论承租人优先购买权之保护

论承租人优先购买权之保护缩略图

承租人优先购买权,是指承租人在出租人出卖其租赁物时,在同等条件下具有优先购买该租赁物的权利。这种优先购买权的基本特征有四:其一、它是承租人的一种法定权利,即由法律直接规定(合同法第二百三十条);其二、它是承租人所享有的对出租人出卖出租物的请求权;其三、它是专属于承租人的权利,此权利不能转让也不能继承转移;其四、它是一种附条件的形成权,即以同等条件为前提(胡康生主编《中华人民共和国合同法释义》,法律出版社1999年4月第1版,第340页)。

  笔者认为,承租人之优先购买权既然是一种法律赋予的权利,理所当然即有保护之必要。而且,即便是法律赋予之权利,也会因为国情变化而发生变化,或因为立法变化而发生变化,承租人优先购买权作为债权属性,在物权条件下更会如此。

  一、国情变化对承租人优先购买权产生的影响

  上世纪八十年代,笔者因作战负伤转业到基层人民法院工作。那个时期,不但连法院的办公用房十分紧张,而且干警的居住条件更为紧张。在当时,我国房屋资源正处于非常匮乏的状态,解决房屋生活层面的居住相当困难,房屋租赁关系是否稳定直接关乎承租人生存利益之居住权能否得到保障。这就是当时建立承租人优先购买权制度的社会基础。而从司法方面看,也极力体现民法的人性理念与正义价值,以公民生存权为视角,在承租人优先购买权保护问题上坚持财产交易安全让度于生存权的司法走向,即便是善意取得,也得让位于优先购买权。当保护优先购买权与维护善意取得发生冲突情况下,认为二者乃是特权与一般债权之关系,认定租赁权带有人权性质,其法律地位理当大于物权和一般债权(杨洪達在2004年7月11日人民法院报上对“是保护优先购买权还是维护善意取得” 一案的点评)。

  由于我国改革开放的推行,促进了经济建设的发展,我国公民的居住条件有了较大的改善。农村建制镇的扩大,城市房屋建设的大幅度增长,使我国在特殊时期建立起来的承租人优先购买权的社会基础条件发生了深刻的变化。加之我国市场经济的确立,导致承租人优先购买权的社会功能日趋萎缩,“买卖不破租赁”规则引致出租人所有权让度于租赁权的现象遭到了市场经济秩序的冲击。在第三人善意、有偿取得租赁物所有权并办理登记公示手续情况下,如果因承租人主张宣告该租赁物转让无效,以牺牲公示公信力及财产交易安全为代价实现承租人的利益保护,明显与市场经济秩序的要求相悖(2005年第10期《人民司法》载王建华《房屋承租人优先购买权的限制性法律保护》一文)。因此,我国经济建设之发展,居住条件之改善,市场经济之确立,直接挑战“买卖不破租赁”规则,使承租人优先购买权之保护受到了强有力的限制。此乃时代发展的之必然,任何力量皆无法阻止。

  二、立法变化对承租人优先购买权产生的影响

  我国在法律层面规定承租人优先购买权,主要有1999年3月15日九届全国人大二次会议通过的《合同法》第二百三十条规定,以及最高人民法院1988年4月2日《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》(以下简称《贯彻意见》)第118条规定。合同法的规定是:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同条件优先购买的权利。”该条从立法上确立了承租人优先购买权制度。《贯彻意见》规定:“出租车出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”较长时间以来,司法就是严格按照上列法律和司法解释规定保护承租人优先购买权的。

  2007年3月16日,十届全国人大五次会议通过了《物权法》,并于同年10月1日起施行。最高人民法院即于2008年12月18日公布的《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》中,认定最高人民法院1988年4月2日《贯彻意见》第118条规定的“出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,出租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”与《物权法》的规定发生冲突,应予废止。之所以废止118条,除与物权法发生冲突原因外,该条也带来大量的问题,有专家认为主要有三:一是认定房屋买卖合同无效不利于保护买受人的交易安全,二是认定房屋买卖无效不利于诚信市场之建立,三是认定买卖无效对承租人没有带来多少实际利益(《公检法办案指南》2013年第4期载刘贵祥《侵犯优先购买权的合同效力》一文)。2009年6月22日,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《租赁解释》)第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”这表明,承租人优先购买权受侵害情况下,承租人可以主张损害赔偿请求权,但无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效,亦即优先购买权不能对抗财产所有权。

  三、现实条件下承租人优先购买权之保护

  从上列国情变化、法律变化引发的承租人优先购买权功能之弱化,表明这一优先购买权已经丧失了生存权对抗所有权、债权对抗财产交易安全之功能。依照《物权法》规定的“物权法定原则”,在法律未规定承租人的优先购买权为物权情形下,该权利不应纳入物权保护范畴,不具有排他性权利。而《合同法》第二百三十条规定的承租人享有以同等条件优先购买的权利,应理解为承租人的法定优先缔约权,此属于债权性质,不具有对抗第三人的效力(《公检法办案指南》2009年第9期载关丽《关于租赁解释涉及的若干问题》一文)。因此,承租人优先购买权之保护,只能在现有法律框架下尽力而为。

  按照《租赁解释》第二十一条的规定,承租人优先购买权受到侵害时,可以主张损害赔偿请求权。笔者的理解是:第一,承租人优先购买权并未因此丧失,仍属于承租人的一项权利;第二,这种权利属于债权性质,受法律采护;第三,凡侵犯这种权利,将承担法律责任,赔偿承租人由此造成的损失。但由于没有规定赔偿范围,尚须相关司法解释予以明确,或由最高法院相关业务部门作出统一规定。在未作统一之前,司法实务中可以结合个案之实际,参考较为成熟的学理解释意见,妥善处理。对于出租人违反法定的保护义务,侵害承租人优先购买权的行为,其损害赔偿的范围不仅包括侵权行为造成的直接损失,即所受损害造成的现有财产因损害行为而减少,更应包括侵权行为所造成的履行利益的损失,即让财产权益回复到权利未受侵害之状态。因之,具体损失可以考虑以下几个方面:第一、搬家损失。即无法行使优先购买权而被迫搬家所支出的必要费用;第二、租金损失。即在租赁合同有效期内,该房被出卖后,租赁合同到期日前的租赁期内承租人将无需支付房租,减少该部分房租之支出;第三、差价损失,即履行利益的损失。侵犯承租人优先购买权的主体,应当赔偿承租人房屋出卖时所定的价格与该房屋现在市场价格之间的差额损失(宋良刚、范小华发表于《法律适用》2014年第二期《承租人优先购买权之侵权赔偿问题的理论与实证研究》)。

  笔者认为,在司法实务中贯彻《租赁解释》第二十一条规定时,亦即该条赋予承租人侵权赔偿请求权却不能主张出租人与第三人的房屋买卖合同无效时,也应当防止出租人与第三人恶意串通而签订买卖合同,以此损害承租人优先购买权的情形发生。一旦承租人主张,即应要求承租人举证,或者承办法官依职权调查取证,一旦查证属实,承租人依照《合同法》第五十二条第(二)项规定和《民法通则》第五十八条第一款第(四)项规定,主张认定出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院应当予以支持。这并不违背《租赁解释》第二十一条的规定(2009年第9期《公检法办案指南》)载关丽《关于租赁解释涉及的若干问题》)。

  (作者单位:重庆市奉节县人民法院)

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