芜湖市镜湖区刘某某与吴某某、某物业公司邻里纠纷调解案

芜湖市镜湖区刘某某与吴某某、某物业公司邻里纠纷调解案缩略图

芜湖市镜湖区刘某某与吴某某、某物业公司邻里纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

2018年6月6日,家住安徽省芜湖市镜湖区某小区的吴先生,发现自己家有一股很臭的味道,一到阳台上味道更重,一番查看后发现是楼下邻居刘某某在门口小区的绿化带上种菜,而且在浇粪施肥。吴先生生气之下立即找其理论,双方各说各的理,都觉得自己有理,互不相让,争执不下。吴先生只好找到小区物业管理人员,指责物业未尽到管理职责,理由是公共绿地每户的业主都享有权利,大家的财产,凭什么都让刘某某一人给占了,而且用来种菜,还浇粪施肥,令周边都是恶心的味道,声称物业要是不管的话,他将动员其他业主拒交交物业费。物业无奈表示,对于在小区公共绿化带上种菜的这个问题,已多次劝解过包括刘某某在内的业主,但屡禁不止,管理手段起不到作用,导致他们也不想管了。最终,吴某某决定在信访部门的相关网站在留言反映此事。

信访部门看到留言后,认为信访人所反映的是平等主体之间的民事纠纷,涉及邻里矛盾,比较适宜通过人民调解方式进行化解。于是,信访部门工作人员通过电话联系到了吴先生,向其释明了人民调解的优势,询问其是否愿意选择通过人民调解化解纠纷。吴先生了解后表示,同意采取人民调解方式处理此事。信访部门便将此纠纷及时移送到了某街道人民调解委员会派驻信访调解室,调解室收悉后立即派出调解员予以协调。

本案的焦点在于如何将情理融合在一起,有效化解双方矛盾,同时维护邻里关系和谐。另外就是从法律关系上刘某某是否对吴某某和其它业主构成侵权,物业是否未尽到管理责任。

【调解过程】

鉴于该纠纷本身不是很大的事情,当事人双方态度也相对理性,调解员仔细询问了事情经过后,决定将当事从双方叫到一起,先让双方当事人充分表达自己的诉求和理由。

调解员先是耐心倾听了刘某某的诉说,她表示自己年纪大了,在城市中生活得太久,对于土地有一种天然的向往,希望能够体验生活,体验收获的感觉。种菜对她来说,是闲时的一种消遣,也是一种情结。而且,自己在家门口种点菜,吃起来更放心更方便。刘某某说的很动情,也说出了不少喜欢种菜的城市人尤其是老人的心声。调解员见气氛稍有缓和,适时抓住机会,引导当事人双方多换位思考,平复情绪,静下心来通过找原因来解决问题。

虽然当事人刘某某的心情可以了解,其也不是出于恶意,但这种行为是并不合法,调解员针对刘某某在小区绿化带上种菜一事向双方当事人进行了法理分析。指出《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”第八十三条规定:“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”向双方指出《物权法》《民法通则》中关于邻里关系的规定。

此外,调解员对刘某某耐心解释道《物权法》中关于共同所有权部分的规定内容,小区内的土地归属全体业主共有,凡是有碍于业主行使权利的行为都不被允许。在小区内种菜,若是未经全体业主同意,则是违法行为。从法律上讲,这一行为对邻里的影响主要表现为侵占性、阻挡性和干扰性。在小区院内“圈地”种菜,会让小区环境显得脏乱不堪,小区绿化带是公共资源权属归全体业主,小区院内种菜属于损人利已的行为,小区的环境需要大家共同来维护,这样才能让小区更加优美、和谐。所以,在小区内种菜于情于法都不合适。刘某某听了调解员的一番话后,感叹道自己以前想得很简单,以为在小区种菜不会对其他业主有影响,现在觉得自己做得不对,最后主动提出和解方案,表示自家情况不是很好,老伴儿瘫痪在床,种的菜还有一周就要成熟了,现在铲除蛮可惜的,大家再包容一下,等菜成熟后就全部摘了,保证以后再也不种了。

调解员见刘某某态度诚恳,遂向在场的吴某某、物业管理人员询问意见,大家均表示同意,待菜全部摘了后,将重新种上草坪恢复原貌。

针对当事人吴某某的诉求,6月7日,调解员上门做物业的工作,摆事实讲道理,细心解释,种菜影响小区和城市的景观形态,如果不加以整治,会产生“连锁反应”,带来效仿。作为物业,有义务对小区公共区域进行管理。按照《物业管理条例》第四十五条的规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。”调解员指出,物业公司要加强预警机制,管理小区时,就应拿出预案,力求做到第一时间反映、第一时间劝阻。

物业管理人员表示,不能强行铲除小菜园,几经劝阻也无用,其实在是想不出什么两全其美的办法了。调解员对此表示理解,并积极给小区物业出谋划策,建议经常通过宣传教育,提高居民的自觉性。小区是大家的,要靠大家一起爱护。既然有些人喜欢种菜,可以建议他们在自己家种,而不是把公共绿地变成自家的,这样既享受了种菜的乐趣,也不会影响邻居的利益。调解员的一番话,让物业管理人员很受启发,他们当即表示以后愿意承担好看管责任,保护好小区环境,尽心尽力为业主提供优质服务。

经过调解员连续三日以来的耐心沟通与协调,纠纷各方当事人都表示,像听了一堂生动的普法课,一起看似简单的纠纷竟然涉及这么多的法律法规。在调解员法理并用的劝解下,各方当事人最终握手言和。

【调解结果】

当事人之间就如下事项达成了合意:

1、当事人刘某某向邻居吴某某道歉,保证等菜成熟后全部摘除,恢复绿化带原貌;

2、小区物业管理公司承诺加强对小区绿地的管理和巡护,协助绿化带复原。

至此,纠纷得到了合理解决,小区环境保护得到了加强,当事人都表示对处理结果非常满意。

【案例点评】

自己动手、丰衣足食。如今,一些身处闹市的居民爱上了的悠闲自在田园农家生活。可是田园之乐虽好,但在小区的公共绿地上种菜不仅破坏了环境、影响市容,也侵犯了其他居民的权益。此类纠纷虽情况较为简单,但要妥善处理,还需调解员认真、谨慎对待。在这起案例中,有三点值得学习:

一是情理并用,明确责任。调解员引导双方换位思考,动之以情、晓之以理,充满了人情味,调解方法灵活。同时,又以专业的法律素养,正确划分责任,并给出了合理建议,为成功调解打下了基础。

二是适用法律准确。虽然案件不复杂,但是还是牵涉重要法律条款,调解无论如何,不能最终跳出法律有框架,情与法融合才能取得最佳效果。

三是目光长远,注重预防。调解员有着强烈的责任感,并不单单局限于化解这一起纠纷,而是通过引导和提示,引起小区物业管理公司对此事的重视,加强预警机制,未雨绸缪,避免此类事件再次出现,预防此类纠纷再次发生。

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