出卖已抵债房产的行为是否有效

出卖已抵债房产的行为是否有效缩略图

【案情】

  2008年5月8日,李某、张某夫妻为做生意曾向周某借款69万元,但未能按时偿还。2009年11月3日,周某将李某、张某夫妻告上法庭要求其还款。11月19日,双方在法院达成调解协议,李某、张某夫妻将其一栋房子的1、3、4楼抵给周某还债,但双方一直未办理房屋过户手续,周某则一直在1楼做生意。在此期间,李某、张某夫妻在周某的委托下以每月600元将3楼出租给谭某。2010年3月12日,李某、张某夫妻以19万元的价格将3楼卖给了谭某并办理了过户手续。同年4月1日,周某得知此事,要求李某、张某夫妻将房子从谭某手里购回,但未能如愿。周某便将李某、张某夫妻和谭某一同诉至法院,要求确定房屋买卖合同无效。

  【分歧】

  出卖已抵债房产的行为是否有效?

  第一种意见认为,李某、张某夫妻擅自处置周某的房产,且事后未经追认,房屋买卖合同无效。

  第二种意见认为,李某、张某夫妻虽然已将房子的1、3、4楼抵债,但未办理房屋过户手续,其尚享有房子的所有权。夫妻两人与谭某的房屋买卖合同有效,且已完成过户登记,谭某取得3楼房屋的所有权。

  第三种意见认为,谭某对该房屋已经善意取得,为维护交易安全,应认定合同有效。

  【评析】

  笔者同意第三种意见,该买卖合同有效,现具体阐述如下:

  第一,本案中周某虽然没有办理过户手续,但周某仍旧取得了该房屋的所有权。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,法律另有规定的除外”。而《物权法》第二十八条就属于“法律另有规定”的情形,该条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中,李某、张某夫妇将房屋抵债给周某已经通过人民法院的调解书确认,因此,该房屋的所有权自调解书生效时转移。

  第二,本案实际涉及的是善意取得制度。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对“善意取得”作了明确规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。由此可知善意取得的三个条件:第一,受让人需是善意的,不知出让人是无处分权的;第二,受让人支付了合理的价款;第三,转让的财产应当登记的已经登记,不需登记的已经交付给受让人。三项条件必须同时具备。本案中李某夫妇将房屋抵押给周某的时候并没有办理抵押登记,购买房屋的谭某并不知道李某夫妇没有处分权,谭某属于善意第三人,另外谭某支付了19万元的合理对价并办理了过户手续,依照物权法的相关规定,谭某取得该房屋完全符合善意取得的条件。因此,从保护善意第三人合法权益以及市场交易安全的角度出发,应当认定该买卖合同有效。

  第三,至于周某的损失,周某只能请求李某夫妇赔偿损失或者承担其他的法律责任。

  (作者单位:江西省新余市渝水区人民法院)

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