买卖农村宅基地合同是否有效？

【案情】

　　张某是城镇居民，李某是农村村民。李某将自己的一块宅基地出卖给张某，地基转让价为20万元。双方达成协议后，张某支付了10万元购地款。后因双方发生矛盾买卖不成，张某要求李某返还10万元购地款。

　　【分歧】

　　本案争议焦点：张某与李某达成的宅基地买卖协议是否有效？

　　第一种观点认为，张某与李某达成的宅基地买卖协议有效。由于双方是完全民事行为能力人，且交易是当事人真实意思表示，故该份协议有效。

　　第二种观点认为，张某与李某达成的宅基地买卖协议属效力待定。如果张某在该宅基地上建好房屋后向政府两违办申报并补缴两违金，如政府不允许其申报，则该协议无效，如允许申报，则该协议为有效。

　　第三种观点认为，张某与李某达成的宅基地买卖协议无效。因该份协议触犯法律强制性规定，即为无效协议。

　　【评析】

　　笔者同意第三种观点。

　　宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。我国法律规定，农村集体经济组织内，一户村民只能申请一处宅基地，宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”2004年12月，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”由于农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，具有福利和保障性质，只能由本村的村民使用。虽然张某与李某的交易是真实意愿，但其违法了强制性法规。故笔者不同意第一种观点。

　　虽然现实生活中普遍存在购买的农民自建房，通过向政府两违办申报并补缴两违金，获取产权证使其合法化。政府出台“两违”综合治理管理办法是针对未经批准占用土地擅自建设的行为和未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证核定的建设行为进行整顿。农村村民私占土地现象颇多，对其收取两违金是为了打击这种行为，而且村民之间的交易也是符合法律规定的，为了处理村民之间的内部矛盾，通过申报并补缴两违金使内部矛盾得以彻底解决。但并不能一味的认为只要通过申报并补缴两违金，而一概认为均为合法化。即使通过申报并补缴两违金而获取产权证，但只要查出交易违法，同样可以撤销产权证。故笔者不同意第二种观点。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，由于农村宅基地由集体经济组织的特定成员使用，具有福利和保障性质，只能由本村的村民使用。在本案中，张某是城镇居民，李某作为村民将自己的宅基地出卖给本集体经济组织成员之外的张某，即张某、李某之间购买农村宅基地的契约违反了强制性法规，属无效契约。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。在本案中，由于双方之间的购买宅基地契约无效，对于张某支付的宅基地款10万元，李某应予以返还；对于购买的宅基地，张某也应归还给李某。故笔者同意第三种观点。