审理物业管理合同案件中存在的问题及对策

审理物业管理合同案件中存在的问题及对策缩略图

近年来,随着我国经济建设的步伐加快,城市建设突飞猛进,城镇化水平日益突出,居住环境得到改善,物业小区如雨后春笋遍布城市各个角落,由此物业与业主而不断产生一些纠纷和矛盾诉至法院。2014年1—8月,江西省南昌市西湖区人民法院审理物理管理合同案件67件,2015年1—8月,该院审理此类案件82件,同比增长22%。

  该院在审理物业管理合同案件中主要存在以下几个问题:

  一是物业管理队伍参差不齐,物业管理是一种新型的行业,大部分是临时组建,没有经过严格的岗位培训,国家也没有规定设立专门的培训机构,大部分人是从社会上闲散人员招聘组建的,没有物业管理专业知识,甚至是门外汉,凭一腔热血干好物业是无法胜任,导致了一部分物业服务不到位,不少业主对物业管理工作不满意。突发事件,有的物业管理规章制度坚持得不好,管理人员责任心不强,小区经常发生公共财产、私人财物被盗,有的业主认为,物业费月月不少,却经常发生被盗现象,责任全归咎于物业。

  二是业主素质不尽相同,进入小区的业主来自社会各阶层各行业等方方面面的人,过去有些闲散的住户不一定习惯于这种有组织的生活模式,还有一部分业主个人素质有高有低,还有一部分人在小区内购了房,自身没有在其屋,出租给他人,这些人的道德水准、文明,诚信程度有差异。

  三是因房屋质量而产生纠纷,如屋顶漏水、天花板表面脱落、墙体裂缝、下水道堵塞等。房屋装修因导致卫生间渗水居多,有的业主为了1000多元的修理费用而提起诉讼,这类案件居高不下;还有不合理乱搭乱建、车辆乱停乱放等不应该发生的事情。

  为了减少物理管理与业主矛盾纠纷,使物业管理能够更好地为业主服务,形成良好的服务与被服务正常秩序。笔者认为:一是有相关职能部门,要加大对物业管理部门的培训,监管力度,不能只发证,尤其是对物业小区法人代表进行岗前培训,定期不定期地进行检查,发现问题及时纠正,物业小区对聘用来的各类工作人员也要进行有关岗前培训,使他们掌握一定的管理知识和提高做业主服务工作的能力。二是物业小区应建立业主委员会,实行楼、栋长机制,定期召开会议,听证会,及时听取业主对小区内工作意见和建议,把矛盾和纠纷及时通过楼、栋长,业主委员会来解决。不能因小失大,为一点小事闹上法院。三是物业应建立必要规章制度,挂牌上岗,建立小区天网工程,对进出人员实施登记制度,对可疑人员进行盘问审查,防止出现违法乱纪现象的发生。四是业主要积极配合物业做好工作,不论是谁居住,要教育他们,不论发生任何矛盾和纠纷,要通过楼、栋长,业主委员会解决纠纷,将矛盾和纠纷通过协商,妥善处理,防止矛盾纠纷升级,做一个遵纪守法的好业主,好市民。

  (作者单位:江西省南昌市西湖区人民法院)

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