张某与苏州市某物业公司物业纠纷调解案

张某与苏州市某物业公司物业纠纷调解案缩略图

张某与苏州市某物业公司物业纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

苏州市工业园区某物业公司受开发商委托,自2007年7月1日起为园区某小区提供前期物业服务,于2015年8月31日撤场。业主张某自2010年1月开始一直未缴纳物业费,物业公司依据双方签订的物业服务协议,要求业主张某支付拖欠的68个月的物业服务费43832.80元,以及由此产生的滞纳金44709元,两项合计88541.80元。

业主张某认为:1、2010年家中接连两次被盗,丢失了贵重首饰、名牌手表、现金等物品价值10万多元。报警后,警方在调取小区监控录像时,发现小区监控基本处于瘫痪状态,致使案件至今尚未侦破,认为物业公司在安保方面未尽到管理责任;2、2012年业主至外地出差两个星期,回来发现家中地下室被淹,存放在地下室的几套珍藏版书籍和闲置家具均被泡坏。查询原因发现是由于家中断电,地下室水泵停止工作导致。之前从未出现过这种情况,怀疑是因为拖欠了物业费,被物业公司拉掉了电闸;3、小区内其他业主私搭乱建,圈地围墙侵占公共用地普遍,物业公司视而不见,业主几次投诉无果;小区绿化破坏严重,路灯损坏无人修复,物业公司存在种种不作为,服务人员工作懈怠等,故而欠交物业费。双方因此产生纠纷,物业公司向园区物业纠纷人民调解委员会(以下简称“调委会”)申请调解。

【调解过程】

受理纠纷后,调委会组织双方当事人到场调解。在充分听取双方当事人的意见后,总结出本次纠纷主要存在四个争议焦点:1.张某家中2次失窃所致损失,物业公司是否承担赔偿责任?2.张某家中断电致地下室存放物品被水淹,物业公司应否承担赔偿责任?3.物业公司是否应就小区违章搭建、绿化破坏、路灯损坏等问题,适当减免物业费?4.物业公司收取滞纳金44709元是否合理?

调解员分析认为:

1、关于张某家中失窃,物业公司是否担责的问题。物业公司的保安职责主要是在物业管理区域内为维护区域内的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施。保安的安全保障义务有一个合理的范围,并不包括业主或物业使用人使用的物业专有部位。业主自称家中被盗物品为首饰、手表、现金等细软物件,体积小且携带轻便,并非大件物品,保安不便对出入小区的每一个人进行开包检查。但小区的监控长时间处于瘫痪状态,物业公司未能及时进行维修,存在一定责任,物业公司也未能举证物业服务期间保安的相关巡视检查工作是否到位。调解员建议物业公司对业主失窃损失承担15%的责任较为合理。但由于目前该起盗窃案尚未侦破,业主财物实际损失未能确定,调解员建议物业公司适当减少物业费以弥补张某损失。

2、关于张某在出差期间家中断电导致地下室被淹的问题。断电原因不能排除系电器短路,张某认为系物业公司故意所为,但未能提供任何证据,且张某自身也有防止扩大损失的义务。事发时由于张某在外地出差,断电时间长达半个月,导致地下室水泵停止工作,地下室存放的书籍以及闲置家具全被泡坏。对此损失,张某要求由物业公司承担没有事实和法律依据,张某应自行承担上述损失。

3、关于小区违章搭建、绿化破坏、路灯损坏等问题。调解员认为,物业公司已举证其曾在阻止无果的情况下多次向城管部门举报违章搭建,可以认定初步履行了相关职责,但根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释之规定,物业服务企业有权通过诉讼途径就业主实施妨害物业服务和管理的行为要求承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等民事责任,物业公司在制止小区违章搭建问题上确实不到位。绿化破坏、路灯损坏的问题,与小区违章搭建均属于物业服务瑕疵,且未给业主张某造成实际损失,结合法院类似判例,业主要求物业公司减免物业费的主张通常不会得到支持。

4.关于滞纳金44709元。物业公司主张的金额已超过物业费本身,计算标准过高,目前,法院通常也至多支持拖欠物业费金额的1.3倍银行同期贷款利率,建议双方在此基础上友好协商。

调解员本着“依法调解,以德协商”的宗旨,通过“面对面”、“背靠背”等多种方式,向双方当事人辩法析理,晓说利害,引导双方换位思考,互谅互让。一方面对业主张某家中两次被窃、地下室被淹的境遇十分同情,想方设法稳控业主情绪,认真倾听业主宣泄心中不满,另一方面,当场指出物业公司确实存在物业服务不到位情形,鉴于物业公司已经撤场,通过诉讼途径费时费力,建议其在物业费和滞纳金问题上作出相应调整。经过前后2次调解,张某和物业公司终于达成了一致。

【调解结果】

业主张某向物业公司当场支付2010年1月1日至2015年8月31日的物业费35000元,物业公司同意减少8832.8元物业费,并放弃滞纳金44709元,双方今后不再因此提出其他要求。

【案例点评】

本案主要围绕业主家中财物被盗、家中断电导致地下室被淹、物业公司管理存在不到位、滞纳金收取是否合理四个争议焦点展开调解。调解过程中,调解员秉承“依法调解、以德协商”的理念,充分听取双方当事人的意见,依据相关法律规定,从中进行调和。针对业主情绪激动、一时难以接受的情况,调解员适时采用“面对面”、“背靠背”、“反复多次调解”等手法,向双方当事人结合法院判例,对法律条文和举证责任进行详细讲解,耐心劝导,最终使矛盾得以顺利化解。

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