赵某与威海市某物业有限公司物业纠纷调解案

赵某与威海市某物业有限公司物业纠纷调解案缩略图

赵某与威海市某物业有限公司物业纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

威海市某物业有限公司系本市A小区物业服务单位,小区业主赵某从2016年1月1日起至2017年8月31日止累计拖欠20个月物业服务费1785.6元。赵某,女,45岁,户籍地和工作地在黑龙江省某市,A小区房产为其度假地和养老房,每年仅来威海居住一周左右。2017年9月27日,双方因物业服务费纠纷向小区所在的某镇人民调解委员会(以下简称“调委会”)申请调解。

【调解过程】

调委会受理申请后,一方面与物业公司律师沟通,听取律师整体介绍和物业公司想法。另一方面与赵某沟通,了解其拖欠费用原因有二点,一方面是基于对物业服务质量的不满意,另一方面是认为每年居住时间很短,不应该交那么多物业费用。在对纠纷事实充分了解基础上,调解员结合案情和处理物业合同纠纷的经验,明确了调解思路。

2017年9月28日,根据约定,双方当事人来到调委会现场调解。为保障调解公正性专业性,调委会特邀本镇法律顾问律师参加。在告知双方当事人权利义务后,调解员让双方陈述各自的想法。

物业公司表示:依据合同,按时足额缴纳物业费是业主的义务;业主既然在A小区买房居住,应该有能力交付服务费用。赵某表示:自己不在A小区常住,并未享受到物业服务,交物业费用觉得冤;对该小区物业服务不满意,小区内垃圾打扫不到位、不够干净整洁,因此拒缴物业费用。

针对双方当事人陈述,镇法律顾问律师表示:物业费并不是单指为某些业主个体服务所收取的费用,不宜仅以某些业主是否享受了某些直接的服务项目来确定。购房人是否居住及居住多少,基本上不影响物业服务的提供和物业管理公司的成本开支。如果不按时交纳物业管理费,最终损害的是业主的合法权益。根据《城市住宅小区物业管理服务办法》和《物业管理条例》的规定,业主有按时交纳物业管理费的义务,在交房后业主就必须交纳这笔费用。

听完专业人士的解释,赵某有所动摇,但是仍然觉着物业费用过高,与服务水平不相称。经过调解员努力,物业方面表示可以免除违约金费用,只收物业费用1785.6元。赵某仍不同意。

此时调解陷入了僵局,“面对面”调解无果,调解员决定采取“背靠背”方式分开调解。通过单独谈话,调解员了解到赵某已定好第二天的返程车票,迫切希望能解决此次纠纷,于是晓之以情,动之以理,告知赵某如果此次不能调解成功而走到诉讼程序,将会给其生活带来极大不便。在与物业公司单独谈话中,调解员劝说物业公司和业主要长期相处,能够保持关系和谐十分重要。通过与物业公司谈话,调解员了解到物业公司愿意给予一定优惠作为让步,于是调解员提出赵某把物业费用交到2017年年底,希望物业公司给予一定折扣。物业公司最终同意打折,并愿意与业主配合,做好物业服务工作。

【调解结果】

在调解员法理并用的劝解下,双方当事人最终握手言和,赵某和物业公司达成了协议:截止到2017年12月31日,赵某需交物业费用共计1500元;物业公司承诺加强对物业区域内的管理和巡护,加强小区清洁力度。至此,纠纷得到了合理解决,小区物业管理也得到了加强,当事人表示对处理结果非常满意。

10月10日,调解员电话回访询问协议履行情况,得知该协议履行完毕,双方对调解结果满意。

【案例点评】

当前,小区物业与业主之间的纠纷较为多发,在这起案例中,有几点值得学习:

一是以专业的法理分析明确责任承担。通过对《物业法》相关条款的普及和对该小区物业合同的解读,使得业主了解到即使不在此居住也有承担物业费用的义务。

二是挖掘真实需求。拒交物业费只是纠纷的表象,调解员在了解纠纷情况过程中清楚认识到双方的冲突不在于物业费,业主也并非无力负担,那么真正的利益冲突需要调解员去挖掘。调解员采取“背对背”的方式,分别与当事人沟通,深入了解当事人的真实需求,成为本次调解成功的重要前提。

三是引导换位思考。调解员引导双方了解了各自真实需求后,又通过换位思考方式,鼓励当事人从对方角度考虑,看清处境,衡量解决方案,结合己方需求,创造出最适合纠纷解决的方案。

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