宽甸县某村村民与土地租赁商孙某合同纠纷调解案

宽甸县某村村民与土地租赁商孙某合同纠纷调解案缩略图

宽甸县某村村民与土地租赁商孙某合同纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

宽甸县某乡某村委会与土地租赁商孙某于2014年9月8日签订了《土地流转租赁合同》。合同中约定共租赁村第八组23户村民土地76.94亩,甲方是某村,乙方是土地租赁商孙某,而真正出租土地的却是23户村民,村委会是代表23户村民在合同甲方上签字并盖章的。

双方因交纳土地租赁费问题发生纠纷。村委会代表23户村民要求乙方孙某按合同第四条第一款:“乙方承租土地的租金为每亩柒百元(700),本合同自签字之日起7日内,乙方向甲方支付前三年租金预付款”,第二款:“乙方承租土地每三年为一个缴费期段,乙方应于每个缴费期段提前18个月向甲方支付下一个租赁期段的租金。如乙方违约每日按10%交纳滞纳金,并承担一切后果”。孙某认为合同虽然签了,但合同条款显失公平,提出提前18个月(一年半)缴纳租赁费,钱在老百姓手里押一年半不合理,按日10%交滞纳金不合法,法律不保护等理由要求一年一交租金。为此双方发生争议。

23户村民四次到乡政府集体上访,要求土地租赁商按照合同约定履行,不然就要强行收回土地。上访未果后,村民们围堵乡政府机关楼,并声称要越级上访,事态十分严峻。

2016年7月21日,乡人民调解委员会(以下简称“调委会”)受理了该村委会土地流转合同纠纷的调解申请。

【调解过程】

调委会受理该案件后,认为此纠纷影响很大,必须马上处理解决,防止事态继续升级。这起纠纷的双方当事人实际上是土地租赁商和23户村民,土地租赁商在当地的投资需要保护,而涉及农民土地利益的问题更是不容马虎。既然合同已经履行了一年多,那么土地租赁商提出改变约定的要求是否合法?23户村民的要求又是否合理?面对数次集体上访未果,情绪激动的村民们,如何平复他们的情绪?如何获得他们的信任和理解?调委会经过认真研究后决定,首先要进行细致的调查,摸清纠纷的实际情况,找出纠纷的焦点,依据法律法规提出适合的解决方案;其次,这个纠纷涉及村委会、土地租赁商、村民三方面,纠纷内容又涉及政府、土地、农经、信访等多部门,如果只有司法行政一家,不容易协调多部门情况,也很难取得群众信任,所以,将几个部门联合起来一起处理此次纠纷,才能更好、更圆满的解决问题。

2016年7月23日,由调解员牵头组成了三人纠纷调查小组,先后与合同乙方孙某和投资商房某进行走访并调查取证。经过细致耐心的谈话,当事人同意调解。然后,又先后三次深入村第八组进行现场勘查和走访,从23户村民那里调查了解土地流转租赁的前后经过和有关情况,并征求了村委会和八组23户村民的意见。

在事实清楚、证据确凿的基础上,调委会于2016年8月9日对该土地流转纠纷进行了调解。为了确保该土地流转租赁纠纷能调解成功,调委会邀请了分管政法的副乡长,包村的乡领导和司法行政、农经、土地、信访部门的领导共七人组成调解庭进行调解。

原本调委会与23户村民约好,由他们选出代表参加调解,但调解准备开始时,23户村民却全部到场,并且情绪相对激动。面对这种情况,调委会第一时间调整调解方案,将调解地点由室内的调解室转移到室外的政府大院,确保有足够的场地容纳参加调解的人员,然后向与会群众介绍调解庭组成人员,告知群众,多部门联合调解就是要为大家彻底解决问题的,让大家放心,从而稳定了群众的情绪。接下来宣布调解程序和纪律要求,发言要有顺序,发言之前要先举手,点到谁,谁发言,不要有污言秽语,不可以人身攻击,如果不能遵守调解纪律,就没有资格继续参加调解。这样就第一时间控制了现场秩序,为接下来的调解工作奠定了良好的基础。

调解中,双方针对如何交费,怎样履行合同问题争议十分激烈,互不相让,各自坚持己见。特别是23户村民,情绪十分激动,大吵大骂,声称不交钱就马上收回土地;而租赁方声称已经交足第一个租赁期段三年的租赁费了,谁敢收回土地,双方坚持不下。这其中,农民要求土地租赁商每个缴费期段提前18个月支付下一个租赁期段的租金,是因为农业生产的时令性,如果不提前告知农民要结束租赁,那么农民就无法安排下一年的耕种计划,差一季就耽误一年。而违约每日按10%交纳滞纳金,并承担一切后果的要求,是担心如果土地租赁商在已付租金的租赁期内因经营不善不再继续租赁,就没有人负责土地的回填修整。而土地租赁商则表示,如果提前18个月交租,就会有不少的资金提前滞压在农民手里,给自己的流动资金造成很大压力,而违约每日按10%交纳滞纳金,于法不合,拒绝接受。

针对这种情况,调解员就双方争议的焦点问题耐心的进行法和理的讲解。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定:“当事人协商一致,可以变更合同”,《中华人民共和国农村土地租赁法》第五十一条:“因土地租赁经营发生纠纷的,双方当事人可以通过协商解决,也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决”。在双方当事人都同意的前提下可以通过调解,根据具体情况更改以前的合同。

同时调委会还分别耐心的做双方的思想工作。先是劝说土地租赁商,农民的根本就在于土地,所以土地就是农民心中最在意的利益,农民担心土地被撂荒无人负责回填修整、结束租赁通知不及时耽误下一年耕种计划不是没有道理的,无论是从法律法规还是于情于理都应该体谅农民对土地的重视之情,在合情合理的范围内应该予以支持。然后又开导23户村民,土地租赁商到当地来投资是好事,可以带动地方经济和税收,给大家带来经济效益,而商人经商也要担负一定的风险,提前18个月交租的确会给土地租赁商的流动资金带来不小的压力,从而影响他的经营。所以,在争取自己利益的同时也不能非得让别人吃亏,是可以找出一个相对平衡的方法。

【调解结果】

在维护双方利益都不受损害,又保证合同能够继续履行的前提下,经过五个多小时的调解,最终达成了调解协议。即:

乙方于2016年8月10日交纳两万元钱的土地恢复保证金,2017年1月1日交纳下个租赁期段的三年租金,十五万六千三百元整。以后实行上纳租,每年一交费,交费日期为每年的1月1日,合同到期后,如乙方土地恢复合格,甲方返还乙方两万元保证金。

事后,调委会对此次调解工作进行回访,租赁方已履行调解协议,当事双方对调解结果均十分满意。

【案例点评】

回顾此调解案件,调解过程有以下几个特点:

一是随机应变,积极应对突发变化,防止矛盾升级。在调解开始的时候,23户村民全部到达现场打乱了预定的调解计划。如果不让这23户村民参与调解,那么势必引发冲突,导致调解不能顺利进行。而临时改变调解计划,将调解场地改变,使众人都能参加,避免了矛盾升级。

二是合理运用多部门联合调解,调动多方力量为百姓一次性解决问题。这个纠纷涉及村委会、土地租赁商、村民三方面,纠纷内容又涉及政府、土地、农经、信访等多部门。所以,将几个部门联合起来一起处理此次纠纷,才能避免互相推诿扯皮或者是因为不了解全部情况而产生错误判断,才能一次性解决矛盾,防止拖延导致矛盾升级。

三是运用调解技巧稳定当事人情绪,从而使得调解得以顺利开展。在调解初始阶段,调解员就介绍了参加联合调解的人员组成,并告知群众,多个部门联合进行调解,就是要来给大家解决问题的,平复了群众的情绪,才使得调解能够开展下去。调解中,双方针对如何交费,怎样履行合同问题的争议,调解员又采取了逐个击破的办法,分别做双方当事人工作,就避免了冲突;分别说理,使双方当事人能够从情理法知道事情如何解决才是正确的,这样调解才能够真正发挥作用,使双方明理而息争,从而取得调解成功。

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