约造成本案合同没有履行,刘某应承担违约责任,某公司要求刘某支付违反合同违约金270720元,符合合同的约定和法律规定,应予支持。

关于刘某应否支付2019年2月1日起至合同终止之日止的租金及逾期支付租金违约金给某公司的问题。本案中,本院已经认定本案合同于2019年4月30日解除,且某公司亦主张刘某承担违反合同的违约责任,因此,对某公司要求刘某支付2019年2月、3月、4月的租金(即225600元)的反诉请求,应予支持;对某公司要求刘某支付超过2019年2月、3月、4月的部分租金应不予支持;某公司已在本案主张刘某承担违约责任,且本院对某公司要求刘某违反合同违约金的反诉请求已经作出了认定,因此,对某公司要求刘某支付逾期租金违约金的请求,应不予支持。

【案例评析】

一、刘某未和广西某公司协商解除合同,自行退租的行为,是否就达到解除合同的效果?我方坚持一致观点是合同未解除,刘某单方解除合同,应承担相应的违约责任;致使厂房及宿舍的闲置,应该支付搬离后相应月份的租金。我方反诉请求主张得到了一审法院支持,法院判决收取原告搬离后三个月的租赁费。

二、刘某主张广西某公司退回多收的水、电、蒸汽、排污费,而我方明确是按合同约定的收费标准收取,随着工业园区的收费标准调整而调整,这属于合同里约定的调整收费方法。根据举证责任的分配一般遵循“谁主张,谁举证”原则,刘某因证据不足以证明广西某公司乱收费、多收费,应承担举证不能的法律后果。

三、刘某主张广西某公司支付拆除机器设备的费用既没有合同约定,也无法律依据,在刘某单方违约的情况下,擅自拆除生产所用机器,这应由刘某自负亏损,刘某的此项诉讼请求被一审法院驳回。

【结语和建议】

本案例围绕合同法律关系中的合同解除关系,合同解除分为法定解除、约定解除和合意解除。

合同的法定解除是指合同成立后,履行完成前,一方或双方当事人因法律规定情形的发生可以单方解除合同,进而终止合同关系的制度。根据《合同法》第94条的规定,一共有五种情形可以导致当事人享有法定合同解除权,分别是不可抗力、预期违约、迟延履行、其他违约行为和法律规定的其他情形。

合同的约定解除是指当事人在签订合同时明确约定了合同解除条款,当符合合同解除情形时,一方或双方都有权解除合同。

合同的合意解除是指合同履行后,虽然发生了合同履行纠纷,但双方能协商一致达成合同的解除。

当事人签订合同时务必增加相应的合同解除条款,明确各方的权利与义务,除非发生了合同法定解除权的情形,如果合同没有约定谁享有合同解除权的话,必将出现当事人相互扯皮的现象,法院只能根据双方过错程度依据事实与法律作出相应判决。

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