从案例分析房屋买卖合同案件的管辖权问题

从案例分析房屋买卖合同案件的管辖权问题缩略图

【案情】

  2012年6月居住在安阳市甲区的王某与居住在该市乙区的刘某签订了一份房屋买卖合同,合同约定王某将其名下位于该市丙区的商品房一套以人民币30万元的价款转让给刘某,双方同时约定合同生效后刘某十日内将房款支付给王某,房款付清后三日内双方到房管局办理相关过户手续,如因该房屋买卖合同的履行引发纠纷,由该市丁区人民法院管辖。

  合同签订后,刘某按约将房款支付给了王某,王某收到房款后不再与刘某见面,刘某以王某违约为由向该市丁区人民法院起诉要求王某返还购房款并支付违约金。

  【分歧】

  就本案的管辖有以下三种不同观点:

  第一种观点认为,按照我国《民事诉讼法》第33条第一款规定:“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。”该案是房屋买卖合同纠纷,属于不动产有关的纠纷,应由房屋所在地该市丙区人民法院管辖。

  第二种观点认为,该案双方当事人在签订合同时约定了管辖,应以约定优先的原则,由该市丁区人民法院管辖。

  第三种观点认为,对于本案纠纷,虽然涉及不动产,但应当看到,本案的实质并非不动产物权的变动,而是一般的合同违约纠纷,因而不适用专属管辖的规定,同时本案的约定超出了第34条规定的范围应属无效。依照《民事诉讼法》第23条规定:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地法院管辖。”本案应由被告王某所在地该市甲区人民法院或合同履行地法院管辖。

  【评析】

  笔者同意第三种观点,即由被告王某住所地该市甲区人民法院或者合同履行地法院管辖。主要理由如下:

  我国《民事诉讼法》中的法院管辖分为:级别管辖、地域管辖、专属管辖、协议管辖等多种。关于不动产有关纠纷的管辖法院问题,我国《民事诉讼法》第33条第一款规定:“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。”该条“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷,不动产纠纷专属管辖是针对物的权属关系发生争议,之所以专属管辖是因为不动产标的便于该地法院进行调查、勘验,及时查明案件,也为了便于该案件审理终结生效后得以顺利执行。如果将涉及不动产买卖合同所产生的纠纷均列为不动产纠纷应属超出该条的文意范围。不动产纠纷情况是复杂的,应根据案件情况分别对待,涉及物权纠纷的应适用专属管辖。如果不涉及物权纠纷的不应适用专属管辖的规定。

  根据最高人民法院在1995年12月8日《关于广东顺德东南亚地产发展有限公司诉湖南通利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案和湖南通利房地产开发有限公司诉广东顺德东南亚地产发展有限公司债务纠纷案管辖问题的通知》中,就认为虽案件涉及房地产但案件纠纷属给付货币的债务纠纷,不适用专属管辖的规定。

  该案虽不属于专属管辖,双方约定协议管辖是否有效呢?我国《民事诉讼法》第34条规定:“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”该条虽明确赋予当事人对于合同诉争纠纷中法院管辖的选择权,但笔者认为,协议管辖是必须严格按照《民事诉讼法》第34条规定的几类法院选择,该案双方当事人约定由该市丁区人民法院管辖,丁区均不在《民事诉讼法》规定的范围,故违反了第34条的规定,该协议管辖应属无效。

  本案是一般的合同违约纠纷,因而不适用专属管辖规定,同时协议管辖应属无效。按照我国《民事诉讼法》第23条之规定:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”故本案应由王某住所地该市甲区人民法院或合同履行地法院管辖。

  (作者单位:河南省安阳市龙安区人民法院)

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