审理物业管理合同案件中存在的问题及对策

近年来，随着我国经济建设的步伐加快，城市建设突飞猛进，城镇化水平日益突出，居住环境得到改善，物业小区如雨后春笋遍布城市各个角落，由此物业与业主而不断产生一些纠纷和矛盾诉至法院。2014年1—8月，江西省南昌市西湖区人民法院审理物理管理合同案件67件，2015年1—8月，该院审理此类案件82件，同比增长22%。

　　该院在审理物业管理合同案件中主要存在以下几个问题：

　　一是物业管理队伍参差不齐，物业管理是一种新型的行业，大部分是临时组建，没有经过严格的岗位培训，国家也没有规定设立专门的培训机构，大部分人是从社会上闲散人员招聘组建的，没有物业管理专业知识，甚至是门外汉，凭一腔热血干好物业是无法胜任，导致了一部分物业服务不到位，不少业主对物业管理工作不满意。突发事件，有的物业管理规章制度坚持得不好，管理人员责任心不强，小区经常发生公共财产、私人财物被盗，有的业主认为，物业费月月不少，却经常发生被盗现象，责任全归咎于物业。

　　二是业主素质不尽相同，进入小区的业主来自社会各阶层各行业等方方面面的人，过去有些闲散的住户不一定习惯于这种有组织的生活模式，还有一部分业主个人素质有高有低，还有一部分人在小区内购了房，自身没有在其屋，出租给他人，这些人的道德水准、文明，诚信程度有差异。

　　三是因房屋质量而产生纠纷，如屋顶漏水、天花板表面脱落、墙体裂缝、下水道堵塞等。房屋装修因导致卫生间渗水居多，有的业主为了1000多元的修理费用而提起诉讼，这类案件居高不下；还有不合理乱搭乱建、车辆乱停乱放等不应该发生的事情。

　　为了减少物理管理与业主矛盾纠纷，使物业管理能够更好地为业主服务，形成良好的服务与被服务正常秩序。笔者认为：一是有相关职能部门，要加大对物业管理部门的培训，监管力度，不能只发证，尤其是对物业小区法人代表进行岗前培训，定期不定期地进行检查，发现问题及时纠正，物业小区对聘用来的各类工作人员也要进行有关岗前培训，使他们掌握一定的管理知识和提高做业主服务工作的能力。二是物业小区应建立业主委员会，实行楼、栋长机制，定期召开会议，听证会，及时听取业主对小区内工作意见和建议，把矛盾和纠纷及时通过楼、栋长，业主委员会来解决。不能因小失大，为一点小事闹上法院。三是物业应建立必要规章制度，挂牌上岗，建立小区天网工程，对进出人员实施登记制度，对可疑人员进行盘问审查，防止出现违法乱纪现象的发生。四是业主要积极配合物业做好工作，不论是谁居住，要教育他们，不论发生任何矛盾和纠纷，要通过楼、栋长，业主委员会解决纠纷，将矛盾和纠纷通过协商，妥善处理，防止矛盾纠纷升级，做一个遵纪守法的好业主，好市民。

　　（作者单位：江西省南昌市西湖区人民法院）