连云港市胥某甲等人与某房地产开发公司损害赔偿纠纷调解案

连云港市胥某甲等人与某房地产开发公司损害赔偿纠纷调解案 案例内容 【案情简介】 2020年初,因某小区房地产开发项目新开建的两栋楼离胥某甲、胥某乙、胥某丙、胥某丁兄妹四人(下文简称“胥某甲等人”)的自住房较近…

连云港市胥某甲等人与某房地产开发公司损害赔偿纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

2020年初,因某小区房地产开发项目新开建的两栋楼离胥某甲、胥某乙、胥某丙、胥某丁兄妹四人(下文简称“胥某甲等人”)的自住房较近,胥某甲等人便找到负责此项目的某房地产开发公司(下文简称“开发商”)协商,要求开发商在打桩和施工的时候与自家房屋保持一定安全距离,以免影响房屋结构,产生安全隐患。开发商在前期打桩和施工过程中虽与胥某甲等人的自住房保持了30米以上的距离,但仍然造成了胥某甲等人的房屋墙面出现了裂缝。

4月中旬,开发商准备在胥某甲等人的房屋附近打桩施工时,胥某甲及家人来到施工现场进行阻止,要求开发商停止施工作业。胥某甲等人要求开发商在未对房屋采取有效的安全保障措施之前,不允许其继续施工。开发商与胥某甲等人虽经多次商讨,但开发商提出的房屋加固保护措施未能消除胥某甲及家人的顾虑,工程施工陷于停滞。

4月底,开发商向某街道人民调解委员会申请调解,希望能帮助解决双方之间的纠纷。在征得胥某甲等人同意后,海州区某街道人民调解委员会介入双方矛盾调解。

【调解过程】

街道人民调解委员会接到纠纷材料后,立即安排了两名有调解经验的调解员负责此次纠纷的调解。

调解员先分别找来双方当事人对纠纷具体情况进行了初步了解,做到对双方的诉求在心里有一个底数。开发商认为自己及建筑商施工资质齐备,工程所需相关许可文件都经过相关部门审批,且工程施工工艺符合国家有关规定,居民不应阻挠自己施工。并且自己施工前可以在房屋周边打加固桩对房屋地基进行加固。胥某甲等人认为,开发商即将施工打桩的地方离其房子最近只有几米远,极易造成房子地基下陷,进而导致房屋墙体开裂,影响居住在房子里的家人和租户的人身安全。另外,开发商前期离房屋较远距离(30米左右)施工的时候已经造成房屋墙体出现裂纹,其有图片为证,开发商也已承认。所以在开发商采取有效措施保证其房子不再受损并消除因施工可能产生的人身安全隐患之前,开发商不能在其房屋周围施工。

因为这个小区住宅项目此前一度烂尾,造成了已支付房款的购房者占房混乱以及部分购房者没有拿到房屋的情况,由此引发的纠纷和官司已有多起,调解员进行调解时十分慎重。

通过走访知情的有关社区工作人员以及入住的小区业主,调解员对这个住宅项目的有关背景进行了比较深入的了解。这个小区的住宅开发项目因之前的开发商资金链断裂于2005年陷入烂尾状态,虽几经易手,都未能继续开发。2018年,某房地产开发公司接下了这个项目继续开发,通过多方努力协调,开发手续终于齐备,各项开发工作才得以有序推进。

调解员来到现场调查此住宅项目当前的施工进展情况和房屋状况。调解员看到将要施工的位置距离胥某甲等人的房屋最近不足3米,下一步房屋附近不仅要进行打桩,还要开挖5米左右的深坑用以建设楼房地下设施。施工过程中对房屋地基的稳定性不可避免会产生不利影响。但影响程度不易确定,有待专业人员鉴定。其后调解员查看并询问了工程打桩所采用施工技术,与开发商所说一致,符合国家有关规定要求。最后调解员来到了胥某甲等人居住的房屋,查看了房屋墙体前期受施工影响的情况,另外还发现屋外施工车辆经过时房屋震动幅度较大,加之地基如果受施工影响出现不稳的情况,胥某甲等人的担忧不无道理。

随后,调解员通过咨询街道负责拆迁工作的部门了解到,前期因项目烂尾而未拆迁的一百多户在接下来要分批次拆迁,胥某甲等人的房屋正处于第一批拆迁范围里。只因受新冠疫情影响,拆迁工作被迫推迟。这一地块相关的征地拆迁补偿政策、拆迁方式一直未出台。虽然预期会拆迁,但具体什么时候开始,还有很大的不确定性。如果房屋在下一步施工中整体或者部分毁损倒塌,必然会影响下一步拆迁补偿。

根据了解的情况,为使胥某甲等人的合法权益不受损害,同时也为了维护开发商施工利益,调解员拟出了初步的调解策略:一是双方共同聘请房屋质量鉴定机构对房屋进行一次鉴定,然后开发商对房屋采取加固保护措施,并往指定第三方监管账户里存一部分保证金;二是在房屋因施工无法居住期间,由开发商给与胥某甲等人另租房屋补贴;三是待工程施工完成后,双方再请同一机构对房屋进行一次鉴定,以评估工程施工对房屋所造成的不利影响,然后由开发商对房屋进行加固修缮并对胥某甲等人进行一定金钱补偿。

4月某日下午,调解员找来双方当事人进行第一次调解,调解员首先再次听取了双方的想法,根据调解策略向双方谈了调解员的看法,然后组织双方如何解决纠纷发表意见,并就此种解决办法所涉及的鉴定、保证金、加固措施等事项进行了讨论。最后,开发商负责人宋某某表示能够接受这种解决办法,但具体细节有待进一步商讨,胥某甲等人表示家人之间需要好好商量一下,双方同意第二天下午在调解员的主持下进行进一步协商。

第二日下午,调解员组织双方进行第二次调解。开发商负责人宋某某一到现场就表示昨天的解决办法虽然能够较好的维护双方利益,相对公平,但所需时间较长且不确定。而项目工期不等人且停工损失很大,单位研究后未能通过,希望能采取一种对工期影响更小的解决办法。胥某甲等人来了以后也表示家人商议结果是不同意昨天的解决办法,一是搬进搬出太过于麻烦;二是施工对房屋造成的不利影响是永久性的,也很难一时显现。拆迁了还好,如果不拆迁,自己一方权益肯定受损。由于双方不同意,之前的调解思路便不了了之,调解陷入了暂时的僵局。

为了解决纠纷,根据掌握的情况,胥某甲等人房屋下一步肯定会被拆迁,拆迁后也是由纠纷另一方当事人进行开发。对此,开发商早已知晓。于是,调解员便决定换一种思路,提议开发商能不能将胥某甲等人的房屋买下来,由开发商提前参照拆迁标准以适当的价格对胥某甲等人进行安置补偿。待具体拆迁政策出台以后,胥某甲等人房屋的拆迁款由开发商领受。这种解决方式所需时间较短,也能较好维护胥某甲等人的合法权益。开发商负责人宋某某听后表示公司资金还比较充裕,这种解决办法可行,就看对方愿不愿意转让。胥某甲等人表示,早晚都要拆迁,愿意接受这种解决办法。但拆迁政策没有下来,房屋转让价格不易确定。见双方争议有了共同点,调解员表示房屋价格可以根据房屋的面积、同一小区房屋市场价、街道临近地块拆迁补偿政策和价格大致确定一个数额,其后具体数额双方再行协商。同时向双方申明了因拆迁政策的不确定性双方可能要承担的风险。当事双方表示同意和了解,并分头查找相关依据。

为了尽可能保证调解结果的公平,降低双方协议风险,调解员通过有关部门查阅到胥某甲等人房屋依据2003年正射影像图和市自然资源和规划局2016年航空影像图测算出了房屋面积。又通过街道找到最近的征地拆迁补偿政策文件为核算依据。并对类似地块的拆迁补偿价格以及同一小区房屋市场价进行了了解,以供双方参考。

第三日下午,调解员组织双方进行第三次调解。双方表示经过考虑,对第二种解决方式没有异议。之后双方在调解员的组织下就各自收集整理房屋价格计算依据进行了讨论,确定了房屋的真实面积、补偿单价、搬迁补助费、征收奖励等核算依据,据此得出了胥某甲等人房屋的整体估算价格。为充分维护双方利益,调解员建议开发商就这个整体估算价格进行研究,建议胥某甲等人回去跟家人在下次调解时就房屋具体价格行商议。

两日后,调解员组织双方进行第四次调解,通过协商,双方确定了房屋整体价格、调解协议条款。至此,开发商与胥某甲等人的纠纷得以圆满解决。

【调解结果】

经街道人民调解委员会调解,在平等、自愿、协商一致的基础上,当事双方自愿达成如下协议:

1.胥某甲等人一致同意将上述房屋及其他附属物以人民币伍佰捌拾万元整(¥5800000元)转让给某房地产开发公司;

2.双方签订协议时某房地产开发公司支付胥某甲等人贰佰万元人民币(¥2000000元),胥某甲等人在收到某房地产开发公司首批转让款十日内必须搬离房屋,并清退租户和清空房屋内的所有物品,待双方履行房屋交接手续后,某房地产开发公司将尾款支付胥某甲等人。另外,开发商在支付首批转让款后,胥某甲等人不得再阻止开发商施工;

3.胥某甲等人对本协议约定转让其建设或享有所有权的房屋及附属物等所有相关文件待收到所有款项后须全部交付给某房地产开发公司;

4.胥某甲等人自收到全部款项后对其所有地上房屋及附属物不再享有任何权利,上述房屋的占有、使用、收益、处分权等所有权利归某房地产开发公司享有并自行支配;

5.胥某甲等人保证对该转让地上房屋及附属物等享有合法继承权及处分权,保证该转让房产不涉及第三方的权利;

6.双方应严格遵守本协议约定的事项,积极履行其相应的义务,否则视为违约,违约方影响守约方赔偿因其给守约方造成的一切损失;

7.胥某甲等人不再承担因履行本协议可能产生的任何其它费用;

8.为确保本协议最终得以履行,双方同意对本协议进行司法确认,并积极履行调解协议。

【案例点评】

公民、法人和其他组织的合法民事权益受法律保护,本案中胥某甲等人房屋因受开发商施工影响,其财产权和生命健康权受到潜在威胁,其提出的诉求合理合法,另一方面,开发商通过合法途径取得建设用地使用权以及其他施工许可,根据规划在土地上建设施工,其诉求也具正当性。另外,本案案情虽不复杂,但案件发生的背景比较复杂,且涉及房屋质量鉴定、自建房屋面积测算、拆迁安置政策等专业内容,这些内容的判定都需要第三方部门或机构的支持。在调解过程中,调解员为了保持调解的公平,也为了更好的维护双方利益,在调解开始时采取的策略比较保守,未能取得当事人双方的认可,调解员在后面的调解中及时改变思路,成功找到了双方都认可的共同点,然后结合本地拆迁政策、通过咨询有关人员、查阅相关资料,成功帮助双方当事人化解了纠纷。

首页
律师微信
律师电话
搜索
微信扫一扫在移动端查看网站

微信扫一扫
在移动端查看网站