清丰县某商场商铺业主与商业管理公司合同纠纷调解案

清丰县某商场商铺业主与商业管理公司合同纠纷调解案缩略图

清丰县某商场商铺业主与商业管理公司合同纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

清丰县某商场是由某商业管理公司投资开发,建成后,该管理公司将商铺出售给业主,并与业主签订《委托经营合同》,业主按照合同约定委托该管理公司统一将商铺对外出租给商户经营,管理公司收取租金后每月向业主发放。经过几年的运营,该商场已成为清丰县最大的商业综合体。2020年初,突如其来的新冠肺炎疫情,打乱了该商场的经营秩序,根据疫情防控需要,经营者停止经营。复工复产后,经营情况也没有得到明显改善,商户收入大幅下降,无力支付租金。为保障商户经营利益,商业管理公司在充分考虑商户损失的基础上,根据商户的意见,提出以延续租赁合同的形式,免除商户两个月租金共计240万元。对于管理公司的提议,部分商铺业主不予接受,多次协商未果的情况下,业主组织多次大规模聚集,并采取上访、诉讼的方式维护自身权益。在疫情防控的大背景下,县信访局和县法院迅速启动诉调、访调对接工作机制,将该起群体性纠纷委托至县人民调解委员会(以下简称“调委会”)进行调解。

【调解过程】

受理纠纷后,调解会立即召开分析研判会,讨论认为当前正值疫情防控的关键时期,人员的大规模的聚集将会显著增加疫情防控的难度,调解工作的第一步应当是有效管控当事各方的分歧,缓解对立情绪,引导各方进入正确的纠纷解决途径中;在此基础上,通过讲法律、讲政策,立足于双方的充分协商以求达成共识,促进纠纷就地化解。明确调解思路后,调解员首先和商户代表取得电话联系,充分告知人民调解的性质和中立第三方的原则立场,在取得商户信任后,进一步提出遵守疫情防控相关规定,理性维权的要求。

在安抚了商户的情绪后,为使接下来的调解工作有法可依、有据可循,调解员认真查阅了疫情防控期间减免租金的相关规定。《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业疫情影响案件的工作指引》明确规定:“受疫情影响,中小微企业因生产经营承租的房屋或场地暂时无法使用,或者虽可正常使用但经营收益明显减少、损失较大,继续按照原合同履行成本过高,对中小微企业明显不公平的,请求延长租期、减免相应期间租金的,应根据公平原则酌情予以相应支持,合理分担疫情的风险。”调解员认真学习了文件精神,在参照了外地法院对“非典”期间房租减免请求予以支持的相关租赁合同纠纷案例后,集体讨论认为:本次租赁合同纠纷由疫情防控引发,且承租人的经营收益受疫情防控影响明显减少、损失较大,按照上述文件规定,承租人有权请求酌情减免租金;同时应考虑到,商铺业主在疫情防控期间同样遭受损失,部分业主对减免租金抵触情绪较大,管理公司在提出租金减免意见时也应充分考虑业主的利益。因此,基于公平原则,由业主、管理公司以及承租商户三方合理分担损失较为适宜。

随后,调解员多次与商业管理公司代表进行沟通,告知因新冠肺炎疫情造成的商业损失应由经营各方共同承担,如果管理方与业主、商铺租户共同承担相关损失,可使业主与商户感受到公司与他们共担风险、共谋发展的态度和诚意。经过反复沟通,商业管理公司同意与业主、商户共同承担疫情带来的损失。为解开商铺业主的心结,调解员也多次召集业主座谈,宣传国家关于疫情防控期间减免租金的相关规定,引导业主顾全大局、放眼长远,积极推动商场尽快恢复正常经营秩序,把公司、业主、商户三方损失降到最低。

通过前期的调解工作,双方的对立情绪有所缓解,并在共担风险方面取得了一定的共识。调解员见时机成熟,组织商业管理公司和商铺业主代表在做好疫情防控的前提下,进行面对面协商纠纷解决方案。双方在调解现场进行了充分的沟通,同意对承租商户免收2020年2月至3月两个月的租金,对于免收的租金,商铺业主和商业管理公司各自承担一个月,商业管理公司于2021年3月底前将承担的一个月租金支付给业主。最终,856套商铺的业主同意该租金减免方案,和商业管理公司达成了调解协议。

对于剩余83套不同意上述租金减免方案的商铺业主,调解员展开了进一步的调查和座谈,了解到这部分业主的商铺面积较大,前期购置商铺出资较多,目前生活压力较大。针对该部分业主,调解员再次宣传了国家在疫情防控期间减免租金的文件精神,对前期已达成的租金减免方案进行了法律解读,建议业主在尊重已达成的租金减免方案的前提下,进一步提出自己的诉求。鉴于该部分业主资金较为紧张,调解员同时提议商业管理公司提前向该部分业主支付其承担的一个月租金。通过双方的协商,最终也就具体的租金减免方案达成一致意见。

至此,该起由疫情引发的群体性纠纷被成功化解,商场恢复了正常经营,各方的利益都得到了维护。

【调解结果】

第一轮调解,856套商铺的业主与商业管理公司达成调解协议:对承租商户免收2020年2月至3月的租金,免收的租金由商铺业主和商业管理公司各自承担一个月,商业管理公司承担的一个月租金于2021年3月底前支付给业主。

第二轮调解,83套商铺的业主与商业管理公司达成调解协议:对承租商户免收2020年2月至3月的租金,免收的租金由商铺业主和商业管理公司各自承担一个月,商业管理公司承担的一个月租金于2020年10月上旬某日前支付给业主。

调解协议签订后,调委会协助双方向人民法院申请了司法确认,确保协议按时履行。在回访中,调解员得知协议得到了有效履行,双方均对调解结果满意。商业管理公司专门给调委会送来锦旗表示感谢,称赞调解员“公平公正一心为民,精法巧调求和促稳”。

【案例点评】

妥善化解因疫情引发的租赁合同纠纷不仅关系着复工复产的效果,也维系着社会的和谐稳定。该起纠纷涉及的人数多、金额高,社会影响较大,在调解过程中考验着调解员的专业能力、法律素养和协作能力。在调解本案中,调解员能够准确分析案情,有效疏导当事人情绪,成功为纠纷降温,进而依据相关规定引导纠纷双方逐步取得了共识,成功化解了纠纷。

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