怀化市黄某等业主与某物业管理公司物业纠纷调解案

怀化市黄某等业主与某物业管理公司物业纠纷调解案缩略图

怀化市黄某等业主与某物业管理公司物业纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

2006年怀化市鹤城区某广场建设完工,开发商交房时与某物业服务公司签订了《物业服务合同》,某物业服务公司对某广场一号楼、二号楼约600多户进行物业服务管理。2011年起某小区业主与某物业服务公司业主矛盾频起,不可调和。业主们为了维护合法权益,想成立业主委员会来自主决定聘请新物业公司。

2012年10月,以黄某为代表的部分业主召开业主大会选举业主委员会成员,因对参与选举的业主进行身份认证、登记专有面积等合理建议未被采纳,某街道、某社区未参加业主大会。鉴于未进行有效监督,选举权、投票权有争议,某街道对以黄某为首的业主委员会不予盖章备案,以黄某为首的业主们无法行使业主委员会的权利,某小区业主与某物业服务公司的矛盾及以黄某为首的业主委员会与某街道因盖章备案产生的纠纷并存,矛盾大有激化之势。2013年8月3日,怀化市鹤城区某街道人民调解委员会(以下简称调委会)掌握情况后主动介入调解此纠纷。

【调解过程】

正当调委会在寻求解决矛盾的突破口时,以黄某为首的业主委员会急切地开始更换物业公司,着手清退某物业服务公司。新聘请的B物业服务公司与某物业服务公司因场地、设备等交接问题爆发激烈矛盾,一度引发双方员工纠缠打斗,事态更加错综复杂。

调解员认真梳理了此纠纷事实,认为本纠纷的主要问题和争议焦点是以黄某为首成立的业主委员会是否合法?调解员认为业主委员会成立时两个方面违反有关规定导致业主委员会成立不合法,并引起业主委员会与某街道、某社区直接的矛盾。一是业主身份未进行认证。根据《物业管理条例》第6条、《湖南省实施<物业管理条例>办法》第17条、《业主大会和业主委员会指导规则》第13条第一款、第二款之规定,房屋所有权人为业主,业主可以书面授权他人参加业主大会会议。以黄某为首的业主召开业主大会,未对参与选举的业主进行身份认证,未详细登记业主所拥有的专有面积,导致某商场租赁者未经商场的商铺业主授权擅自行使了投票权。二是业主大会的召开是否达到业主人数过半、登记专有面积过半的规定不明确。《物权法》和《物业管理条例》规定,业主参加业主大会会议、制定业主大会议事规则和管理规约、选举业主委员会等应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。《业主大会和业主委员会指导规则》规定,业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。以黄某为首的业主召开首次业主大会的资料不全,投票过程缺乏有效监督。因此导致某街道、某社区未对业主委员会办理盖章备案手续。

如何才能均衡各方利益,最大限度地保障业主们的合法权益是调解此纠纷的关键。调解员首先与黄某等业主积极沟通,阐明小区业主委员会的成立对街道、社区的管理也是一个有利的互补和帮助,向业主们宣讲召开业主大会、选举并成立业主委员会的流程、规则及相关法律法规,帮助业主们分析其选举过程中存在的问题。在调解人员耐心细致的讲解下,部分业主认识到选举过程中确实存在一定问题,理解了某街道办事处不予盖章备案的初衷。

其次,调解员抓住以黄某为首的业主委员会希望营造良好小区氛围的初衷,组织以黄某为首的业主们与某街道、某社区进一步沟通,并达成一致,以黄某为首的业主委员会重新进行业主身份认证,并登记专有面积,重新征求未行驶选举权的业主意见,待登记业主对业主委员会人选没有异议后,街道办事处再进行备案盖章。

第三,调解员着手处理某物业服务公司和B物业服务公司矛盾冲突,经过调解员耐心细致地与B物业服务公司负责人做工作,B物业服务公司最终答应自愿退出。

第四,调解员在某街道和派出所的帮助支持下,协调黄某等人与某物业服务公司关于物业管理、业主权益等核心问题,经过反复磋商, 针对小区服务管理提出一系列建议,某物业管理公司作出了回应和承诺,并继续对小区提供物业服务。

【调解结果】

经调委会调解,各方最终握手言和。这一场因维权引发的矛盾纠纷得以化解,纠纷当事人达成如下一致协议:

(一)以黄某为首的业主委员会依法在市房管局登记备案为某小区业主委员会,并到市公安局登记备案置办印章手续。

(二)B物业服务公司自愿撤出某小区。

(三)某小区业主委员会依法组织召开业主大会,同意续聘某物业服务公司为某小区服务,业主大会形成决议,并就物业服务相关事宜进一步协商。

(四)《某小区物业服务合同》《某小区业主大会议事规则》《业主管理规约》以及新物业服务收费标准自续聘之日起实施。

【案例点评】

本案由业主更换物业服务公司引发,夹杂着部分业主针对原有物业服务公司的利益争斗,且业主委员会备案的矛盾并存,关系错综复杂,调解员通过深入学习,权衡考量社会安定因素,在深入浅出分析的基础上,调和矛盾,获得纠纷化解,维护了稳定。

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