律师为美国三五世界物业有限公司、安信信托投资股份有限公司、北大青鸟投资集团有限公司、北京中农国信置业有限公司中国摩(重庆)项目提供法律服务案

律师为美国三五世界物业有限公司、安信信托投资股份有限公司、北大青鸟投资集团有限公司、北京中农国信置业有限公司中国摩(重庆)项目提供法律服务案缩略图

律师为美国三五世界物业有限公司、安信信托投资股份有限公司、北大青鸟投资集团有限公司、北京中农国信置业有限公司中国摩(重庆)项目 提供法律服务案

案例内容
【案情简介】

为落实国务院对两江新区的功能定位及政策要求,推进重庆两江新区产业转型升级,重庆保税港区开发管理有限公司引进了中国摩(重庆)项目。该项目与资产总规模超3000亿人民币的美国三五集团、安信信托投资股份有限公司、北京中农国信置业有限公司以及前美国总统老布什第三子中美投资联合体主席尼尔?布什共同在重庆市两江新区保税港区合资建设。该项目引入美国三五集团在加拿大、美国建设西埃德蒙顿购物中心、美国购物中心等项目的商业模式和运行设施,共同投资建设的中国摩(重庆)项目将被打造成一个与传统购物中心不一样的“社区”,除了购物之外,还将满足人们对衣食住行等生活及娱乐的需要。在律师的积极参与下,中国摩(重庆)项目成功引入重庆。

【争议焦点】

中国摩(重庆)项目合作方多,影响力大,涉及到多方面的利益。各项合作协议的设计是重中之重,通过各方面评估后需要提供多种可行的法律解决方案供各方选择,这不仅消除了中外各方内心的顾虑,也兼顾了各方利益,达到了利益平衡与促成交易的双赢。

第一,项目用地如何能得到上级批复是最重要的问题。土地牵一发动全身,涉及到至少上万户居民和上千家企事业单位的利益。项目确定之后,最棘手的就是拆迁安置的问题,这也是房地产开发中最难解决的问题。对于此项工作,律师经过研究,结合以往在房地产开发上的法律服务经验制定多套方案以供双方选择,同时建议成立专门的拆迁安置小组,在项目开发之前积极进行实地调研,听取居民意见,并大力宣传中国摩项目的重要性。中国摩项目方对中方律师认真负责的工作态度给予了高度评价与赞赏,为项目的顺利开展奠定了基础。

第二,通过合同管理、合同审查、合同谈判修改等日常法律服务,通过管理项目的法律交易细节防控法律风险。在每一份合同签订之前,认真听取各方的意见,每一条每一款都对合作双方进行全面的解释,明确双方的权利义务关系,尽量减少因为法域、文化背景的差异而造成的理解偏颇,力求让双方完全达成真正的一致后才签约,以避免后续因为合同中模棱两可的条款而造成不必要的纠纷。

第三,中国摩(重庆)项目投资框架协议的设计极为复杂。在签订投资框架协议前,律师积极为项目的交易结构/股权结构提供可行的法律方案。每做出一次修改,律师们都会和双方积极做出沟通,积极征求双方的意见。在律师的专业服务下,重庆保税港区开发管理有限公司就中国摩(重庆)项目与北京中农国信置业有限公司和三五世界物业有限公司于重庆签订《中国摩(重庆)项目投资框架协议》,整个中国摩(重庆)项目向前推进了一大步。

【律师代理思路】

因为中国摩项目涉及面广,合作方多,影响力大,这不同于以前的法律服务。需要组建法律顾问团,包括涉外律师、房地产律师、金融律师等,根据每位律师业务专长,合理调配整合,发挥出最佳作用。

根据以往所做的招商引资类项目的工作经验,先做了一个整体的规划布局,即律师在政府招商引资项目中到底担任什么样的角色?在政府招商引资工作中,律师承担了如下五项工作。

1.可行性的法律论证。根据项目双方提供的有关材料,就该项目可行性从法律上给予论证,由律师出具法律意见书。其主要论证内容是对我方提供的可行性研究报告的项目基本情况、国内外市场需求情况、原料供应安排、项目选址及依据,技术设备和工艺过程选择及依据、环境污染治理和劳动保护、人才选择、卫生设施及依据、建设方式、进度安排、资金筹备及依据等方面进行审查,综合分析社会、经济、技术、财务及法律等方面的可行性,并出具法律意见书。

2.尽职调查。律师接受当事人委托后,对合作各方的资产状况、诚信状况等进行谨慎、周密的调查,以核实其合作的诚实及履行合同的能力,主要包括两方面:一是法人资格的调查,二是资信调查。法人资格的调查主要是了解投资人的法定注册地、组织形式,逐一分析其商业登记证(营业执照)的真实性、有效性、实效性;了解参加谈判的投资人代表的真实身份;了解投资人企业的所有制形式、内部组织和决策程序,以及查明投资人的股东情况等等。而资信调查除了要求投资人出具银行资信证明、注册会计师出具会计报告书外,还需要了解投资人的资产结构,对其财政收支、负债情况进行分析,了解投资人在国际国内经济活动的信誉等等。通过多渠道、全方位的调查取证,可以帮助委托人有效避免在招商引资过程中因合作方随意违约、擅自毁约、故意欺诈甚至恶意诈骗等可能遭受的巨大风险和损失。

3.起草审查法律文书。律师在为项目服务过程中,可以协助起草,审查有关的法律事务文书,包括:合同、章程、企业内部规章制度等;这也是法律服务介入的最关键一点,律师的作用主要是从法律上把好关口。合同是商务主体最基本的法律文件,一经签订就具有法律效力,制约今后各方的法律行为,应认真审查合同的内容,明确合同双方的权利义务关系。如双方合同条款的合法性,双方投资方式,以知识产权、土地使用权投资的要进行评估.土地使用权的有效证件要齐全,是否是法律法规规定应当办理批准、登记手续才能生效的合同,违约责任和争议解决的方式等。如果是涉外合同还应明确使用的国家法律、语言文字,是否是WTO成员国和共同适用的世贸规则,防止违法条款和恶意条款以及其它合同瑕疵的出现。

4.参与项目的谈判。在双方关于合同事项的谈判中,作为项目合作方共同的代理律师,需要同时为双方提供法律服务,要做到绝对客观中立,不能让任何一方有一丝意见。在进行商业项目谈判中,往往要组成一个谈判班子,该班子成员除主谈、工程技术、企业管理、财会、翻译人员外,还必须有律师作为副主谈,对相关活动和决议进行法律审查。因此,律师要做好谈判前的准备工作。积极参与询价资料的研究,掌握好有关的专业技术性能问题,备齐有关的法律、法规、规章以及技术性规范,才能在谈判时力促双方达成共识。

5.招商风险防范。在招商引资中不乏有少数利用招商引资为幌子进行经济违法活动。如虚报注册资金取得工商执照或者利用当地的优惠政策,少出钱拿到土地使用证,再以此证向银行抵押贷款等。因此,律师在顾问服务的各个环节中,应及时提醒商家增强风险意识,谨防假冒,必要时出具法律意见书。还应该强化仲裁或司法解决争议的职能,在合作协议、合同中约定,发生争议后先由双方协商,协商不了的,提交项目所在地的仲裁机构进行仲裁或人民法院提起诉讼,减少行政调解程序,减轻相关行政机构的压力。

【案件结果概述】

中国摩项目正式签约后得以顺利推进,多方密切合作项目基建顺利完工并正在火热销售。

项目的成功要归功于重庆保税港区开发管理有限公司提供的便利条件以及美国三五集团引进的国际上已经很成功的商业模式和先进理念,中国摩项目还离不开安信信托等机构的金融支持以及数家优秀房地产公司的合作。在项目推进过程中,律师为项目的多方股东设计了合理的股权架构,得到了各利益相关方的认可。这也是项目合作成功的重要因素之一。

【相关法律规定解读】

外商可以投资的中国房地产开发经营产业分为允许类、禁止类和限制类三类项目。本项目属于《外商投资产业指导目录》中未予限制的其他房地产开发或经营项目,应为允许类项目。

根据《中华人民共和国建设部、中华人民共和国商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号,下称“171号文”)、《商务部办公厅关于贯彻落实<关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》有关问题>的通知》(商资字[2006]192号,下称“192号文”)等相关文件的要求,外商投资境内房地产开发经营的需要设立外商投资企业。境外投资者(包括境外机构和个人)在境内从事房地产开发或经营业务,应当遵循商业存在原则,依法申请设立外商投资房地产企业,按核准的经营范围从事相关业务。商业形式可以采用外商投资企业的所有形式即外商独资、中国合资、中外合作,但在具体项目中应符合相关限制性规定,如根据产业指导目录,电影院的建设经营需要中方控股的中外合资企业形式。对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者,不得进行房地产开发和经营活动。    根据前述171号文及192号文等相关文件的规定,外商投资房地产项目须一个房地产项目设立一个项目公司,具体要求如下:    (1)申请设立外商投资房地产企业,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权,或已与土地管理部门、土地开发商或房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求,审批部门不予批准;   (2)投资或增资应 “仅限于经批准的单一房地产项目” ,因此,只能依据一个房地产项目设立一个项目公司;   (3)已设立外商投资企业新增房地产开发或经营业务,以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营,应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

【案例评析】

法律服务团队全程参与该项目,积极发挥沟通桥梁作用,在跨法域、跨文化的背景下,为项目的稳步推进发挥了法律顾问应有的作用,主要有三个方面:

其一,积极为项目交易结构/股权结构的设计提供法律可行性方案。这是一个中外合作经营项目,设计到多方面的利益,股权结构设计尤为重要,律师通过评估后提供了多种可行的方案供双方选择,这不仅消除了中外双方内心的顾虑,也兼顾了双方利益,达到了利益的平衡与交易的双赢。

其二,通过合同管理、合同审查、合同谈判修改等日常法律服务,通过管理项目的法律交易细节防控法律风险。再每一份合同签订之前,律师都要认真审查合同细节,每一条每一款都对合作双方进行全面的解释,尽量减少法域、文化背景的差异而造成的理解偏颇,力求让双方完全达成真正的一致后才签约。

第三,充分发挥律师团队的优势,组建法律顾问团,涉外律师、房地产律师、金融律师等业务领域各有侧重的律师通过参与自己擅长的领域,互相协助,以团队的优势取胜。

【结语和建议】

在此项目中,律师不仅提供了专业的法律服务,作为重庆本土的律师事务所,对两江新区和保税港区的招商引资积极献计献策,并在项目谈判中积极磋商、化解商业文化与商业利益差异,敏锐寻找到能够为双方带来长久合作的的平衡点。

律师在服务外商直接投资过程中,遇到现有的《公司法》与《中外合资经营企业法》及其实施条例有相互冲突或不一致的规定,建议统一内外资商事主体法律制度,并尽快制定并颁布《外国投资法》,深入推进我国尤其是西部地区商业营商环境的改善。

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