海口市龙华区王某、李某与石某邻里纠纷调解案

海口市龙华区王某、李某与石某邻里纠纷调解案缩略图

海口市龙华区王某、李某与石某邻里纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

海口市龙华区某街道某社区,是一个拥有多年历史的老社区。社区房屋建设比较落后,基本是上世纪50年代平房建筑风格,主要采用砖石混合结构的住宅建筑,整体比较低矮。上个世纪80年代,该社区部分居民在原址上翻建加盖了二层小楼,建筑结构简单墙体薄,加之属于城中村,房龄较老,巷道拥挤,存在着诸多规划或布局不合理现象。该社区22号房的业主石某因为家庭比较困难,一直没有进行翻新建设,目前仍是一层小瓦房。近期因该房屋被有关部门确定为D级危房,石某家族的几个亲属打算合伙对该房屋进行拆除和重建,遂向住建部门申请规划和施工许可证。海口市龙华区住建局对该施工申请进行了确认,并颁发了施工许可证,目前处于公示阶段。然而,在该房屋并排两侧的21号业主王某和23号业主李某,向住建局提出异议。该两位业主表示,21、23号房屋建设在先,22号房业主石某新建房屋不能影响21、23号房一侧的采光和通风,因此两位业主要求石某将两侧外墙各向内缩20公分。另外石某在建设房屋开挖地基的时候,必然会对两侧的房屋及地基造成损害,甚至可能引发两侧房屋墙体开裂、地基下沉,因此在建设时应当缩小用地边界。然而石某认为供自己建设房屋的地块面积不大,况且目前没有发生墙体开裂和地基下沉的问题,让自己无故地让出40公分,缩小建筑面积以保证两侧的通风采光没有依据,两侧邻居的顾虑可以理解,但不能以此阻止自家报建进展。三家各持己见,遂向某社区人民调解委员会(以下简称调委会)申请调解该起矛盾纠纷。

【调解过程】

由于案件涉及房屋建设有关专业事项,涉及利益相关人数众多,且当事人之间的分歧较大,属于较为疑难复杂的邻里纠纷,调委会收到当事人调解申请后立即与区住建局和街道调委会沟通协调,要求参与联合调解。三家组成联合调解组对该起邻里纠纷展开调解工作。

首先,调解员采取“背对背”的调解方式,通过谈心分别向三方当事人了解情况,摸清纠纷的来龙去脉,弄清各方的具体诉求。据了解,王某和李某担心石某建房开挖地基可能造成相邻地基的塌陷与下沉,从而导致东西两侧墙体的开裂,至于要求石某让出40公分的空间以便通风采光的问题可以再协商。

其次,调解员归纳三方当事人的争议焦点,围绕建设22号房屋两侧是否应当各让出20公分空间的问题,组织召开调解会。调解员对争议焦点问题进行释法说理,根据《中华人民共和国物权法》第七章相邻关系第八十九条的规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。因此,石某建设房屋不能侵犯邻居王某和李某的相邻权,并且要给予彼此方便,保证彼此的通行、通风、采光等。根据《中华人民共和国物权法》第七章相邻关系第九十一条的规定,不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。因此,石某建设房屋开挖地基时不得危及王某和李某住房安全。根据《中华人民共和国物权法》第七章相邻关系第九十二条的规定,不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。因此,就王某与李某担心的地基塌陷下沉,墙体开裂等危及相邻不动产安全的问题,可以申请专业机构介入鉴定评估,如果石某修建房屋给王某与李某造成不动产损害,王某与李某可以请求相邻权损害赔偿和侵权责任赔偿。住建部门依法作出的施工许可合法有效,王某和李某无充分的事实和法律依据,不能阻挠李某依法报建。

调解员耐心地向三方当事人解释,对于保障相邻建筑物之间的必要通风和采光等条件,要根据当地房屋规划指标和相邻建筑的实际情况而定,不能由当事人单方主张而定。调解员引导三方当事人都要依法依规、合理合法地主张和行使自己的权利,调整好心理预期。协调过程中,调解员向三方当事人讲述了康熙年间宰相张英“六尺巷”的故事,“一纸书来只为墙,让他三尺又何妨,长城万里今犹在,不见当年秦始皇”,寥寥数语,寓意深长。三方当事人几代都为邻而居,调解员融情于理,劝说各方当事人彼此都应搞好邻里关系。石某家庭此前存在重大变故,生活比较贫困,好不容易翻建老屋、改善居住,邻里更应多行方便和帮助。至此,各方都有所触动,放下了顾虑,消解了情绪。在调解员反复调解下,三方当事人达成一致意见。

【调解结果】

三方当事人签订调解协议:

1.请国土部门的海口市土地测绘院到现场定点放样确定用地权属界址。放用地界址后现场确认与现状相符则进行建筑放线,如果界址与现状不符由左右邻居再指界测量。

2.放建筑线确定建筑位置后量出周边建筑间距关系,如果压东西两侧房屋地基或贴靠墙体,则现场调整建设房屋外墙线经左右邻居确认后再施工。

3.确保周边建筑安全保障。(1)采用人工挖孔桩施工。(2)对东西两侧房屋现状拍照取证,相片需经东西邻居双方签名确认留底。(3)如施工造成相邻房屋出现损伤,则由建设业主方出资请有资质评估机构评估后照价赔偿。

最后,为了能够保障协议能够切实得到履行,应当事人共同邀请调解员作为见证人到房屋建设现场,见证当事人和有关部门进行测量、放线并拍照存证等系列事项,使得调解协议得到很好地履行,既保障了各方当事人的权益,也维护了和谐的邻里关系。

【案例点评】

在目前“城市更新、旧城改造”的背景下,邻里纠纷尤为突出。从法理上解决涉及相邻权的邻里纠纷并不困难,但是既化解矛盾又维护和谐邻里情, 同时达到“案结事了、一管到底”的目标,其实并不容易。本案中调解员通过深入调查了解案情背景后,采用“背对背+面对面”方式耐心细致地“释法、说理、讲情”,从普法释法入手,到维护邻里感情落脚,寻求化解矛盾的突破口,综合平衡考虑各方当事人的合法权益,消解顾虑,保障实施。在定纷止争、化解矛盾的同时,增进当事人的沟通和理解,重建和谐的邻里关系。

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