乌审旗某镇某小区业主与曹某等9户居民物业纠纷调解案

乌审旗某镇某小区业主与曹某等9户居民物业纠纷调解案缩略图

乌审旗某镇某小区业主与曹某等9户居民物业纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

内蒙古自治区乌审旗某镇某小区位于该镇商业繁华地段,始建于2005年,为某单位集资建房。初建时没有修建院墙,外来车辆可以随意进出、停放。后来为了方便小区管理,经业主同意在2009年修建了小区围墙,实行封闭式管理,同时在大门口设立门禁系统。某单位未参与集资建房且其住房在小区附近的职工曹某等9户居民与该小区业主和物业公司商量,申请将车停放在小区内。当时小区业主和物业公司考虑到曹某等人系该单位职工,再加之当年小区业主拥有车辆较少,车位比较宽裕,遂同意曹某等人将车辆停放在小区内的申请,并办理了免费停放车辆手续。可随着社会经济的快速发展和居民生活水平的提高,小区住户的私家车数量迅速增加,逐步造成小区内的有限停车位远远满足不了居民的停车需求,使得晚归车辆在小区内经常无车位停车。于是小区业主多次与物业公司协商沟通,要求物业公司拒绝非本小区居民的车辆在小区内停放。物业公司也与曹某等9户居民进行多次协商,均未果。小区居民便以此为由拒交物业费、争抢车位、阻挡大门等事件时有发生,矛盾愈演愈烈,而物业公司未能加以解决,并最终因无法收取物业费,于2018年6月份撤出小区,从此小区无人管理,一片混乱。2018年9月3日,小区居民通过市长热线了解,向乌审旗社会矛盾纠纷多元化人民调解委员会(以下简称调委会)申请调解,以彻底解决小区混乱局面,调委会随即受理了此物业纠纷,并指派经验丰富的调解员进行调解。

【调解过程】

调解员深入小区调查了解,及时掌握第一手材料,先后走访了95%小区业主和曹某等9户居民,并先后召开三次业主大会。通过调查了解到曹某等9户居民在该小区免费停车是引发各类矛盾纠纷发生的主要原因。同时还掌握了小区允许曹某等9户居民的车辆在小区免费停放,一是因为曹某等人为小区集资建房单位的人员;二是因为曹某等人所居住的平房紧邻该小区南侧,该小区在2009年修建围墙时将曹某等9户居民房后的公共通道围在院内,这也是同意此9户居民的车在小区院内停放的重要原因。现曹某等9户居民要求该小区将院墙拆除恢复通道,遂不在小区院内停车。而该小区业主代表认为围墙修建时曹某等9户居民均未提出任何异议,且围墙建起多年,相关部门也未追责,通道是公共通道,谁都可以占用,所以坚决拒绝恢复通道。双方当事人都认为各自的理由充分合法,拒不让步,调解难度极大。

调委会认为此纠纷发生在该镇最繁华的商业区域,其涉及住户多、影响面广,调解不好极易引发群体性事件。针对事态的严重性和纠纷的关键所在,调委会第一时间组织有关律师和优秀调解员召开了专题案情会议,研究制定调解方案。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定:“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证……”和该旗《城市管理条例》有关规定,告知该小区业主围堵公共通道(构筑物)要符合规划,不得私自围堵和占用。经调委会一致讨论,决定从拆除小区围墙、恢复通道入手继续展开调解。

在明确调解方案后,调解员及时同该旗城市综合执法局和规划局进行协调,组织两局工作人员赴该小区进行现场勘查,认定该小区围墙占用公共通道属违法行为,并下发了限期拆除公告。依据公告内容,调解员又组织召开了第四次业主大会,就有关法律法规向全体业主进行了详细讲解,赢得了各住户对调委会工作的理解坚持,并表示同意拆除违建围墙,补交所欠物业公司物业费,继续请物业公司为小区提供管理服务。

调解员在得到小区业主同意拆除围墙的表态后,又依据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要……”,向曹某等9户居民耐心讲解了小区内的公共部分是属于小区内业主所有,非小区居民不得占用,因此曹某等不能再在该小区院内停车。曹某等9户居民表示同意。一起因停车产生的物业纠纷终于得到圆满化解。

【调解结果】

2018年9月9日,纠纷双方当事人在调委会的主持下,签订调解协议书,内容如下:

1.该小区业主同意按规划要求拆除围墙,恢复通道,按规划要求留足通道宽度后再重新修建围墙。

2.曹某等9户居民不得再进入该小区院内停放车辆。

3.曹某等9户居民不得擅自占用、围堵通道影响他人正常通行。

4.小区居民按时补交所欠物业公司物业费,物业公司继续为小区提供管理服务。

事后,调委会对此案进行了回访,得知协议履行良好。

【案例点评】

从本案表面来看是一件普通的物业纠纷,但通过调查了解,纠纷较为复杂且影响面广,若处理不够及时妥当,可能引发群体性治安案件或上访事件。调解员首先对案件进行了全面细致的走访调查,掌握了纠纷的矛盾和起因所在。在面对纠纷双方矛盾不可调和的局面时,调解员依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国物权法》等相关法律法规,明确纠纷双方的违法事实,并协调当地城市综合执法局和规划局进行实地勘查认定,依法依规出具权威的公告,为调解成功奠定了坚实基础。尔后调解员又采取“背对背、面对面”的调解技巧,经过多次查摆事实,悉心讲法说理,最终促成双方当事人达成共识。这起纠纷的调解,不仅及时化解了双方的矛盾,确保了双方当事人的合法权益得到有效的维护,也提高了居民的依法维权意识,真正体现出了人民调解维护社会稳定“第一道防线”作用。

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