石狮市黄某与林某房屋租赁合同纠纷调解案

石狮市黄某与林某房屋租赁合同纠纷调解案缩略图

石狮市黄某与林某房屋租赁合同纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

2020年2月,身处陕西省商南县的黄某拨打石狮市某镇人民调解委员会(以下简称调委会)热线电话请求调解,表示其在2020年1月某日与石狮市某出租房房主林某达成口头租房协议,双方约定于2020年2月至2021年1月租用林某位于石狮市某村的出租房,并向林某支付一个月租金850元。近日因受新冠病毒疫情影响一直住在陕西不能外出,且所租房屋一天都未入住过,以此为由黄某向林某提出解除租赁协议并要求退还850元的押金,林某同意解除租赁协议但拒绝退还850元押金,双方就此产生纠纷。为避免疫情期间人员流动聚集,调委会工作人员引导帮助黄某通过调委会微信公众号填写申请书,并将相关证据材料一起上传在线申请调解。

【调解过程】

由于疫情期间为避免人员流动聚集,调委会采取了微信公众号+电话的线上调解方式,即当事人可通过调委会的微信公众号在线申请调解并上传提交相关证据材料,调解员再通过微信、电话等方式进行线上调解。根据争议双方提交的材料及证据,调委会经审查后立即对该纠纷展开调解,与双方当事人联系后进行三方视频调解。

调解开始后,调解员在分别听取双方当事人的诉求和理由后迅速梳理出案件争议焦点,即在疫情防控期间的租金是否应该减免,承租人黄某是否可以随时解除租赁协议,是否要支付违约金作为补偿。调解员向纠纷双方指出,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款之规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外”,那么新冠疫情是否构成不可抗力呢?根据相关法律解释“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,新冠疫情疫情的发生是很突然的,且黄某也是根据防疫要求不外出,因此可以说黄某是受疫情影响才无法入住出租屋的,林某应该考虑减免部分租金。林某对此表示不能接受,因为该租赁合同是双方早就约定好的,且已支付了押金,现在自己同意解除合同就是考虑到疫情原因。

调解员又向林某解读《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。黄某与林某口头约定了租期为一年的房屋租赁,但未签订书面租赁合同,因此本纠纷所涉及的房屋租赁合同为不定期租赁合同,那么作为承租人的黄某可以随时解除合同,且无须提前通知林某、无须对林某进行赔偿,那么黄某已支付的一个月租金850元理应被退回。

最后调解员在视频里劝导双方当事人特别是在这种非常时期大家要互谅互助,共抗疫情共渡难关。在调解员的分析劝说下,双方均表示理解,都愿意做出让步,最终达成了调解协议。

【调解结果】

经调解,纠纷双方于调解当日达成调解协议,林某与黄某解除租赁关系,林某全额退还黄某支付的850元租金。

一周后,调解员进行了回访,双方均履行了协议,并对调委会的微信公众号+电话线上调解方式表达满意和感谢,特别是黄某表示其在疫情期间不能外出工作,没有收入,很感谢林某能在这种困难时期做出让步。

【案例点评】

本案中,调委会在新冠病毒疫情防控期间,及时转变调解模式,运用微信公众号、热线电话等不见面的调解方式化解纠纷,避免了调解过程中人员的流动聚集,充分发挥了调解员在新冠病毒疫情防控期间矛盾纠纷调解工作中的作用。

对于新冠病毒疫情防控期间租客能否减免租金的问题,应视具体情况而定,在正常情况下,如果承租人租赁了房屋而不去居住是行使其处分权的一种行为,因此房屋租金不能减免;但本案中的承租人黄某碰到的情况并不是普通情况,而是由新冠病毒疫情防控引起的一种特殊情况,黄某因为疫情的客观原因无法入住其所租住的房屋,如果强制其按照房屋租赁协议的约定交付全额的租金,显然有失公平。调解员正确地运用法律知识向当事人解读《中华人民共和国合同法》相关规定,并劝导双方在疫情期间应互谅互助,共抗疫情共渡难关,最终促使纠纷圆满化解。

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