房产异议登记之诉应否受理

【案情】

　　王老生有二男一女，老伴早年去世，三个子女现已成家立业，王老衣食无忧，只是一人居住较为寂寞。王老便与子女商量要求他们回来居住，长子王甲主动与王老生活在一起，此后王乙却对王老不闻不问，王老十分不满，于是将居住的房屋变更登记为王甲所有。王乙获悉后向房产管理部门申请异议登记，异议登记的第三天王乙向法院提起民事诉讼。该案在审理期间，王老向法院提起行政诉讼，要求撤销异议登记。

　　【分歧】

　　本案法院应否受理，存在争议：

　　第一种意见认为，不应受理。因为异议登记并不创设物权，只是为民事争议的解决提供便利，没有侵权可能。其次，受理此类诉讼没有实际意义，因为异议登记只给异议申请人15天的期限，如果其15天内不提起民事诉讼，则登记自然失效，此时提起行政诉讼的必要性不大，如果其提起民事诉讼，则异议登记相当于民事诉讼的一种保全措施，为司法行为效力所吸收，行政诉讼不宜介入。

　　第二种意见认为，应当受理，因为异议登记是具体行政行为。

　　【评析】

　　笔者同意第二种意见理由如下

　　第一，异议登记是具体行政行为。具体行政行为，是指国家行政机关和行政机关工作人员、法律法规授权的组织、行政机关委托的组织或个人在行政管理活动中行使行政职权，针对特定的公民、法人或其他组织，就特定的事项作出的有关公民、法人或其他组织权利义务的单方行为。我国物权法第十九条规定了不动产异议登记制度。所谓异议登记，是指不动产登记机构将利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，从而产生一定法律效果的制度。可见异议登记是房管部门依当事人申请针对特定的房产而单方作出的行政行为，显然属具体行政行为。

　　第二，异议登记对物权人的权利产生实际影响的行政行为。笔者认为，异议登记具有如下法律效力：使登记簿上所记载的权利失去正确性的推定效力;与登记簿上所记载的权利人进行交易的第三人不得主张依照登记的公信力而受到保护;对于登记机构而言，在异议登记的有效期内，不得为第三人进行变更登记。异议登记击破原房屋登记的公信力，限制物权行使，其效果与对财产的行政强制措施相当。本案进行异议登记之后，被登记的房产便失去了公信力，王老以及王甲便不能对登记的房产进行自由处分。

　　第三，异议登记是登记机构基于独立判断作出的行为。法院受理民事诉讼并不意味着司法对该登记的效力作出新的确认，故异议登记并不为司法行为所吸收。此外，异议登记虽是为民事争议的解决提供的便利的一种制度，但提供便利并非无条件的，登记机构必须要对异议申请按照法定要件进行审查，而审查就可能出现失误或者滥用职权。因此，对这种权力进行监督，尤其是司法监督，就是十分必要的。

　　综上，按照《行政诉讼法》第二条规定，本案应予受理。

　　（作者单位：江西省乐平市人民法院）