王某与株洲市某小区物业公司物业纠纷调解案

王某与株洲市某小区物业公司物业纠纷调解案缩略图

王某与株洲市某小区物业公司物业纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

2017年6月25日,株洲市某小区业主王某在该小区车库出入口与值班保安人员发生口角,冲突过程中造成王某的手机损坏,从而引发业主与物业之间的矛盾。小区所属辖区派出所两次协调,未能达成协议,区物管办多次做协调工作,也始终无法达成一致,该小区的正常秩序和物业管理工作受到严重的影响。6月27日该小区物业公司向株洲市物业管理纠纷人民调解委员会(以下简称调委会)申请调解,请求通过调解手段化解矛盾纠纷。

【调解过程】

调委会接到调解申请后,立即着手调查事件的具体情况。经走访调查,查明案件起因是:2017年6月25日上午,小区业主王某来到小区南门保安亭,向当班的保安反应小区内经常有装货三轮车、货车、小车等进入,对小区内的老人小孩有安全隐患,希望他向物业公司汇报情况。保安当时态度非常恶劣,直接予以回绝。随后,王某取出手机对其不作为行为进行拍照取证,并再次告诉当班保安对于这种反馈意见保安应该向物业公司反映情况,然而保安不但直接回绝,还冲向业主王某欲夺取其正在拍摄的手机。在王某的阻止下,争抢没有成功,但造成了手机屏幕开裂损坏。随后保安转而对王某进行人身攻击,殴打王某并进行辱骂,小区另外两名保安也围过来准备再次争抢王某的手机。此时,小区其他业主正好路过,保安看到有业主过来,没有进行再争夺,王某随即乘坐其他业主汽车离开并报警。

由于小区业主长期对该物业公司的工作不满,该起事件成为了激化了小区业主与物业之间矛盾的导火索,当事业主王某和一些带头维权的业主多次聚集在一起,向物业公司讨要说法,并扬言要把事情闹大。

调解员在调解中,考虑到双方矛盾已经很深,面对面调解容易引起冲突,决定采取背靠背的调解方式进行调解。调解员首先找到业主当中有一定影响力的业主刘某等人,认真听取业主的诉求,详细了解了平时该小区物业公司的运营和保安岗位人员的服务态度等情况,得知该物业公司确实存在管理不够规范、保安人员不履职的情况后,调解员站在维护和保证每个业主的切身利益的角度,当他们的娘家人,对刘某等人的情绪进行安抚,并请刘某带头做好当事业主王某以及其他涉事业主的安抚工作。同时,调解员积极与物业方协商,将物业公司负责人以及保安主管召集起来面谈。一开始,物业公司态度非常强硬,认为该起事件中物业方不存在管理责任,仅仅是保安人员的个人行为,应该由涉事保安负全责。随后,调解员向其详细阐述了物业管理相关的法律法规,并指出依据相关法律法规,该小区物业公司保安员的行为,就是代表物业公司履职的行为,对小区业主的人身及财产安全造成损害,已经严重的违反了《物业管理条例》,物业公司应当负主要责任。物业公司负责人和保安主管在听完调解员的相关法律法规讲解后,终于认识到了事态的严重性,表态将严肃处理涉事保安员,并就此事对小区业主公开赔礼道歉,承诺以后不再会发生此类事件。同时,调委会请求该小区的物业主管部门参与处理此事,以保障小区全体业主安全秩序和维护社会稳定。

【调解结果】

双方在达成以下协议:

1.保安公司老板、保安主管、肇事保安员及小区物业经理对小区业主进行当面赔礼道歉。

2.物业公司向业主王某赔偿手机损失人民币800元。

3.建议业主们尽快成立首届业主委员会,由开发商和相关业主牵头组织成立,并在社区和该区物业管理处备案。业主委员会成立后,小区业主有困难、有诉求,可直接向业主委员会反映。

【案例点评】

此次物业纠纷的成功化解有几个关键点:一是明确内因。表面上该纠纷是业主王某与小区保安偶发口角引起的,但实质上是业主长期对小区物业服务不满的一次总爆发。手机损坏这件看似小事的背后,随时可能引发其他业主的共同参与,造成事件的扩大和升级。二是找准核心。调解的方式因人而异,一定要对症下药,调解员首先协调物业方解决了王某的手机损坏问题,然后分别做其他业主的工作,安抚他们的情绪。同时,要求物业公司保安向当事业主们道歉。通过三管齐下,面对面的沟通,取得业主们的信任,终于让业主们的怒气逐步化解平息。三是依法依规。调解过程中,调解员根据物业管理方面的法律法规,让物业公司知晓并主动承担工作当中的过错责任,取得广大业主的理解和认可。

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