梅河口市王某与张某合同纠纷调解案

案例内容

【案情简介】

2017年1月，梅河口市某街道张某将自己的一间门市房卖给了同街道的王某，两人就此签订了《房屋买卖合同协议书》。协议书详细规定了此门市房买卖的相关事项，其中明确规定此门市房的价格为105万元，因过户等事宜需要完成，协议签订之日王某先支付给张某85万元，张某在一年内将房屋产权证书及土地使用证书过户手续办理完毕后，王某将20万元余款付清。协议书签订之日起一个月内将房屋交付给王某使用。

一年后，张某并没有将过户手续办完，王某催促。张某要求王某先将余款付清才肯过户，王某不同意。据此，张某让王某从门市楼里搬出来，王某不搬。因此，双方产生纠纷。王某就此事来到街道人民调解委员会，申请给予调解。人民调解委员会接到申请后，指派了经验丰富的调解员进行调解。

【调解过程】

接到调解申请后，调解员立即组织展开调查，通过查看合同、走访邻居等方式对案件的事实经过以及两人之间的矛盾关系，当事人的性格特点进行了详细了解后，将当事人双方找到人民调解委员会进行调解。在与当事人的谈话中了解到，张某表示，签订完合同后，经他人提醒，害怕一旦将门市房过户王某拒不支付余款20万元，因此要求王某先将余款付清再过户，可王某不同意。张某觉得将房款全部付清后再过户这是非常正常的事情，王某如果坚持不同意就不卖给他了，让其从门市楼里搬出去，反正现在房子也涨价了，不怕卖不出去。而王某则认为双方已经在合同中规定了先过户再付余款，张某出尔反尔，太不道德了，也违反了合同规定，希望能严格按照合同的规定履行。自己搬出去是不可能的，现在门市楼里还做着买卖，也不可能先把余款付清，担心一旦付清全款张某不给过户又是一件麻烦事，现在这样还能牵制一下张某。

调解员根据争议焦点，采用法理情相结合的方法对双方当事人进行劝解。首先，调解员劝解张某，既然其已经签订合同，说明其当时是对这个条款是认可的，买卖双方要遵守诚实守信原则，这样才能化解矛盾。并表示根据《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 指出张某已经构成违约，应当承担违约责任，继续履行合同。张某听后表示，自己不是不给王某过户，而是因为怕过户了王某不给结清余款。调解员据此开解张某，既已经订立合同，合同是有法律效力的，如果王某不支付余款，张某完全可以向法院起诉维护自己的合法权益，既然当时同意这样一个付款方式，说明对王某还是有一定信任感的。张某表示就算他可以信任王某，但王某不同意把钱先交给自己再过户的行为也是对自己的不信任，凭什么自己要让步？调解员请张某换个角度想，如果自己是王某，双方已经签好合同了，而对方突然出尔反尔让其先交余款再过户，自己是否毫无顾虑地先把余款付清呢？作为合同先履行方应做好自己的分内事，然后再要求他人履行合同义务。在调解员的劝说下，张某陷入了沉默，开始审视自己的所作所为是否得当。

调解员接下来对王某进行劝解道，张某的做法虽然不太对，但站在其角度产生这样的疑虑也不足为过，毕竟还有20万元没有拿到手就将房子过户，发生在谁身上都得好好想想。王某表示既然合同已经签了就应该按照合同办事，大家都要诚实守信，要按合同履行，自己是不会差对方一分钱的。调解员劝其换个角度想想，如果其是张某，其在没有收到余款的前提下，其也会产生顾虑。王某表示就算是有情可原也得讲诚信，张某这样出尔反尔，这也让自己对张某的人品产生怀疑，毕竟加在一起是100多万，不是个小数目，没有保障的前提下还是无法做出先把余款付清，再让张某过户的行为。对此调解员建议是否双方都可以各让一步，促进解决此问题，这对双方都是有好处的。王某表示调解员说的有道理但需要回家和家人商量一下。因此，调解员让二人先回家考虑。

第二天，调解员第二次将双方当事人找到调委会进行调解。王某态度有所转变，表示，可以先将20万余款先支付给张某，但张某必须在一个星期内过户，另外，希望调委会能做中间人，不希望自己的钱支付给张某以后，张某拖着不过户的现象发生。张某也表示可以在收到余款后尽快办理过户，自己也不想因为此事一拖再拖，浪费时间。同时提出可以拿些钱放在调委会作为抵押款，也让王某放心。对此，调解员开会就抵押款问题做讨论后，同意双方将抵押款放在调委会暂存。调解员提出调委会作为中间人，双方当事人如按照约定的事宜履行职责，则将抵押金归还。如若一方违约，则抵押款将作为违约金支付给另一方。双方均表示信任调解员及调委会并同意调解员的调解建议。

【调解结果】

双方当事人当场签订调解协议如下：

1.王某在调解达成协议之日起支付欠张某的余款20万元，张某在7日内协助王某办理过户手续。

2.张某和王某各留存在调委会2万元，此款作为抵押。如在7日内因一方原因未能办理楼房过户手续的，将该抵押金作为违约金支付给无过错一方。

【案例点评】

人民调解工作在维护社会和谐、稳定中作用明显。通过这起纠纷，也体现了调解员方法和策略得当、法律适用正确，善于用法治思维和法治方式解决现实矛盾问题，能从本质上挖掘纠纷的根源。

本案中，调解员在调解之前，首先做足了准备工作，收集全相关信息，对案情深入了解，到当事人的居住地摸清当事人的性格，思考与之沟通的对策。其次是要换位思考，要分别从双方当事人的角度出发，了解当事人的心态和顾虑，找到问题的突破口和双方可以共同接受的妥协点，同时引导双方进行华为思考。最后是讲理，以情动人、以理服人，让当事人心服口服，调解员将法理和情理劝解相结合，最终有效化解矛盾纠纷。