天津市河东区某物业公司与杜某某物业纠纷调解案

天津市河东区某物业公司与杜某某物业纠纷调解案缩略图

天津市河东区某物业公司与杜某某物业纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

江苏某物业服务有限公司天津分公司(以下简称“物业公司”)系天津市河东区某小区物业服务企业,杜某某系该小区26号楼二楼房屋业主,该房屋建筑面积140余平方米。根据物业服务合同规定,该小区物业服务费每平方米2.4元,杜某某所有的小区26号楼二楼房屋每月应缴纳物业费339.98元。物业公司提供了物业服务,杜某某自2017年1月至2018年12月共计拖欠物业费8159.52元。物业公司多次发出缴费通知均未果。

【调解过程】

河东区诉前联合人民调解委员会受理调解案件后,经人民调解员深入了解,双方对物业费拖欠数额均没有异议。但双方对拖欠原因各执一词,杜某某认为,在2016年、2017年和2018年的4、5月份,其家中的下水管道经常堵塞,导致楼上住户的污水流到其家中,家中很多物品被污水浸泡,每次管道疏通均是杜某某承担疏通费用,请工人进行疏通。2018年下水管道再次堵塞,造成一楼住户被污水浸泡,杜某某再次承担费用疏通管道,并对一楼住户的装修进行了修复。为此,杜某某曾向物业公司提出改独立下水的请求,物业公司以影响小区环境,会造成不良连锁反应为由,未予同意。以上问题出现的原因在杜某某看来是物业公司服务不到位所致。物业公司认为,下水管道堵塞,并非杜某某个人的责任,楼上20几户均有责任,发生费用应由楼上业主均摊。物业公司与管道清理人员签订了定期清理合同,定期清理外部管道。如属于外部管道未及时清理造成堵塞,物业公司愿承担责任。针对杜某某的情况,物业公司已经张贴了通知,提示楼上业主不要将污垢倒数下水管道。

了解了双方争议的焦点,调解员围绕物业管理条例,从法理、情理两方面对双方做了耐心细致的讲解,使双方都充分认识到各自在下水管道堵塞这件事情的处理过程中,彼此做出的努力。调解员向杜某某进行了解释说明,下水管道堵塞属于侵权法律关系,是杜某某与邻居与因未尽到管理之责,应承担的法律责任。而杜某某与物业之间是服务合同关系,杜某某不能以下水管道堵塞造成的损失为由不交纳物业费,但考虑到物业公司未积极响应业主需求,主动服务,帮助业主解决问题,客观上造成了业主损失的扩大,对杜某某的物业费应给予一定的减免。通过法理情理并用,最终使双方达成了一致调解意见。 

【调解结果】

杜某某于2018年12月2日前向物业公司缴纳物业费(2017年1月1日至2018年12月31日)7344元。为杜某某减免物业费815.52元。

双方同时申请了司法确认。

【案例点评】

物业公司追缴物业费案件看似简单的物业费拖欠,实则夹杂着物业服务、相邻关系等各类法律关系,调解员受理此类案件应当找准法律关系,对当事人双方讲明在不同的法律关系中各自的权利义务,维权的途径。同时,促使双方当事人通过一个追缴物业费案件看到彼此的闪光点,以促使双方达成和解,力既做到案结事了化解矛盾,更要做到杜绝此类案件再次发生。为了更好地解决物业公司与业主间的矛盾,处理物业纠纷,需要各方共同努力。物业公司要细化量化合同,改进监管方式。物业公司与业主之间实质上是一种民事合同法律关系,物业公司与业主的权利义务完全受双方签订的合同约束。同时,考虑到物业服务活动关系民生,物业纠纷影响基层社会和谐稳定,因此也要改进对物业服务行业的监督管理方式。同时加强物业法律法规与规章制度的宣传教育工作,增强物业公司与小区公民的法律意识,将物业纠纷纳入法制化解决渠道,促进社区的和谐稳定。

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