城口县某小区业主与物管公司物业纠纷调解案

城口县某小区业主与物管公司物业纠纷调解案缩略图

城口县某小区业主与物管公司物业纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

2016年6月底,重庆市城口县某小区3号楼的一部电梯损坏了,无法使用,给3号楼高层业主出行造成严重不便。陈某作为业主推选的业主代表,向该小区物业公司多次提出维修电梯的要求。物业公司处理此事的代表熊某称目前缴纳物业费的人数有限,无资金维修电梯,除非大家全部缴纳物业费。此后, 3号楼业主经常聚集到物业公司催促修电梯一事,争吵不断,给物业公司的正常运转带来影响。该小区其他居民知晓此事后,引发对小区环境的不满,双方矛盾不断激化和扩大,彼此僵持不下。2016年7月2日,双方到城口县某社区人民调解委员会提出调解申请,请求调委会调处该纠纷。

【调解过程】

调委会接到调解申请后,意识到此次纠纷牵涉人员众多,给整个小区的和谐安定带来很大不稳定因素,如不马上解决,有演变成群体性事件的可能,于是立即组织调解小组,制定调解方案。经分析,调解员归纳出双方争议的焦点:一是物业维修电梯的资金来源是否应该是业主缴纳的物业费;二是业主因种种原因拖欠物业费是否合理合法。

一、实地搜集证据,透彻了解纠纷产生的原因

调解员立即前往某小区3号楼实地调查走访。经过对3号楼多个业主走访得知,3号楼电梯已经坏了几天,虽然可以使用,但是性能极不稳定,经常把人关在电梯里。高楼层业主只能冒险乘坐,出行时全靠运气。物业公司总是以一些业主未缴纳物业费作为拒修电梯的理由,令业主感到十分气愤和失望。调解员走访该小区物业了解到,一些业主不按时交纳物业费,物业无法正常运转,也是想借电梯坏掉的时机催缴物业费。调解员又对物业档案的一些文件资料做了筛选,提取了相关合同书和收取物业费的记录。

二、充分表达诉求,平衡各方情绪

2016年7月4日,社区调委会组织双方进行了调解,参与者为3号楼部分业主和物业公司代表熊某某等人。在调解过程中,调解员让双方畅所欲言,有序表达,达成有效沟通。在调解员的引导下,双方都把心中不满和最终诉求完整说出来,有利于调解员找到突破口,有的放矢,也能让双方的怒气平息,心平气和地解决纠纷。经过此项环节,纠纷双方都表示不会因此事聚众闹事,要走合理合法的程序解决问题。

三、巧用法理和情理,各个击破

调解员首先向双方说明,双方的法律关系是民事合同关系,所以双方的权利义务应该首先从已经签订的物业管理委托服务合同入手。合同具有法律效力,物业服务企业应当依法履行合同,按照合同约定提供相关管理和服务,小区业主也应按合同约定,履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。在出现合同内未约定事项时应按照《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例实施细则》以及其他相关法律法规解决。这个建议得到了纠纷双方的认可。

接着,调解员从物业档案调取的物业服务合同入手。合同中约定“小区共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理由物业负责,可以将部分承包给专业人员,但不可全部承包。”还规定“共有设施设备保修期内的维修费用包含在物业管理费中,保修期满后的修缮、更新,按照相关法律法规使用大修基金。”这点说明维修公用电梯应该由物业负责,而且维修费用应该从物业管理费中支取。物业一方听后表示信服,但现在关键在于物业管理费收不齐。

随后,调解员将业主一方叫到另一边单独做工作。提出根据《重庆市物业管理条例实施细则》第81条的规定,违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,物业服务企业可以向人民法院起诉,或者按约定申请仲裁。而且对方依据充足,要打官司业主肯定是输。其实业主的做法已经违约了,而趁现在物业方面还未将此事升级成诉讼案件,赶快缴纳物业费,也能尽快维修电梯,让出行不便的业主回归正常的生活轨道。业主听后表示不再拖欠物业费。

调解员对物业一方单独做工作。调解员提出3号楼业主出行危险系数很高,在现在的情形下,物业对业主的人身安全负有不可推卸的责任,失控的电梯对物业来说也是一个极大的风险点,根据《重庆市物业管理条例实施细则》第42条的规定,在小区房屋还未售卖时,物业跟建设单位应该签订有前期物业服务合同,那时的物业管理费用由建设方提供,其实那笔钱也是从后来购买房产的业主身上收补的,因此现在物业公司可以用那时的物业管理费马上进行电梯维修,排除隐患,避免人员伤亡等对物业公司不利的局面出现。3号楼业主代表虽同意去动员未缴纳物业费的业主尽快缴纳物业服务费,但毕竟这项工作需要时间,当务之急应当先修好电梯。最终物业一方对此表示认同。

【调解结果】

经过调解员经过反复劝说协调,双方终于达成一致意见,签订如下协议:一是3号楼小区业主同意在协议签订后7日内全部缴纳拖欠物业费共32000元,逾期不交的,物业公司可直接向人民法院提起诉讼。二是物业公司在协议签订后3日内负责维修好3号楼电梯,并将维修费用在小区内公示。经过社区调委会回访得知,该事件双方已按人民调解协议履行完毕,小区恢复和谐。一起群体性物业纠纷就此化解。

【案例点评】

物业纠纷一般关系到小区众多人的利益,不可小视,如果业主负面情绪累积,容易发生群体性事件,给社会稳定造成影响。因此,稳定业主情绪是解决此类纠纷的基础和重要着手点。在调解过程中,调解员不必急于纠正双方观点,可以适当淡化目的,在充分了解双方行为背后的理由和立场后,调解员更容易找出双方矛盾的焦点,对症下药,为最终达成调解协议做好铺垫。

从这个案例还可以看出,处理物业纠纷,要清楚物业公司与业主之间实质上是一种民事合同法律关系,物业公司与业主的权利义务受双方签订的合同约束。现在,各地县城城区的小区物业管理模式刚刚兴起,是物业纠纷矛盾凸显期,很多小区并未成立业主委员会,也没按要求签订规范的物业服务合同,因此调解员要充分利用已有的《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例实施细则》明确争议中各方的权利义务,站在双方的切身利益角度上,运用法律和情理达到让双方当事人满意的结果。

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