南昌市方某、吴某与邓某合同纠纷调解案

南昌市方某、吴某与邓某合同纠纷调解案缩略图

 

南昌市方某、吴某与邓某合同纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

家住南昌市的邓某、方某、吴某是多年的老朋友,三人一直以来关系都不错。2017年8月底,邓某对方某、吴某提到,因自己和老伴决定明年搬去广州投奔女儿、女婿,家中近期新购入的江西省某县某乡某村某山庄A栋102室,A栋103室两套房子决定转手出售,方某、吴某觉得某山庄的

那两套房子环境清幽,又是隔壁,适合日后结伴养老,遂向邓某提出购买意向,邓某表示同意。2017年9月2日,邓某以总价款23万元的价格将某县某山庄的两套房子分别转卖给方某、吴某。当日,方某、吴某各支付给邓某订金10000元,邓某当场向方某、吴某出具了10000元的收条,并注明方某、吴某在2017年11月底之前需付清购房余款。2017年9月15日,邓某临时电话通知方某、吴某,说开发商提出若转卖房子,要在原房价23万的基础上加收5%的税费,方某、吴某当即表示不同意。三人因为额外的5%税费问题,一度发生不愉快,后方某、吴某表示房子不想要了,要求邓某退回她们当初交的订金10000元,但是邓某不同意,认为不买房了,那订金也不可能全退,只肯退7000元。因为退订金的问题,三人多次协商,不能达成一致意见,为了尽快解决此事,方某、吴某找到了南昌市红谷滩新区某街道某人民调解委员会申请调解(以下简称调委会)进行调解。调委会在征求邓某同意后,受理了此纠纷,并指派经验丰富的调解员进行调解。

【调解过程】

在调解员召集双方“面对面”调解过程中,邓某、方某、吴某各执一词,互不相让。邓某首先开口,认为收据上面写得明明白白,方某、吴某向她支付购房订金各10000元,并约定在11月底之前要付清购房余款。现在她们说不想买了就不买了,自己的损失找谁去赔偿,况且自己现在只是要3000元的补偿,同意退7000元给她们,已经是仁至义尽了。而方某、吴某则坚持认为,当初买房的时候,并没有说开发商要额外加收5%的税费,那是开发商管邓某开的口,现在这房她们不想买了,订金自然得退给她们。由于双方一直争执不下,调解工作暂时陷入僵局。调解员为避免矛盾激化,决定“背靠背”分别做双方的思想工作,为化解矛盾创造良好氛围。

首先,“动之以情”。调解员先做方某、吴某的工作。认为方某、吴某本与邓某是多年故交,三人关系历来和睦,也经常互帮互助,劝告方某、吴某要珍惜与邓某多年的友情,不要因为利益争执而伤了彼此的和气。尔后,调解员趁热打铁,指出双方若为此事长时间争执不下,不论心理上还是经济上都得承受多重损失,大家应心平气和地商量解决办法,退一步海阔天空。方某、吴某听了调解员的劝说,口气稍微有所松动,感慨多年友情的确不易,谁也不想因为这事闹翻了,但是要求邓某拿出解决问题的诚意来。

其次,“晓之以理”。调解员告诉邓某,从法理上来讲,她和方某、吴某的纠纷其实就是一起合同纠纷,纠纷症结集中在一方合同不履行的情况下,购房“订金”如何处置的问题。于理来讲,在她出具给吴某、方某的收据中,写的是“订金”而并非“定金”。“订金”与“定金”虽然只是一字之差,但两者所产生的法律后果是不一样的。从字面上来理解,“订”是订立、预订之意,故“订金”只具有预付款性质,是一种支付手段,并不具备担保性质。具体到她与方某、吴某的纠纷中,如果作为买家的她们不履行合同义务,并不表示她们丧失了请求她返还订金的权利。而“定”是决定、定下来的意思,定金指的是当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于法律上的一种担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。在这起纠纷中,如果她与方某、吴某当初签订的是“定金”收据,情况则完全不一样了。根据《担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应双倍返还定金。”即如果邓某当初与方某、吴某签订的是“定金”收据,则方某、吴某不履行约定的债务,即不再购买她的房子,则无权要求她返还定金。邓某在听了调解员的劝说后,仍有部分抵触情绪,认为定金和订金在她看来都一样,只是个人书写习惯不同;况且在与方某、吴某的这起纠纷中,开发商要加税费,她也没办法。

最后,“劝之以责”。在与邓某的沟通中,由于其情绪较激动,一方面,调解员继续努力做好邓某的安抚工作,稳定其情绪。调解员指出前面已经跟方某、吴某谈过了,她们也觉得闹成今天这样的局面,是十分不愿意的,并不想因为这事断了她们这十几年的交情。另一方面,调解员直接指出邓某违约的法律后果,震慑其内心。调解员向邓某讲述《合同法》的相关规定,重点指出《合同法》第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定,邓某如果继续固执己见,不仅十几年的朋友没了,在法律上还要承担违约责任,如此下去徒劳无益,放下心中芥蒂,心平气和协商来解决才是明智之举。邓某认真地思考了调解员的建议,终于同意在在补偿上退一步,诚心诚意解决与方某、吴某的纠纷。

调解员见条件成熟,立即召集双方就退订金这一焦点问题进行调解,由于前期调解过程中情、理、法工作做得到位,双方很快达成了协议。调解员随后以“朋友之间莫记仇,记仇太久愁上愁”,劝告当事人摒弃前嫌,重塑友情。

【调解结果】

在调解员的主持下,双方达成如下协议:

一是申请人方某、吴某与邓某同意解除2017年9月2日的房屋买卖关系。

二是邓某退还方某订金人民币8000元、吴某订金人民币8000元。同时,2017年9月2日的收条作废。

三是方某、吴某与邓某自愿放弃其他述求,不再存在任何争议和纠纷。

后在调解员的见证下,该调解协议得到完全履行。

【案例点评】

定金与订金,读音一样,看起来也差不多,但里面的差距巨大,尤其是在买房签合同的时候,搞不清这两个词的区别,一字之差,谬以千里,可能造成的损失是不可估量的。

本案调解员在处理该起纠纷时,首先,以法律事实为切入点,明确调解思路。根据《合同法》及《担保法》,调解员理清了订金与定金之差这一核心问题,明确了纠纷一旦进入诉讼程序,三人之间的矛盾却会越来越深,无论结果如何,都可能面临赢了官司却输了友情的尴尬境地,案结事不了甚至诱发新的矛盾和冲突。其次,以化干戈为出发点,选定调解方式。调解员在调解时,为给双方当事人创造缓和冲突的台阶,采用“背靠背”调解方式,做到摆事实、讲法理、陈利弊,把“情”、“理”、“法”三者融合,帮助当事人权衡利害关系和把握自身诉求的合理界限,增强了双方尽快解决矛盾纠纷的紧迫感。最后,以求和睦为落脚点,巩固调解成果。调解员以案析理,在邓某与方某、吴某最终达成协议后,进一步宣传朋友难得,友情不易,既和睦了三人之间的关系,又促成双方全面履行协议。

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