重庆市江北区某小区业主与业委会物业纠纷调解案

重庆市江北区某小区业主与业委会物业纠纷调解案缩略图

重庆市江北区某小区业主与业委会物业纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

2018年5月17日下午某社区干部到街道物管办反映,某小区部分业主向社区投诉。该小区业委会将公区停车费150元/月上调至200元/月,并于6月1日起执行。小区部分业主对此有反对意见,其理由是业主委员会对调价行为采取书面形式上门让业主签字,并且签字就有钱领,这种行为存在欺骗性质,同时也未说明调价的具体地点是在小区内或小区外,部分业主表示要上访,存在一定的不稳定因素,要求:1.请街道物管办审查业主大会过程;2.停止业委会对公区调价的行为。

【调解过程】

调解员迅速梳理案情,明确调解思路后,立即组织当事双方展开面对面调解,对以下问题进行分析判定:

(一)小区停车及收费应该由谁来决定?

调解员首先了解双方争议的停车及收费问题,针对的对象并非是拥有产权的机动车停车库,而是小区内利用公共道路和绿化改建的公共停车位。《重庆市物业管理条例》第六十四条第一款规定“占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车,以及相关收费和管理事项,由业主大会或者业主委员会决定”,那么,本次针对公共区域停车费调价是由业主委员会讨论决定的,决定是否有效?为什么业主对此不理解不接受?因为,业主委员会仅仅是业主大会的执行机构,在业主大会未赋予业主委员会相关事宜决定权时,业主委员会不具有独立决定小区公共事务的能力。就该小区而言,经调查,小区《业主管理规约》和《业主大会议事规则》并未就公共停车管理和收费标准的制定交由业主委员会负责,因此,业主委员会不能直接决定收费标准,而应该召开业主大会,经业主大会表决同意后才能实施。

(二)本次业主大会决定是否有效?

《重庆市物业管理条例》第十九条规定“业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加;业主大会对其他事项作出决定的,应当经专有部分占总建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。业主委员会认为公区停车收费调价,采取了书面形式,于2018年1月10日起至4月10日至,达到“双过半”业主签字同意,并在小区内公示了业主大会结果,应视为有效;而对此提出异议的业主认为,“征求意见”过程中,业主委员会多次采取误导、欺骗、威胁等方式,并非业主真实意见表达,全过程没有邀请辖区街镇、社区居委会参与监督,属违规操作,应认定无效。

经分析和双方面对面沟通后,调解员指出,签字同意是否业主真实意愿表达及同意人数是否达到《条例》规定的“双过半”要求,是认定双方诉求是否合理的最终依据。按照《重庆市物业管理条例》第四条“街道办事处负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。居民委员会协助街道办事处做好物业管理相关工作。”,提出将本次业主大会同意公区停车涨价业主签字名册复印两份,一份由业委会在小区公示,并留上社区电话,方便有异议的业主反映,另一份交由社区对业主签字进行抽查核实。

经对业委会提供公区停车调价表决资料核实,发现存在三点问题:1.业主大会表决结果无物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数的计算结果;2.业主签字意见表未明确公区调价具体区域及调价金额;3.经社区抽查,签字同意的业主人数未达到条例规定的总人数过半数的要求。

就调查结果来看,业主委员会所谓的业主大会表决未得到“双过半”业主支持,不符合《重庆市物业管理条例》规定程序,无法体现小区公共事宜少数服从多数的宗旨,另外,在意见表未明确调价的具体事宜,存在误导业主、扩大业委会决定权的嫌疑,不应予以支持。

【调解结果】

经调解员组织街道、社区调查,加之一番耐心沟通与协调,使纠纷各方当事人都认识到问题出现的根本原因,在调解员法理并用的劝解下,由街道依据《重庆市物业管理条例》第三十三条“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主”的规定,向小区业主委员会发出了《关于停止某小区内公区停车调价的通知》,小区业委会接受调解建议停止了在2018年6月1日实施对小区公共区域停车费调价的行为,至此,纠纷得到了合理合法的解决,当事人都表示对处理结果非常满意。

【案例点评】

(一)以专业的法理分析明确责任承担。

在实际工作中,业主委员会召开业主大会不规范是引发矛盾纠纷的重要因素。要化解此类矛盾纠纷,首先必须明确业主委员会和业主大会的关系,明确业主大会赋予业主委员会的职权和义务,其次街道办事处(居民委员会)对业主大会召开情况的调查是判断业主委员会召开的业主大会是否有效的依据,从而判断双方诉求是否合理,未成功化解矛盾纠纷打下基础。

(二)从行政管理角度促进纠纷预防

业主委员会不履行职责或者超越职权范围履职是引发小区矛盾纠纷的重要因素。在协调化解纠纷案件基础上,更要注重通过行政手段加强对业主委员会和业主大会的指导监督力度,尤其是业主大会召开的程序把控,推动业主群体的真实意见表达,并按照少数服从多数原则,良好推动小区公共事务业主自决自治开展。

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