广州市海珠区某粮油城与近百名商户合同纠纷调解案

广州市海珠区某粮油城与近百名商户合同纠纷调解案缩略图

广州市海珠区某粮油城与近百名商户合同纠纷调解案

案例内容
【案情简介】

2020年3月某日,广州市海珠区某粮油城近百名商户在市场大门口聚集,高举减租免租标语牌,同时喊着“2月全免,3、4月减半”的口号。某粮油城管理方(以下简称出租方)随即报警,公安机关到达现场后立即拉起警戒线,要求聚集的商户(以下简称租户)采取合理合法途径表达诉求,但聚集租户完全不予理睬,更有情绪激动的租户意图冲上马路游行示威,警察见状立马采取措施,并将情况通报给海珠区某街道调委会,请求调解处理。

【调解过程】

调委会接报后,立即组织工作人员赶赴现场进行疏导,一边对现场的群众进行劝导,一边向租户了解情况。原来,出租方最近发出通告,要求所有租户在3月底前按照出租方的方案交齐所有拖欠的租金和管理费,否则将中止合同,收回商铺,租户因不同意出租方的方案,就试图以此方式达到减租免租的目的。了解情况后,工作人员一直劝说聚集的租户选派代表与出租方协商,但他们害怕出头会被打击报复,始终不愿选出代表。双方对峙很久后,有部分租户情绪开始变得焦躁,试图突破警戒线冲上马路,调委会主任立马冲到人群前面劝诫,并警示他们冲上马路所产生的法律后果,激动的租户听完后又慢慢退回到粮油城大门口。为防止事态进一步升级,调委会和派出所的负责人一起站到租户前面与他们对话,解答租户提出的问题,并告知他们只有选出代表协商才能解决问题。通过反复沟通,最终打消了租户疑虑,选出5名代表到粮油城管理处进行协商,现场聚集租户随即散去,场面得以控制。

协调会上,出租方代表在租户代表未发表任何意见的情况下,便对租户的聚集行为加以指责,表示出租方对租户的租金方案是合理合法的,对他们平时也是照顾有加,所以对租户的不理性行为极为痛心,并再一次表示租金方案没得商量,必须执行。租户见到出租方代表如此强势,加上害怕被打击报复,代表们便愤然离场,第一次调解宣告失败。

第一次调解失败后,调委会邀请派出所、综治办等部门人员召开研判会议。会上就第一次调解失败的原因进行了认真分析,厘清下一步的调解思路,成立了某粮油城租赁纠纷调解小组,由派出所、综治办、调委会、社区居委会抽调人员组成,并明确各自职责:由派出所对带头聚集的租户进行身份核实,并随时监控事态发展;由调委会和综治办的人员上门对每个租户进行普法宣传和相关诉求收集;由社区居委会找熟悉的租户,建立微信群,在群里进行相关政策法规宣传和指引。明确职责后大家便分头行动,经派出所调查,本次纠纷主要是租户自发在群里倡议聚集。通过研判,做好各租户工作是此次纠纷化解的主要突破口,而选租户代表是此次调解能否顺利进行的重中之重。于是,调委会和综治办的人员挨家挨户进行走访宣传,收集租户诉求,一一解答他们的问题,但仍未有租户愿意做代表与出租方协商。

这时,在租户微信群的社区居委会工作人员加大了宣传力度,一方面从正面进行引导,转发一些涉疫情纠纷的相关法律指引,让他们了解自己的合法权益,同时也转发一些反面案件,如因维权聚集闹事而受到治安处罚的相关新闻和案例。通过正反两方面的宣传,租户对如何维护自身权益有了更多的了解,明白了只有与出租方对话协商才能彻底解决纠纷,最终选派出5名租户代表与出租方协商。

3月某日,第二次协调会在调委会举行,调解小组成员,社区律师、出租方和租户代表参加了会议,会上争论的焦点问题有两个:一是否可以参照其他粮油城关于“2月租金和管理费全免,3月、4月租金和管理费减半”的优惠政策执行;二是出租方“2月租金全免、管理费7.5折、3月租金5折”的减租方案是否合理。

针对第一个问题,社区律师就广东省人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产促进经济稳定运行的若干政策措施》中第三条关于“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金,减半收取第二、三个月租金”的政策进行了解读,明确了享受此政策的前提必须是国有资产出租,其他粮油城是国有物业可以享受此次优惠,但本案的粮油城属村社集体物业,不能享受此优惠政策。

针对第二个问题,调解员指出,目前国有物业以外的物业出租是倡议减租,具体减多少应根据疫情造成的实际影响,按照公平合理原则以协商方式确定。粮油城因抗击疫情需要于1月27日停止营业,2月24日全面恢复,期间不到一个月。租户提出2月租金和管理费全免的要求,等于把全部损失转嫁给出租方一方承担,而疫情的出现并非出租方也并非租户造成,要出租方一方承担显然有失公平。另外,粮油城租户经营的主要是米面油等生活物资,客户需求基本稳定,受疫情影响较小,3月和4月租户已经正常营业,再提出3、4月租金减半的要求也不太合理,而且调解员对出租方给出的优惠方案进行了认真核算,优惠额度相当于一个月租金和管理费总和打了6.2折,出租方承担了大部分疫情损失,建议租户酌情考虑接受出租方减租方案。租户代表听完调解员的意见后并未发表太多不同意见,而是提出了新的要求:一是他们只是代表,还需要回去和全体租户协商,提出3天的缓冲期让他们回去做租户工作,期间不得停水停电;二是如果村社给出的优惠额度大于出租方的优惠额度,超出部分必须让利给租户;三是在缓冲期间不要播放催租广播,以免给租户生意造成影响。开始出租方不同意设定缓冲期,但调解员从“合则两利,斗则俱伤”的角度做出租方工作,指出在疫情面前大家应携手共同度过难关,而非相互拆台,就算出租方以疫情期间延迟交租诉请解除合同,法院也未必支持。最后,通过调解小组的共同努力,出租方接受了租户的三个要求,租户代表也将此次协商结果带回与各租户协商。最终,各租户同意了出租方的方案,纠纷得到圆满解决。

【调解结果】

双方达成一致意见如下:

将“若今后经济联社给予出租方的优惠大于出租方给租户的优惠,超出部分出租方将全部让利给租户”和“原定于3月底交租的最后期限延期至4月初”等两项内容加入到原方案内重新下发各租户执行。

4月初,经调委会回访,除一名租户因准备退场而未缴纳租金外,其他租户已按新下发的减租方案全部缴齐租金,纠纷得到圆满解决。

【案例点评】

本案属群体性纠纷,稍微处理不当,就会引发更大规模事件。本案的成功调解有赖以下三点:一是调解小组成员之间的协作联动是化解纠纷的决定因素。事发后,调委会的协调下,派出所、综治办、社区居委会等部门联动配合,稳定了事态,为后续调解争取了时间。调解过程中,派出所积极监控事态发展,综治办、调委会挨家挨户做工作,社区调解员在微信群以案释法,各部门各司其职,相互协作,最终促成租户选出代表与出租方协商,为调解成功奠定了基础;二是传统与现代相结合的调解工作方式是化解纠纷的关键。租户相对出租方来说属于弱势一方,平时在场地管理、续租等方面是依赖出租方的,带头与出租方协商必然会带来不必要的麻烦。传统的挨家挨户做工作、选代表的方式并不能完全达到调解目的,为此,本案利用微信群这个新调解阵地,把调解员安排进群与租户进行沟通协调,发布法治宣传图片和视频,直观且容易达到法治教育的目的,在微信群里,租户的心理变化及下一步行动方案也容易被掌握,有利于及时改变调解策略,并最终促成双方达成一致;三是社区律师精准释法是化解纠纷的重要因素。在第二次调解协调会上,社区律师正确解答了现行国有物业减租的优惠方案,并就村社物业是否为国有物业进行了明确答复,还就“不可抗力”的适用问题进行了解释,最后使租户打消疑虑,通过协商对话解决纠纷。

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