律师受委托为清退市场商户相关事务提供法律服务案

律师受委托为清退市场商户相关事务提供法律服务案缩略图

律师受委托为清退市场商户相关事务提供法律服务案

案例内容
【案情简介】

新世纪金属材料现货市场(以下简称新世纪市场)是杭州钢铁集团公司下属浙江新世纪金属材料现货市场有限公司主办的一个以不锈钢、有色金属材料为龙头的现货交易市场,位于杭州主城区,是浙江省内最大的金属材料集散地之一。因杭州城市布局调整和产业转型升级需要,根据浙江省委省政府关于杭钢集团转型升级的要求,杭钢集团公司初步确定了在2016年年底基本完成商户清退的目标。但新世纪市场共有承租人373家,经营场地418处,需清退安置人员约有2000余人,清退工作涉及各方面利益关系,各种矛盾突出,问题错综复杂。绕杭州城区域附近的相似市场相继搬迁,商户腾退后难寻去处;有些市场搬迁过程中碰到“钉子户”,市场搬迁不能如期完成,甚至发生群体性事件。因为工作任务繁重,时间紧迫,法律关系复杂,杭钢集团公司委托律师拟定商户清退方案,并为整个清退工作提供法律服务。

【争议焦点】

本次清退重难点在于以下方面:

1.市场历史存续时间长(已存续16年之久),给予商户清退时间短。且为国有独资的市场,需要满足维稳要求;

2.商户签订租赁经营合同到期时间不一,在制定商户清退政策时间节点、对商户统一施策上工作难度大;

3.商户构成复杂,商户来自15个省市,经营种类繁多,租赁性质多样,同时还有转租的情况;

4.商户自我认知度高,主见性强,社会经验丰富,思想复杂且多变,准确把握商户实际心理较难;

5.商户期望值高。市场腾退初期,商户提出要求杭钢集团新建市场予以安置,并赔偿至少1-2年的租金,同时给予拆迁费、装修费、经营损失费等;

6.清退范围涵盖市场从业人员近3000人,在绕城区域

附近的相似市场相继搬迁,大量人员难寻去处,面临生存与发展的困境,市场腾退工作还要考虑社会责任。

【律师代理思路】

首先,从依法办事的角度考虑,依据《合同法》及相关解释的规定,对到期租户实行清退具有法律依据,对未到期租户根据市场与租户签订的补充协议,因政策等有关事宜市场方有权提前解除合同;但考虑到社会稳定性及民生问题,积极主动为租户寻找落脚点、帮助租户完成对接是本次清退中不可或缺的举措;

其次,因为清退时间短,鼓励租户积极主动清退,对提前清退的租户进行奖励;为使得奖励措施能够落到实处,清退前期须落实大量解释宣传工作,使得租户能够切实认识到本次清退的意义;

再次,清退之前进行科学的任务分配并做好相关预案。如设置了舆论宣传组、政策方案组、思想工作组、分流安置组、维稳安保组等小组,从而将各类预案措施准备到位,将各类流程细致化;

最后,积极组织政府方、市场方、租户方三方之间的交流沟通,弱化租户的抵触情绪,使社会稳定性得到维护。

【案件结果概述】

从2016年9月10日我所接受委托起至2016年12月30日373家商户全部向新世纪市场招商部移交钥匙止,仅仅用了三个半月时间,就圆满完成了杭钢集团公司要求的在2016年年底基本完成清退任务的工作目标。更难能可贵的是,做到了“无一人到政府机关上访、无一起恶意聚集、无一起安全事故”,为杭州市树立了专业市场清退工作的标杆,得到了浙江省、杭州市和当地区政府的充分肯定。

【相关法律规定解读】

房屋或商位租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。由出租人和承租人在协商一致的情况下签订合同。我国《合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

在市场商户清退的法律服务过程中,根据我国法律规定,针对不同情况和不同履行阶段,市场方行使权利、履行义务均遵循诚实信用原则,采取了不同的方法,:(1)对合同未到期的商户,除双方协商一致同意解除的,我们均严格依据合同约定维护商户权益,没有擅自单方解除合同,均履行至合同期届满,并给予合理的腾退期限;(2)对合同已到期商户,依照《合同法》第二百三十六条:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。又结合《合同法》第二百三十二条:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此,对合同已到期的商户,没有续订合同的,市场方作为不定期租赁处理,采取了通知解除,并给予了合理的腾退期限;(3)依照《合同法》第九十二条规定,合同的权利义务终止后,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。作为市场方,又在杭州市区范围内协助清退商户寻找到了合适的经营商位,并对提前腾退的商户合予合理补偿,在商户腾退过程中又切实履行了协助义务。

【案例评析】

本次商户清退工作在把握好“法”的高度、“理”的宽度和“情”的深度基础上,坚持舆论先导、政策引导、服务疏导、监管督导的工作方法,实现思想领先,多措并举,堵疏结合的工作方针。正是对该方针的全面落实,使得商户清退工作注重统筹谋划,注意节奏的把握,以准备、推进、攻坚三阶段分步实施商户清退,先易后难、营造氛围、持续施压,确保了整体工作的平稳有序。具体表现在,一是坚持利益导向,科学制定方案和措施,让商户逐步认识早走早得益,确保在每个时间窗口,商户都能大批量的下决心搬迁;二是适时加强市场的管控措施,逐步向商户施压,淡化市场经营氛围,促使其早走早安心;三是运用“强攻有硬伤,巧攻是双赢”的战术,工作组和攻坚组用活“疏、堵、拉、推、压、打”六字诀,牢牢把握住了工作主动权。最终圆满完成本次商户清退工作。

【结语和建议】

回顾这次新世纪金属材料现货市场373家商户清退工作能按照预定的目标完成,主要得益于以下几个方面:

领导有力,思想重视是前提。按照 “杀鸡用牛刀”、“猫当老虎抓”的要求开展工作,在整个清退工作中不管遇到什么困难始终保持“咬定青山不放松,千磨万击不松劲”的精神状态,一鼓作气,一气呵成地完成了清退任务。

团结协作,敢于担当是关键。各单位主力军严格执行指挥部各个阶段的工作要求,做到不厌其烦、不辞辛劳,发扬“蚂蚁啃骨头”精神替身了整体工作效率;

政府支持,各方配合是保证。依靠政府力量,才能形成强大的威慑,才能有力确保各项管控手段平稳实施,才能对挑头户、“钉子户”实行有效施压。

方法得当,举措有力是根本。这次商户清退工作注重统筹谋划,注意节奏的把握,以准备、推进、攻坚三阶段分步实施商户清退,先易后难、营造氛围、持续施压,确保了整体工作的平稳有序。

扩展阅读

微信扫码进入小程序

微信扫描二维码
趣学法律