未经出租人同意的转租合同是否有效?

未经出租人同意的转租合同是否有效?缩略图

  【案情】

  2020年9月13日,方某与李某签订《租赁协议》,协议约定方某将面积约50多平米店面一间出租给李某经营, 2020年12月8,因店面经营状况不佳,李某在方某不知情的情况下,与第三人赵某签订了《店面租赁协议》,将其从方某处租赁的该铺面转租给第三人赵某经营。

  【分歧】

  李某与赵某之间的转租协议是否有效?

  第一种观点认为,虽然未经出租人同意,但转租合同仍有效。

  第二种观点认为,未经出租人同意的转租合同应属无效。

  【管析】

  笔者赞同第二种观点。

  根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定,“承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失”。本案中,李某的该转租行为违反了法律规定,其转租行为应属无效。

  (作者单位:江西省乐安县人民法院)

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