余干县刘某与张某房屋宅基础纠纷纠纷调解案

余干县刘某与张某房屋宅基础纠纷纠纷调解案缩略图

余干县刘某与张某房屋宅基础纠纷纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

2006年,余干县某镇居民刘某和张某两人在某地各购买了一块地皮,2011年刘某在自家地皮上盖了房,但围墙因张某的阻挠一直未建。几年里,刘某请了双方的熟人进行了多次调解,无果。2017年2月,张某也开始建房,刘某就以地基有纠纷进行投诉,导致张某在建房子停工。双方的矛盾进一步加深。有一天,张某父亲将大粪泼到刘某院子里和墙上,双方矛盾迅速激化。当地公安派出所迅速出警,有效控制矛盾进一步升级,并引导双方当事人到镇人民调解委员会(以下简称镇调委会)申请调解。镇调委会受理了此纠纷,并指派经验丰富的调解员进行调解。

【调解过程】

经调查:刘某与张某地皮相邻,刘某的在东边,张某的在西边。2007年刘某在紧靠张某地皮的南边购买了约三、四十平方米的土地,这给张某的地皮的出路带来不便。2011年刘某在地皮上新建了房子,但在砌与张某交界的围墙时,因边界问题发生争议,至今围墙都没有建好。2018年2月,张某准备在自家的地皮上新建房子,在房子打基础时,刘某不同意。原因是刘某与张某在共同买地皮时,双方有书面约定,房子需要并排建。但现在张某的房子明显靠前很多,影响刘某房屋采光。张某的房子被逼停工,双方矛盾就产生了。在调查了解过程中,调解员与双方当事人进行了多次沟通。刘某要求把围墙建好,坚持张某的房子不能靠前建,一定要并排。张某愿意刘某建房子,但边界位置有出入,坚持房子有靠前,否则房子深度太浅。由于双方当事人各持己见,互不相让,调解难度很大。

针对双方当事人矛盾的焦点问题,镇调委会邀请了村组干部共同进行讨论分析。对于刘某,她出于安全需求,需要建围墙,这是合情合理合法的。对于张某,在没有办完有关建房手续时,擅自动工建房,是违规行为,必须依法办好建房相关手续。对于房子靠前的问题,双方当事人虽有书面的共同约定,但双方房子并排建,会使张某的房子深度太浅。双方可以协商解决。至于刘某在张某南边买的小块地皮,刘某对这块地皮利用率不高。调解员综合大家的意见,首先与刘某进行了沟通,表示刘某建围墙的主张是正确的,并指出刘某购买张某南边的小块地皮的利与弊,刘某也认识到对自己用处不大,只能种种菜。但提到是不是可以卖给张某时,刘某明确表示不同意,但同意以地换地。对于张某房子靠前建的问题,刘某开始很反对。调解员指出如果张某不靠前建,那房子深度太浅不好住,作为邻居,要换位思考,设身处地为张某想一想。经劝导刘某同意张某房子往前靠一点。

明确了刘某的态度后,调解员与张某进行了沟通,调解员表示能理解张某想建房子的紧迫心情,并指出未办好有关建房手续先建错误的行为,并对多年不同意刘某建围墙提出了批评。对于南边的小块地皮,张某赞成以地换地的方式;在谈到房子并排建的问题,张某说当时确实在购买地皮时有书面约定,但当时没有考虑到地皮的实际情况。调解员就耐心劝说张某,现在刘某做出让步,同意以地换地了,现在他也得做出让步,房子还是可以往后靠一点,张某表示同意。

在双方当事人达成初步共识后,调解员现场为双方当事人请来土地测绘人员,在现场对南边的一小块土地进行了测绘,划定双方当事人能接受的界址,并测绘出张某让出的土地面积,对于不足的面积,调解员建议以市场价进行补偿,对张某的房子往后靠位置进行现场协调解决;最后,就土地面积补偿的价格又进行了多次调解,刘某与张某就土地补偿达成了一致,张某对父亲将大粪泼到刘某院子里和墙上的事情也诚恳地向刘某表达了歉意,双方最终握手言和。

【调解结果】

2017年4月23日,当事人刘某与张某在镇调委会签订了人民调解协议书,内容如下:

1.张某一次性补偿刘某土地置换价款计人民币壹拾柒万元整。

2.刘某在确定的界址上建围墙,张某不得以任何理由进行干涉。

3.张某须在取得有关建房手续后,方可按照约定的位置进行建房,刘某不得进行干涉。

【案例点评】

人民调解必须坚持“法为上、理为先、和为贵”的原则。在调解过程中,沟通的技巧和能力就显得尤为重要。要善于发现矛盾的根源,找到当事人可以接受的最佳结合点。结合法、理、情,打开当事人的心结,最后促成了协议的达成、纠纷的解决。

当调解员面对土地权属纠纷时,应从以下3个方面入手:1、察看土地现场,了解初步。2、了解背景原因,发现问题根源3.方式灵活变通,打破僵局。

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